焦點(diǎn)研究院·融資月報(bào)

監(jiān)測(cè)時(shí)間：2021年1月1日至11月30日

研究員：張冉、張子豪

摘要

11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資迎來一波久違的反彈，總規(guī)模環(huán)比增長76.3%，其中，信托及境內(nèi)債較10月明顯回調(diào)，環(huán)比分別增長60.4%和187.2%。在銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)傳達(dá)出積極信號(hào)后，中期票據(jù)成為支撐境內(nèi)債規(guī)模的主力。此外，由于金融機(jī)構(gòu)更青睞國企、央企及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，債券融資成本也稍有下降，而境外債雖僅有兩筆，但也能明顯看出分化。從企業(yè)維度來看，招商蛇口與保利發(fā)展境內(nèi)債發(fā)行額均在50億以上，也是國企、央企主導(dǎo)債券發(fā)行的縮影。港龍中國成功發(fā)行1.5億美元債，成為唯一涉足境外債市場(chǎng)的民企。

01

融資規(guī)模：11月融資規(guī)模觸底反彈，信托境內(nèi)債回暖明顯

融資規(guī)模同比下滑19.8%，降幅逐漸收窄。1-11月，房企在信托、境內(nèi)債、資產(chǎn)證券化和境外債渠道共募得資金17217.7億元，同比下降19.8%，降幅較1-10月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度有所收緩。信托融資規(guī)模同比降幅最大，達(dá)31.8%；由于9月、10月、11月連續(xù)三個(gè)月的0發(fā)行，資產(chǎn)證券化融資規(guī)模同比降幅也達(dá)到19.9%；境外債持續(xù)萎縮，1-11月規(guī)模同比下降15.1%；境內(nèi)債方面得益于11月的規(guī)模反彈，1-11月融資總規(guī)模同比僅下降4.1%，降幅較1-10月收窄7.6個(gè)百分點(diǎn)。

信托與境內(nèi)債融資觸底反彈，資產(chǎn)證券化連續(xù)第三個(gè)月零發(fā)行。11月，房企在四個(gè)渠道的融資總額為683.4億元，環(huán)比上升76.3%。深入各渠道來看，資產(chǎn)證券化連續(xù)第三個(gè)月零發(fā)行；境外債融資規(guī)模持續(xù)降至年內(nèi)最低點(diǎn)，僅有16.5億元；信托與境內(nèi)債融資規(guī)模自進(jìn)入下半年后就持續(xù)下滑，在11月出現(xiàn)觸底反彈，信托環(huán)比增長60.4%至269.7億元，雖尚未達(dá)到上半年平均水平，但至少看到了止跌反彈跡象；境內(nèi)債則環(huán)比增長187.1%至407.2億元，回歸至8月水平。

深入各渠道來看，11月信托產(chǎn)品共發(fā)行292只，較10月增加41只，總發(fā)行規(guī)模約為259.7億元，環(huán)比增長60.4%，同比減少67.5%。雖然成立數(shù)量僅是小幅回升，但發(fā)行規(guī)模回彈幅度較大，基本恢復(fù)9月水平。值得注意的是，2021年房地產(chǎn)信托涉及違約金額為信托業(yè)第一，在“房住不炒”政策約束、控制房地產(chǎn)信托規(guī)?？偭康恼{(diào)控規(guī)范以及房企融資“三道紅線”的三重監(jiān)管壓力下，房企現(xiàn)金流面臨極大考驗(yàn)，在一定程度上使得房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)明顯增大。目前多數(shù)信托公司對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還是處于收縮階段，以避免選擇一些財(cái)務(wù)杠桿高企及踩線經(jīng)營的房企。

境內(nèi)債方面，11月共發(fā)行37只，較10月增加16只，總發(fā)行規(guī)模約為407.2億元，環(huán)比大漲187.2%，同比增長118.0%。其中，中期票據(jù)共發(fā)行254.7億元，占總規(guī)模的66.9%。11月9日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，部分企業(yè)計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。這一座談會(huì)被認(rèn)為傳達(dá)出相關(guān)融資渠道存在適當(dāng)放松的可能性，于是效果顯著的體現(xiàn)在中期票據(jù)的發(fā)行中。不過，目前發(fā)行企業(yè)均為國企、央企，民營企業(yè)運(yùn)用中期票據(jù)融資仍存在一定困難。其余各種類融資產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模均有小幅回升，可以看到在歷經(jīng)境內(nèi)債發(fā)行連續(xù)四個(gè)月下跌之后，房企通過該渠道融資的整體規(guī)模正在回升，但是否已經(jīng)取得趨勢(shì)上的翻轉(zhuǎn)仍需一段時(shí)間的觀察。

