一、運營團隊組建

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輕資產(chǎn)的運營特性，注定團隊規(guī)模不會很大；但園區(qū)運營繁瑣的工作，又對組別配置提出了極高的要求。所以，作為項目負責人，應將任務拆解分類、細化到每個部門、每個人的。

一個功能完善的園區(qū)團隊，由項目總經(jīng)理牽頭，下設招商、運營、物業(yè)監(jiān)督和辦公室四個部門。

運營團隊基本構成

下面一一分解各部門的任務：

項目總經(jīng)理是項目的「代言人」，也是項目的業(yè)務中臺。

主要職責：1、全面主持招商運營工作，負責項目的戰(zhàn)略線條管理，對總體項目負責；2、協(xié)調(diào)與政府、同行和大客戶等的關系，樹立項目及個人品牌形象，為項目發(fā)展提供資源支撐；3、負責重大項目的商務談判；4、負責團隊建設及人員管理。

項目副經(jīng)理與總經(jīng)理的不同，在于總經(jīng)理多偏向于項目管理，在戰(zhàn)略層面制定總體發(fā)展計劃；副經(jīng)理多以項目為導向，深入項目的運營管理，對項目經(jīng)營目標等負責，同時在重大決策上給予總經(jīng)理意見建議。

招商部是園區(qū)的「錢袋子」，對招商指標負責。

主要職責：1、負責完成項目招商管理工作及招商（才）任務指標；2、拓展整合各類招商資源，維護關系；3、提出招商計劃，組織實施招商活動及對外聯(lián)絡工作；4、負責客戶的跟蹤聯(lián)絡、談判和合同的簽訂、管理；5、負責入園企業(yè)的布局，制定并落實各項優(yōu)惠政策（若是政府項目，則負責提出建議由政府決策）。

運營服務部是園區(qū)的「心臟」，活躍園區(qū)氣氛，維系（入駐）客戶關系，配合招商工作開展。

主要職責：1、負責園區(qū)的活動策劃、物料準備、現(xiàn)場執(zhí)行；2、負責項目品牌建設、總體營銷宣傳；3、負責入駐客戶的關系處理，根據(jù)客戶需求，對園區(qū)軟硬環(huán)境進行改善；4、負責客戶來訪接待、展廳介紹等；5、負責入駐企業(yè)的其他服務工作；6、負責園區(qū)合作機構的拓展，園區(qū)服務平臺的搭建；7、負責協(xié)助企業(yè)完成企業(yè)注冊、政策申報等；8、負責企業(yè)租金的收取，協(xié)助企業(yè)兌現(xiàn)優(yōu)惠政策；9、負責園區(qū)主體的各項申報、運營報告撰寫等。

物業(yè)監(jiān)督部是園區(qū)的「守護者」，負責考核監(jiān)督物業(yè)公司，并配合運營部門需求，與物業(yè)公司協(xié)調(diào)對接。

主要職責：1、負責巡查園區(qū)品質，向物業(yè)反饋改正意見并監(jiān)督實施；2、制定獎懲機制、對物業(yè)公司進行考核與監(jiān)督；3、對接客戶反饋的（物業(yè)）問題。

辦公室是園區(qū)的「后勤保障」，負責園區(qū)的各項內(nèi)勤工作，根據(jù)園區(qū)規(guī)模大小，設置財務、人事、法務、行政等功能，篇幅有限就不多展開。

二、服務體系規(guī)劃

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優(yōu)質的運營服務不僅能夠收獲良好的客戶關系，還能為創(chuàng)造股權投資機會、提升園區(qū)續(xù)租率等，為園區(qū)創(chuàng)造收益。一套合理的園區(qū)運營服務方案，是園區(qū)成功發(fā)展的基礎。

