作者|?任倩

來源 |投資界PEdaily

高瓴資本看上了SOHO中國？

投資界（ID:pedaily2012）今日消息，據(jù)路透報道，高瓴資本與SOHO中國進行了初步談判，擬將其私有化，這筆交易作價可能超過20億美元。另有消息稱，高瓴還在考慮承擔(dān)約180億元(合27.2億美元)的SOHO中國貸款，作為其杠桿收購的一部分。

受此消息影響，SOHO中國股價一度暴漲40.61%至3.22港元，股價創(chuàng)7月以來新高，市值一度達167億港元。相比昨天收盤價，市值大漲40億港元。

然而，投資界第一時間向高瓴求證，對方回應(yīng)：消息不屬實，未打算對SOHO中國私有化。隨后，SOHO中國股價突然跳水，截止今日收盤漲幅收窄至7%，市值回歸127億港元。

高瓴火速回應(yīng)：不屬實

一則傳聞，將高瓴資本與SOHO中國聯(lián)系了起來。

今日午間，據(jù)路透報道，私募股權(quán)公司高瓴正在洽談將地產(chǎn)開發(fā)商SOHO中國有限公司私有化，這筆交易的價值獲超20億美元。有知情人士稱，過去幾個月高瓴資本一直在與SOHO中國進行商談，不過與SOHO中國的談判還處于初期階段，可能會有變化。

另有消息人士透露，高瓴還在考慮承擔(dān)約180億元的SOHO中國貸款，作為其杠桿收購的一部分。根據(jù)SOHO中國2020年中期報告，截至6月底該公司債務(wù)總計330億元人民幣。

如若屬實的話，與高瓴資本的談判將是SOHO中國今年第二次嘗試私有化。8月13日晚間，SOHO中國發(fā)布公告，宣布終止早前要約私有化事項——意味著黑石集團40億美元擬私有化SOHO中國的交易宣告終止。

一石激起千層浪。3個月來股價處于低谷的SOHO中國應(yīng)聲大漲，一度暴漲40%至3.22港元，股價創(chuàng)7月以來新高，市值一度達167億港元。

不過，短短幾個小時后，情況急轉(zhuǎn)直下。投資界向高瓴資本官方求證獲悉，對方表示，“消息不屬實，未打算對SOHO中國私有化?！?

對于急迫賣身的SOHO中國來說，被高瓴“拒絕”，并不是一個好信號。

經(jīng)歷大漲后，SOHO中國股價突然跳水，漲幅收窄至5%，截止今日收盤漲幅收窄至7%，市值回歸127億港元。

上一輪談判流產(chǎn)

三個月前，PE巨頭黑石也放棄了

相比高瓴，SOHO中國與PE巨頭黑石的緣分，更為人熟知。

早在2019年10月，就有消息傳出黑石與新加坡國有控股的GIC組成買方團，意圖收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復(fù)興廣場等，總價值500億-600億元。

相似的一幕出現(xiàn)了。受此消息影響，彼時SOHO中國股價也一度大漲27.07%。不過SOHO中國隨即發(fā)布了一則澄清消息，否認(rèn)了此次交易，但公司同時也在公告中表示：“集團會不時探討商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境及潛在交易機會”。

黑石與SOHO中國很可能一直就在接觸，只是未達成交易。今年3月10日，黑石集團“二進宮”，與SOHO中國展開排他性談判。據(jù)悉，每股報價6港元，交易價值40億美元。換言之，相較當(dāng)時SOHO中國不足3港元的股價，溢價率超過100%。

對于SOHO中國來說，黑石不失為一個好買家，不僅開出雙倍價碼，還貼心地幫忙還債。有消息稱，黑石除了要出40億美元的私有化資金外，還將接手SOHO中國大約47億美元的債務(wù)，兩者合計87億美元的價格。而從交易流程上看，相對于此前收購多處房地產(chǎn)項目，變成對SOHO中國公司進行整體收購。

