出品 l 觀(guān)點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 l 橙子

剛披露5月份經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)后不久，旭輝控股緊追熱點(diǎn)，發(fā)布了一份ESG報(bào)告。

這份報(bào)告簡(jiǎn)單理解就是展示旭輝在環(huán)境、社會(huì)及公司管治等領(lǐng)域的實(shí)踐與成效，論證自己的可持續(xù)發(fā)展能力。

只是從旭輝經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀來(lái)看，從環(huán)境治理角度切入，究竟是為了真正發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)，還是為拓寬新的融資渠道，亦或是為拿地提供便利，還未可知。

旭輝的ESG報(bào)告

根據(jù)這份報(bào)告，旭輝過(guò)去一年在向綠色低碳發(fā)展轉(zhuǎn)型上，綠色建筑總計(jì)竣工1584萬(wàn)平方米，占竣工總面積的97.4%，其中15個(gè)項(xiàng)目獲得綠色建筑二星級(jí)認(rèn)證。

旭輝同時(shí)還在建造過(guò)程中大力推進(jìn)裝配式建筑，2020年公司裝配式建筑應(yīng)用率已占到新建項(xiàng)目的66%，遠(yuǎn)高于國(guó)家提出的30%目標(biāo)。

另外，透明工廠(chǎng)建設(shè)上，截至2020年底，旭輝已在全國(guó)29個(gè)城市已落地40座透明工廠(chǎng)，全國(guó)范圍內(nèi)已采用透明建造體系的項(xiàng)目占比為50%。公司同時(shí)提出，要在2021年實(shí)現(xiàn)落地超過(guò)65座旭輝透明工廠(chǎng)。

圖片來(lái)源：旭輝官方公告

單從數(shù)據(jù)角度來(lái)看，因?yàn)槟壳皣?guó)內(nèi)房企并未普遍披露ESG報(bào)告，因此對(duì)于這份數(shù)據(jù)，只能說(shuō)旭輝趨勢(shì)在綠色環(huán)保領(lǐng)域開(kāi)展布局，但布局力度如何，還缺乏參照數(shù)據(jù)，因此不做評(píng)價(jià)。

與此同時(shí)，除了上述在綠色環(huán)保領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，旭輝依靠綠色概念也拿到一筆不小的融資。

根據(jù)其官方披露信息，早在去年7月旭輝成功發(fā)行了合計(jì)5億美元、利率5.95%的5.25年期境外綠色債券，這也是綠色交易所首批企業(yè)中唯一入選的中國(guó)內(nèi)地房企。

為了充分利用這一概念，今年5月，旭輝趁熱打鐵，再次發(fā)行總額5億美元的綠色債券。

這筆債券分兩類(lèi)：

一類(lèi)是于2026年到期，規(guī)模3.5億美元的綠色優(yōu)先票據(jù)，利率4.45%；

另一類(lèi)是2028年到期，規(guī)模1.5億美元，利率4.8%的綠色優(yōu)先票據(jù)。

圖片來(lái)源：旭輝官方公告

這筆債券盡管規(guī)模與第一筆相同，但融資成本有所下降，最低至4.45%，同時(shí)，最長(zhǎng)年期也達(dá)到7年，創(chuàng)下了旭輝境外美元債發(fā)行最長(zhǎng)期限的紀(jì)錄。

不難看出，旭輝透過(guò)推行綠色發(fā)展理念，從某種程度而言，實(shí)則在拓寬融資渠道，但由于綠色概念其特殊性，因此融資成本較其他方式相對(duì)更低。

綠色債券作為ESG中的重要一部分，其對(duì)于高度依賴(lài)杠桿經(jīng)營(yíng)的房企而言，無(wú)疑極具吸引力，而且從實(shí)際經(jīng)營(yíng)層面來(lái)看，旭輝也確實(shí)需要外部資金來(lái)彌補(bǔ)自身造血能力不足。

旭輝營(yíng)收凈利雙增長(zhǎng)

卻難掩低盈利質(zhì)量

本月初，旭輝公布了一份5月份經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，截止到今年5月底，旭輝共計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額1100.6億元，同比增長(zhǎng)約97.95%，合同銷(xiāo)售面積649.47萬(wàn)平方米。

