作者|陳盼盼

出品|焦點財經(jīng)

幾經(jīng)周折，宋都服務(wù)（09608.HK）沖刺資本市場之路終于畫上了句號。

1月18日上午9時30分，伴隨上市敲鑼儀式上鑼聲的響起，宣告著宋都服務(wù)正式登陸港交所。與此同時，宋都服務(wù)開盤即破發(fā)，開盤價0.225港元/股，較發(fā)行價0.25港元/股下跌10%。截至收盤，宋都服務(wù)報0.016港元/股，大跌36%，總市值5.12億港元。

此次IPO，宋都服務(wù)全球共發(fā)售8億股股份，預計所得款項凈額約1.4億港元。其中，香港發(fā)售階段獲25.24倍認購，國際發(fā)售獲1.31倍認購。此外，宋都服務(wù)引入了港股上市公司久融控股為基石投資者，認購約2500萬港元，持股3.13%。

招股書顯示，宋都服務(wù)于1995年成立于浙江杭州，在物管行業(yè)有超過20年經(jīng)驗。截至2020年6月30日，宋都服務(wù)在管總面積約為640萬平方米。對比已上市的物企，宋都服務(wù)的體量與規(guī)模過4億的頭部雅生活、碧桂園服務(wù)相差數(shù)十倍，僅高于排在上市物企規(guī)模榜單末位的興業(yè)物聯(lián)，是典型的“蚊型”物業(yè)公司。

俞建午家族持股71.25%

宋都服務(wù)的母公司是杭州“老十八家”知名專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一的宋都集團，在房地產(chǎn)行業(yè)“摸爬滾打”三十余年。

為了進擊港交所，早在四年前，宋都集團董事長俞建午就著手調(diào)整宋都服務(wù)的股權(quán)架構(gòu)。2016年，俞建午全資擁有的宋都控股以2670萬元的代價從宋都地產(chǎn)手中拿到宋都服務(wù)全部股權(quán)。一年后，源瑞（一間于香港注冊成立的有限公司，其唯一股東為張裕光）又向收購了宋都服務(wù)5%股權(quán)。2018年，杭州興潤向宋都控股及源瑞收購宋都物業(yè)的95%及5%股權(quán)。由此，宋都物業(yè)成為杭州興潤100%控股公司，后者法人為俞建午的女兒——俞昀。

之后，作為家族財富計劃的一部分，俞建午又成立家族信托以持有其及其家族成員于宋都物業(yè)的權(quán)益。

至此，經(jīng)過一番股權(quán)騰挪，俞建午已完成宋都物業(yè)上市前的頂層設(shè)計。此外，在首次公開發(fā)售前，俞建午通過朋友介紹，引來了香港投資者張裕光做股東。據(jù)悉，張裕光運用其為內(nèi)地企業(yè)提供咨詢服務(wù)的知識及香港投資經(jīng)驗，從少數(shù)股東的角度為宋都物業(yè)上市 “出謀劃策”。

于全球發(fā)售完成后，俞建午家族信托持有宋都服務(wù)71.25%股權(quán)，張裕光持股3.75%。而俞建午年僅26歲的女兒俞昀出任宋都服務(wù)執(zhí)行董事兼董事會主席。

俞昀能從幕后走到臺前，離不開其父親的悉心培養(yǎng)。招股書中顯示，2015年，俞昀從南加州大學畢業(yè)后以實習生身份進入宋都物業(yè)工作并于多個部門輪值，借此了解和熟悉中國物業(yè)管理行業(yè)及宋都物業(yè)的營運；自2018年3月起，開始擔任宋都物業(yè)董事，隨后“一年一升遷”，逐漸成為宋都服務(wù)的“一把手”。

或許擔心俞昀經(jīng)驗尚淺，俞建午為她安排了一名經(jīng)驗豐富的“老將”輔佐左右。董事名單顯示，朱瑾擔任宋都服務(wù)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官，負責整體策略規(guī)劃及整體管理。資料顯示，朱瑾于2007年加入宋都物業(yè)，擔任法定代表人兼執(zhí)行董事，并一直負責監(jiān)督物業(yè)管理項目營運，在物業(yè)管理方面有著逾12年經(jīng)驗。