不料，期待了5個月的私有化最終流產(chǎn)。8月13日晚間，SOHO中國公告稱，公司與投資者就2020年3月11日公告中提及的潛在交易所進行的討論已終止，迄今并未就潛在交易的條款達成共識。8月14日開盤，SOHO中國股價一度跌超7%。據(jù)彭博社報道，核心原因是公共衛(wèi)生事件使SOHO中國的業(yè)務(wù)前景充滿不確定性。

SOHO中國能與黑石集團產(chǎn)生交集，或與閻巖這一關(guān)鍵人物密不可分。公開資料顯示，目前擔(dān)任黑石集團亞洲房地產(chǎn)部董事總經(jīng)理一職的閻巖，曾在SOHO中國任職長達22年，并歷任SOHO中國首席運營官、財務(wù)總裁和總裁，對SOHO中國可謂非常了解。2018年3月，閻巖以個人發(fā)展為由從SOHO總裁之位離職，并在次月加入黑石集團。

近兩年，黑石在華“頻頻”掃貨。2018年12月，黑石集團以12億美元收購新加坡豐樹集團在上海的商業(yè)項目上海怡豐城及其相鄰辦公大樓；2019年春天，黑石集團以4.8億美元的價格收購了塔博曼旗下三家購物中心50%的股權(quán)，接著又連續(xù)將香港國際建投和上海長泰廣場收入囊中。

潘石屹夫婦退場？

這幾年，已經(jīng)賣賣賣大量物業(yè)

過去幾年，潘石屹一直在不斷地賣賣賣。

據(jù)不完全統(tǒng)計，SOHO中國從2014年至今已出售至少8筆資產(chǎn)，合計233.6億元，處置資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入超過200億元。當(dāng)然，頻繁出售資產(chǎn)背后，是SOHO中國連續(xù)下滑的業(yè)績。

遙望2012年，SOHO中國轉(zhuǎn)型自持物業(yè)，做起了包租公的生意，當(dāng)時的潘石屹滿懷信心，預(yù)測5年后SOHO中國租金年收入將超過40億元。

但理想很豐滿，現(xiàn)實卻骨感，5年來SOHO中國業(yè)績滑坡嚴(yán)重，營收由2012年的161.43億元縮水至二位數(shù)，2017年營收僅為19.63億元。

潘石屹曾訴苦，“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是行業(yè)最低的資金成本，但這意味著全年的物業(yè)經(jīng)營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢？”

為此，潘石屹曾把目光投向過共享辦公，推出SOHO 3Q，這被潘石屹看作是SOHO中國的第二次轉(zhuǎn)型。但同樣反響平平。潘石屹在多個場合提到，要將3Q項目在2019年分拆上市。不過，這個3Q業(yè)務(wù)從創(chuàng)立至今沒有獲得多少利潤，在2018年股東大會上，甚至有股東直接懟上來，請求3Q項目別燒太多錢。

生意越來越難做，潘石屹開始著手退場。2014年，出售了SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及凌空SOHO近一半的物業(yè)，總價82.8億；2015年，將上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的股權(quán)賣給復(fù)星，總價84.93億元；2016年，以32.2億元的價格出售上海SOHO世紀(jì)廣場；2017年，賣掉了虹口SOHO和凌空SOHO的剩余物業(yè)，總價85.8億元；2019年，SOHO中國發(fā)布公告宣布以7.61億元的價格，出售位于北京的9個商業(yè)項目、共計2583個地下停車位組成的資產(chǎn)包……

目前，潘石屹和張欣夫婦持有SOHO中國的63.93%股份，他們原本計劃在與黑石達成交易后保留少部分股份，如今希望落空。

不過近年來，潘石屹累計拋售了旗下大量的資產(chǎn)，套現(xiàn)了數(shù)百億元。在2020年胡潤全球富豪榜中，潘石屹、張欣夫婦，以250億人民幣的財富位列其中。一頓操作猛如虎，SOHO中國最終花落誰家仍然撲朔迷離。