境外債方面，2021年11月單月僅有2筆共計(jì)2.6億美元的優(yōu)先票據(jù)，境內(nèi)房企在海外融資的通道幾近關(guān)閉。而讓焦點(diǎn)研究院比較擔(dān)心的是，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，房企將在2022年迎來海外債到期高峰，融資總額超3500億元。如果境外債市場(chǎng)的大門對(duì)境內(nèi)房企關(guān)閉，疊加近期房企銷售業(yè)績并不理想回款減少，境內(nèi)融資市場(chǎng)也僅僅是稍稍回暖并不解渴，恐怕至2022年大規(guī)模境外債陸續(xù)到期時(shí)，會(huì)有更多房企產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)甚至是違約。

02

融資結(jié)構(gòu)：中期票據(jù)的正向信號(hào)帶動(dòng)境內(nèi)債成為房企11月融資支柱

從整體上看，2021年11月單月，由于房企在境外債市場(chǎng)偃旗息鼓，房企融資來源由信托和境內(nèi)債苦苦支撐，規(guī)模占比最大的類別為境內(nèi)債，占總?cè)谫Y規(guī)模的59.6%，主要源自中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模的階段性爆發(fā)。

境內(nèi)債方面，中期票據(jù)由于市場(chǎng)自律組織傳遞出正向信號(hào)，占比一躍成為2021年以來單月占比最高的融資渠道，達(dá)62.55%。中期票據(jù)期限通常為5-10年，債券持有人也較多元和分散，有利于房企優(yōu)化自身債務(wù)期限情況。同時(shí)，鑒于目前房地產(chǎn)行業(yè)寬信用預(yù)期的影響，房企正積極與到期債務(wù)債權(quán)人協(xié)商展期事宜，部分房企短期流動(dòng)性獲得一定緩解。其他產(chǎn)品由于中期票據(jù)的活躍表現(xiàn)顯得有些沉寂。不過值得一提的是，11月境內(nèi)債融資流向民營房企的資金僅占總數(shù)的1.5%，央企國企融資的優(yōu)勢(shì)和民營房企寥寥無幾的發(fā)行量形成鮮明對(duì)比。

03

融資成本：信托及境內(nèi)債資源向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中，票面利率有所降低

信托方面，2021年11月單月，信托產(chǎn)品平均年收益率為7.48%，環(huán)比略降6個(gè)基點(diǎn)。由于信托機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目選擇上愈發(fā)謹(jǐn)慎，信托資金向央企國企以及頭部房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中，安全性上漲的同時(shí)，收益率則略有下降。

境內(nèi)債方面，2021年10月單月，境內(nèi)債券融資平均票面利率為3.80%，較10月再下降29個(gè)基點(diǎn)。從上圖可以清晰看出，除中期票據(jù)成本小幅上升以外，其他產(chǎn)品融資成本均有所回落。國企、央企在融資成本上具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，故本月境內(nèi)債整體利率下降也在預(yù)料之中。

境外債方面，本年僅成功發(fā)行2筆境外債，利率分化情況十分明顯。地方城投企業(yè)陜西灃西集團(tuán)發(fā)行美元票據(jù)利率僅為2.55%，優(yōu)質(zhì)城投公司境外融資成本也有較大優(yōu)勢(shì)。另一方面，港龍中國美元債票面利率達(dá)到了13.5%，也凸顯了目前民企在境外債市場(chǎng)的窘境。

04

融資房企：招商保利境內(nèi)發(fā)債超百億，港龍中國美元債平穩(wěn)交換延期

11月發(fā)行境內(nèi)債的均為國企央企，民營基本出局。11月境內(nèi)債市場(chǎng)共有27家房企成功發(fā)行債券，金額共計(jì)407.2億元，平均票面利率為4%，其中招商蛇口與保利發(fā)展發(fā)行額均在50億及以上，中海地產(chǎn)、首開股份、張江高科、綠城集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)和中交房地產(chǎn)發(fā)行額均在20億及以上。從企業(yè)性質(zhì)來看，11月民營房企基本出局境內(nèi)債發(fā)行市場(chǎng)，發(fā)債企業(yè)均為國企央企。

11月境外債市場(chǎng)僅有2家房企成功發(fā)債，其中一家為“借新還舊”。11月境外債市場(chǎng)僅有兩家房企成功發(fā)債，分別為港龍中國地產(chǎn)與灃西集團(tuán)，融資金額合人民幣分別為10.1億元、6.4億元。值得關(guān)注的是，作為11月海外發(fā)債的唯一一家民營房企，港龍中國此次新發(fā)是對(duì)2021年12月1日到期本金1.5億美元票據(jù)的交換，擬為原有票據(jù)進(jìn)行再融資并改善其債務(wù)結(jié)構(gòu)，使公司能延長其債務(wù)期限。新發(fā)票據(jù)的期限和票面利率和之前票據(jù)均相同，交換要約于10月26日公告，11月3日下午四時(shí)（倫敦時(shí)間）屆滿，截至交換屆滿期限，原有票據(jù)的84.47%有效交回，交換前原票據(jù)價(jià)格未出現(xiàn)明顯波動(dòng)，基本上維持在原發(fā)行價(jià)格水平。

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