聚焦擴充長三角業(yè)務(wù)規(guī)模

與大多數(shù)物管公司一樣，宋都服務(wù)的規(guī)模擴張主要依賴母公司宋都股份的 “輸血”。2017年至2020年上半年，宋都服務(wù)來自宋都股份開發(fā)物業(yè)的在管面積占比分別為98.4%、95.5%、56.4%及58.9%，同期宋都股份提供物業(yè)管理服務(wù)的收益分別占宋都服務(wù)約98.2%、96.6%、91.7%及69.7%。

與大多數(shù)物企不同的是，母公司能為宋都服務(wù)提供的成長支撐有限。2017年-2019年，宋都股份銷售額分別為70.2億元、101.4億元以及118.5億元，規(guī)模增長乏力。

為此，宋都服務(wù)積極外拓，尋求規(guī)模增長機會。招股書顯示，2017年至2020年上半年，宋都服務(wù)來自于第三方物業(yè)的在管面積占比從1.6%增長至41.1%。

未來，宋都服務(wù)將致力于通過投資、并購來擴大業(yè)務(wù)，總的策略是聚焦于長三角地區(qū)?！耙驗殚L三角地區(qū)經(jīng)濟非常發(fā)達，增長也比較穩(wěn)健、快速。尤其是我們的總部所在地杭州”，宋都服務(wù)管理層稱。

當然，宋都服務(wù)也在嘗試走出浙江省。今年6月23日，吉林宋都服務(wù)有限公司成立，其中杭州宋都服務(wù)持股51%，遼源現(xiàn)代職業(yè)教育集團有限公司持股49%。此舉，被外界視為宋都服務(wù)進軍東北市場、開拓市場份額的表現(xiàn)。

盈利能力偏弱

規(guī)模之外，近幾年，宋都服務(wù)的盈利能力略顯不足。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年及2020年上半年，宋都服務(wù)的毛利率分別為29.7%、28.3%、29.2%及27.6%。以2020上半年為例，克而瑞統(tǒng)計的30家上市物企平均毛利率為28.69%，宋都服務(wù)較此低1個百分點。

為了尋求新的利潤增長點，宋都服務(wù)將目光投向酒店業(yè)務(wù)及長租公寓業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)。酒店業(yè)務(wù)方面，宋都服務(wù)主要通過營運附屬公司宋都嘉和運營杭州西湖河坊街亞朵酒店；長租公寓業(yè)務(wù)方面，其通過營運附屬公司宋都嘉和在杭州開展長租公寓業(yè)務(wù)。

反映到財務(wù)上，2017年至2020年上半年，宋都服務(wù)其他業(yè)務(wù)營收占比快速增加，分別為0.9%、4.3%、9.3%、5.1%。

在宋都服務(wù)的規(guī)劃中，鑒于長租公寓市場的增長潛力，計劃進一步擴大長租公寓的業(yè)務(wù)規(guī)模；亦考慮與第三方賣方及供貨商合作提供配套服務(wù)，還計劃與合作伙伴為租賃公寓用餐場所提供產(chǎn)品。

不過，酒店業(yè)務(wù)及長租業(yè)務(wù)尚具有不穩(wěn)定性。宋都服務(wù)在招股書中表示，酒店業(yè)務(wù)的客戶群主要包括非預約酒店住客以及通過第三方預訂網(wǎng)絡(luò)及旅游代理預訂的住客。而我們與該等住客的業(yè)務(wù)往來一般亦屬非經(jīng)常性質(zhì)，無法保證酒店業(yè)務(wù)的客戶日后會繼續(xù)委聘，若無法訂立新合同，我們的業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績可能受到重大不利影響。

此外，長租公寓近兩年深陷負面旋渦之中，對宋都服務(wù)亦有沖擊。業(yè)內(nèi)人士稱，宋都服務(wù)需謹慎考慮自身的資金能力和運營能力，否則進一步擴大長租公寓規(guī)模的計劃對于公司來說或許風險較大。