園區(qū)基本服務體系

第一項基本服務，是企業(yè)辦公的必備要素，也是園區(qū)的基礎工作。

基礎服務分類

待園區(qū)進入穩(wěn)定經(jīng)營周期后，再根據(jù)園區(qū)整體需要和企業(yè)現(xiàn)實需求，適當調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)，補充、更新商業(yè)店鋪及綜合配套設施，提升園區(qū)綜合服務水平等。

第二項增值服務，是園區(qū)的核心競爭力，同時也是一個園區(qū)價值的終極體現(xiàn)，而此類增值服務，都以平臺為載體去實現(xiàn)。

增值服務分類

具體來講：

1、經(jīng)營服務平臺，包括知識產(chǎn)權代理、工商財稅代理、企業(yè)管理咨詢、法律事務咨詢等；

2、技術服務平臺，包括技術的試驗化驗、檢測認證、合作技術研發(fā)、加工、制造等；

3、金融服務平臺，包括企業(yè)股權融資、債券融資、科技信貸、上市輔導等；

4、創(chuàng)業(yè)教育平臺，包括創(chuàng)業(yè)活動、路演大賽、創(chuàng)業(yè)系列課程、精細孵化等；

5、市場服務平臺，包括行業(yè)咨詢、市場渠道拓展、代理銷售、市場營銷策劃等；

6、知識分享平臺，包括專家公開課、行業(yè)沙龍、創(chuàng)業(yè)咖啡、論壇等；

7、信息服務平臺，包括行業(yè)信息數(shù)據(jù)庫、行業(yè)研報、科技信息交流、競品信息數(shù)據(jù)庫、產(chǎn)業(yè)地圖等；

8、人才服務平臺，包括檔案管理、人事代理、人才征信、人力資源外包等；

9、政策申報平臺，包括政策申報、政策咨詢、政企對接等；

10、行政服務平臺，包括企業(yè)接待、商務資源對接、公共資源共享等；

一般來說，園區(qū)可以通過三種途徑搭建園區(qū)公共服務平臺：

1、整合社會資源與政府資源，聯(lián)手中介咨詢服務機構，共同搭建公共服務平臺，這也是最常見的方式；

2、「生物醫(yī)藥園」、「北斗產(chǎn)業(yè)園」等專業(yè)型園區(qū)，可以自主搭建專業(yè)化公共服務平臺，例如生物醫(yī)藥園的公共實驗室/化驗室，軟件園的軟件檢測中心等；

3、高新區(qū)、開發(fā)區(qū)內(nèi)的「園中園」，可借「大園區(qū)」的公共服務平臺為己用。

第三項是園區(qū)的創(chuàng)新服務能力，能實打實做好這點的，基本可以說已經(jīng)邁入一流園區(qū)行列。

創(chuàng)新服務分類

運營管理制度及流程

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園區(qū)管理中，流程質量決定項目的運行效率，也決定園區(qū)滿足客戶需求的能力，并最終決定園區(qū)的運營能力。

需制定的運營管理制度及流程包括但不限于：

1、入駐企業(yè)篩選標準；

2、項目入駐、孵化及退出管理流程；

3、政策申報、企業(yè)輔導培訓等企業(yè)輔導服務標準；

4、公共秘書、商務代理等行政辦公服務標準；

5、項目保潔、綠化、維修等物業(yè)管理制度；

6、各類增值服務標準；

7、投資監(jiān)督管理辦法；

8、企業(yè)裝修管理流程；

9、項目運營月報、季報、半年報、年報；

10、入駐企業(yè)管理辦法（分級巡診服務、日常走訪制度）；

11、入駐企業(yè)經(jīng)營信息及數(shù)據(jù)收集與檔案管理辦法；

12、入駐企業(yè)公約；

13、與政府各有關部門的日常對接與溝通機制；

14、入駐企業(yè)特定需求的回應與服務對接機制；

15、項目租金、水電、物業(yè)費的收繳管理制度；

16、與政府、客戶等的日常聯(lián)絡制度。

來源：園區(qū)在線

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