盡管今年前5個(gè)月銷(xiāo)售表現(xiàn)同比優(yōu)異，但需考慮到去年前5個(gè)月疫情影響下，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售整體表現(xiàn)不佳，導(dǎo)致同比基數(shù)較低，因此大部分房企今年來(lái)同比銷(xiāo)售情況都要大幅優(yōu)于去年同期。

進(jìn)一步拉長(zhǎng)時(shí)間線(xiàn)來(lái)看，作為一家銷(xiāo)售超2000億的大型房企，從2012到2017年5年間，其合同銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)從百億到千億的跨越。但在2017年達(dá)到96%的頂峰后，旭輝的銷(xiāo)售增速已連續(xù)放緩，2018年-2020年分別為46%、32%以及15%。

2017年，旭輝合同銷(xiāo)售規(guī)模首次突破千億，達(dá)到1040億元人民幣，較2016年的530億元同比增長(zhǎng)96%。

2018年，旭輝控股合同銷(xiāo)售額同比增速大幅下降，全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額1520億元，同比增速僅為46.2%。

到2019年，旭輝全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額2006億元,首度邁入2000億銷(xiāo)售俱樂(lè)部，但同比增速也降至32%。

再到2020年，旭輝全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2310億元，同步增速僅為15%。

當(dāng)然，2020年需要考慮到年初疫情對(duì)房企銷(xiāo)售情況的影響，但不可否認(rèn)，旭輝從2017年邁入千億俱樂(lè)部開(kāi)始，其銷(xiāo)售增速正在逐年下降。

受此影響， 盡管旭輝2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收凈利雙增長(zhǎng)，但盈利質(zhì)量并未提高。

根據(jù)其財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2020年旭輝實(shí)現(xiàn)營(yíng)收717.99億元，同比增長(zhǎng)31%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)80.32億元，同比增長(zhǎng)25%。

圖片來(lái)源：東方財(cái)富

但其毛利率卻較2019年下降了3.37個(gè)百分點(diǎn)，至21.74%。

圖片來(lái)源：東方財(cái)富

從財(cái)報(bào)中看，合同銷(xiāo)售平均售價(jià)的下滑，直接拖累了公司的毛利率。

圖片來(lái)源：旭輝2020年財(cái)報(bào)

以公司位于武漢的樓盤(pán)為例，2020年旭輝控股在武漢地區(qū)的銷(xiāo)售額占比一舉躍升至各區(qū)域之首，但與此同時(shí)已確認(rèn)的平均售價(jià)卻從17920元/平米降至了13392元/平米。

圖片來(lái)源：旭輝2020年財(cái)報(bào)

盡管旭輝在2020年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額171.42億元，從連續(xù)兩年凈流出轉(zhuǎn)為凈流入，但旭輝2020年的賬面可支配現(xiàn)金減少了62億元。

圖片來(lái)源：東方財(cái)富

圖片來(lái)源：東方財(cái)富

一方面是銷(xiāo)售均價(jià)走低拖累經(jīng)營(yíng)毛利，另一方面則是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅改善，然而可支配現(xiàn)金卻不增反降。

這里面最合理的解釋無(wú)外乎兩個(gè)：

一個(gè)是旭輝規(guī)模不斷增長(zhǎng)，然營(yíng)收質(zhì)量卻不斷下滑；

另一個(gè)則是三道紅線(xiàn)所帶來(lái)的融資壓力，讓旭輝不得不以犧牲營(yíng)收質(zhì)量為代價(jià)，加速去杠桿進(jìn)程。

這兩點(diǎn)分別可以從旭輝的少數(shù)股東權(quán)益增長(zhǎng)，以及當(dāng)前負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)進(jìn)行解釋。

負(fù)債改善的根本

少數(shù)股東貢獻(xiàn)頗豐

根據(jù)其2020年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止到期末，旭輝負(fù)債總額為2956.57億元，較2019年增長(zhǎng)15.7%左右。

圖片來(lái)源：東方財(cái)富

盡管負(fù)債總額穩(wěn)步增長(zhǎng)，但從其現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)來(lái)看，不僅實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為正，而且由發(fā)債融資構(gòu)成的融資性現(xiàn)金流凈額也較2019年減少了314.46億元，為131.15億元，同比降幅達(dá)71%。

