土地使用權(quán)抵押指的是土地使用權(quán)的受讓人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保。當(dāng)其無法履行債務(wù)時，債權(quán)人可以抵押的土地使用權(quán)折價或者以變賣的價款優(yōu)先受清償?shù)囊环N債的擔(dān)保形式。根據(jù)國家法律規(guī)定，土地使用人在符合一定的條件的前提下，有權(quán)以土地使用權(quán)來進(jìn)行抵押。

（一）估價依據(jù)

作為房地產(chǎn)抵押的抵押物，依照《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。而土地抵押價值評估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》結(jié)合當(dāng)?shù)氐钠渌嚓P(guān)規(guī)定來進(jìn)行。

（二）估價方法

土地使用權(quán)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將土地使用權(quán)（或抵押房地產(chǎn)時事實(shí)上將土地使用權(quán)隨之抵押）作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。對于不同性質(zhì)的土地使用權(quán)來進(jìn)行估價時，選擇不同的價值內(nèi)涵和標(biāo)準(zhǔn)。

土地抵押價值評估的方法有市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、成本逼近法及收益還原法等。這其中市場比較法最直觀、適用，是最常用、最容易掌握的方法，在相同或類似交易案例比較多前提下，應(yīng)優(yōu)先選擇市場比較法進(jìn)行結(jié)算；在設(shè)有基準(zhǔn)地價的區(qū)域范圍選用基準(zhǔn)地價修正法來進(jìn)行估算也簡便可行。對于不同性質(zhì)的土地使用權(quán)來進(jìn)行估價時，由于不同的價值內(nèi)涵和標(biāo)準(zhǔn)，我們需選擇不同的估價方法。

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