整個(gè)2020年，旭輝僅償還借款的資金規(guī)模就達(dá)到735.08億元，同比增長(zhǎng)156%，不難看出，旭輝整個(gè)2020年為降桿桿下了不少功夫。

圖片來(lái)源：東方財(cái)富

由此帶來(lái)的直接效應(yīng)體現(xiàn)在財(cái)報(bào)上，則是截止到2020年，旭輝三項(xiàng)融資紅線(xiàn)中，有兩條符合標(biāo)準(zhǔn)，僅資產(chǎn)負(fù)債率一條超出紅線(xiàn)。

截止到2020年末：

旭輝凈負(fù)債率為64.0%，較2019年同期下降約1.6個(gè)百分點(diǎn);

非受限現(xiàn)金短債比為2.73，較上年同期提升約0.63；

剔除預(yù)收款后，資產(chǎn)負(fù)債率為72.5%，雖超出閥值，但較上年同期仍下降約2.3個(gè)百分點(diǎn)。

然而若仔細(xì)分析旭輝降杠桿的過(guò)程，不難發(fā)現(xiàn)，并非經(jīng)營(yíng)層面的業(yè)績(jī)獲得根本性改善，相反，由于平均銷(xiāo)售均價(jià)下降，在加快銷(xiāo)售速度的同時(shí)，也在反噬其營(yíng)收質(zhì)量。

不過(guò)，從旭輝的少數(shù)股東權(quán)益這一指標(biāo)來(lái)看，不排除明股實(shí)債的可能。

根據(jù)財(cái)報(bào)，2020年旭輝少數(shù)股東權(quán)益增至440.54億元，首度超過(guò)歸母股東權(quán)益，占所有股東權(quán)益的比重達(dá)到53%。

圖片來(lái)源：東方財(cái)富

由此可見(jiàn)，旭輝近年來(lái)負(fù)債情況逐年改善的根本，其實(shí)還在于少數(shù)股東權(quán)益的增長(zhǎng)，不斷做大資產(chǎn)規(guī)模，從而使其各項(xiàng)主要負(fù)債指標(biāo)下降。

明股實(shí)債，躍然紙上。

其財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)也指出，2020年公司除了美元債、公司債以及綠色債券等，還有11.53億港元的配股融資。

而且2020年末至今，旭輝通過(guò)信托融資的動(dòng)作頗多，其中涉及興業(yè)國(guó)際信托有限公司、陸家嘴國(guó)際信托有限公司、百瑞信托有限責(zé)任公司（下稱(chēng)“百瑞信托”），募資或逾15億元。

如此一來(lái)，便不難理解為何旭輝營(yíng)收凈利雙增長(zhǎng)，銷(xiāo)售規(guī)模也較去年有所增長(zhǎng)，穩(wěn)定維持在2000億銷(xiāo)售規(guī)模以上，但毛利卻出現(xiàn)下滑，公司可支配現(xiàn)金也在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅凈流入的前提下，反而減少。

主要原因一方面在于償債耗費(fèi)大量資金，另一方面則在于少數(shù)股東權(quán)益對(duì)公司利潤(rùn)的攤薄作用。

如今，旭輝為了繼續(xù)確?，F(xiàn)金流穩(wěn)定，除了將旗下物業(yè)公司永升物業(yè)送入港股，另一方面也在借助綠色環(huán)保概念，借由綠色債等渠道融資。

可以想見(jiàn)，隨著集中招拍掛政策的出臺(tái)，對(duì)房企自有現(xiàn)金流提出更高要求，也讓旭輝拿地的資金門(mén)檻增加不少。

為了降低拿地成本，旭輝也在研究多元拿地，邀請(qǐng)張海民擔(dān)任公司高級(jí)副總裁，就是第一步。畢竟張海民作為收并購(gòu)和城市更新領(lǐng)域的職業(yè)經(jīng)理人，很對(duì)旭輝胃口。

而積極在ESG領(lǐng)域發(fā)聲，也不排除是借助綠色概念，拓展拿地渠道的第二步。

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