隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控不斷收緊，房地產(chǎn)市場的紅利時代已經(jīng)到了尾聲，萬科死磕住宅市場讓投資人不得不用腳投票，股價從最高點一路下滑。萬科強撐了幾年還是向市場低頭，開始尋求新的利潤增長極。

來源：中訪網(wǎng)

2021年6月23日，萬科在其內(nèi)部轉(zhuǎn)型發(fā)展通氣會上宣布，將全面加速“開發(fā)經(jīng)營服務并重”的轉(zhuǎn)型發(fā)展。這不是萬科第一次喊話轉(zhuǎn)型，回顧歷史，萬科經(jīng)歷了“多元化—房地產(chǎn)—地產(chǎn)相關多元化”的發(fā)展路徑。

萬科在成立之初并非主營房產(chǎn)，而是以專業(yè)器材進出口為主業(yè)的貿(mào)易公司。直到1988年萬科才開始真正涉足房地產(chǎn)，并于1992年確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務的發(fā)展戰(zhàn)略，選擇住宅作為主導開發(fā)產(chǎn)品。此后二十多年，萬科一路高歌猛進，發(fā)展成為國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

在奔向住宅專業(yè)化的路途中，萬科也曾經(jīng)有過想要轉(zhuǎn)型的時刻。

早在2012年，郁亮就提出房地產(chǎn)“白銀時代”即將到來，開始在傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務之外尋找新興增長點，其將業(yè)務觸角延伸到商業(yè)、物流、文旅、酒店、長租公寓、滑雪度假等各個領域。

但這與時任萬科董事長王石堅決不做商業(yè)地產(chǎn)的理念相悖。2009年8月，王石在中山大學演講時更是放言：“如果有一天，萬科不走住宅專業(yè)化道路了，我即使躺在棺材里，也會舉起手來反對?！?/p>

最終，郁亮妥協(xié)，推遲了萬科發(fā)展商業(yè)的步伐。

隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控不斷收緊，房地產(chǎn)市場的紅利時代已經(jīng)到了尾聲，萬科死磕住宅市場讓投資人不得不用腳投票，股價從最高點一路下滑。萬科強撐了幾年還是向市場低頭，開始尋求新的利潤增長極。

目前，萬科除地產(chǎn)和物業(yè)外一共有7個業(yè)務單元，分別是印力、萬緯物流、酒店及度假、海外、泊寓、梅沙教育、食品事業(yè)部。

轉(zhuǎn)型路上，萬物云一馬當先

在新賽道方面，萬科物業(yè)優(yōu)勢明顯。

萬科物業(yè)2020年正式更名為萬物云，正式向空間科技服務商轉(zhuǎn)變，2020年實現(xiàn)營收182億元，同比增長27.4%，過去5年復合增速34%；除了自身增長迅猛，萬物云近期與外界頻頻聯(lián)姻。

2021年8月5日,萬物云宣布與陽光城達成換股協(xié)議,萬物云將持有上海陽光智博生活服務集團股份有限公司100%股權(quán),陽光城將持有萬物云4.8%股權(quán),同時,雙方成立新合資公司承接陽光城新開發(fā)項目。

有消息稱，萬科物業(yè)還將接手一部分恒大物業(yè)的股份，如果消息為真，萬物云的在管面積規(guī)模與營業(yè)收入將進一步擴大,市場占有率明顯提升,進一步鞏固萬科物業(yè)的行業(yè)領先地位。

萬緯物流緊隨其后，五年成行業(yè)龍頭

2015年6月，萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，并正式推出獨立物流品牌“萬緯”。萬科物流發(fā)展有限公司也成為了萬科的物流倉儲服務業(yè)務境內(nèi)平臺。2017年，其進軍冷鏈物流市場，成立萬緯冷鏈物流。

根據(jù)萬科2020年年報介紹，萬科的物流倉儲服務業(yè)務聚焦發(fā)展高標倉儲和冷鏈物流兩大核心業(yè)務，經(jīng)過五年發(fā)展，已發(fā)展成為中國規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務商。2020年，萬緯物流管理項目（含非并表項目）的營業(yè)收入18.7億元，同比增長37%，其中高標庫營業(yè)收入12.9億元，同比增長29%；冷庫營業(yè)收入5.8億元，同比增長60%。

萬科對萬緯物流寄予厚望。今年4月3日，萬科發(fā)布公告，繼續(xù)向全資子公司萬科物流增資63.2億元。

租賃公寓或成下一個關鍵增長點

2018年，萬科將租賃住宅業(yè)務升級為集團核心主航道業(yè)務之一，2019年成立獨立事業(yè)部，集團對于泊寓的重視度不斷提高。目前，“泊寓”已成為國內(nèi)規(guī)模最大、出租率最高的集中式長租公寓服務商，截至2020年開業(yè)14.2萬間，全年營收25.4億元，同比增長72.3%，已開業(yè)項目整體出租率超過95%；盡管泊寓業(yè)務營收在萬科總體占比微乎其微，但整體增速顯著，未來泊寓將在萬科多元創(chuàng)新業(yè)務中有著良好的發(fā)展前景。

總是商業(yè)拉后腿

萬科多元化業(yè)務中最大的痛點就是商業(yè)。印力作為萬科商業(yè)經(jīng)營業(yè)務方面的主要平臺，無疑是矛盾中心。

今年4月份以來，在“深交所互動易”上，投資人5次就印力集團的問題發(fā)問。根據(jù)2020年年報，萬科商業(yè)地產(chǎn)部門印力管理的商業(yè)項目營業(yè)收入42.22 億元，同比下降 1.62%。

從在管面積看，截至2020年，萬科印力在管面積近千萬平方米，躍升國內(nèi)前三，僅次于萬達（4000萬平，截至2020年9月）、華潤（1400萬平，截至2020年6月）。但在經(jīng)營層面，萬科集團包含印力在內(nèi)的超100項目商業(yè)、近千萬平方米的面積，營收為63.22億元。相比之下，2020年，華潤置地45個購物中心收租100.9億，龍湖商業(yè)49個購物中心收租58.2億，在一二線，萬科印力比不上華潤、龍湖，在三四城市的運營能力也明顯落后于新城控股等房企。

萬科不久前的人事調(diào)動中，向印力集團派去了老將王海武。資料顯示，王海武加入萬科已有18年，過去主要在開發(fā)業(yè)務領域開展相關工作，先后在城市公司，區(qū)域和總部工作過。由此看來，印力雖然業(yè)績不佳依然任重道遠。

多數(shù)版塊還在孵化期

值得注意的是，除了上述業(yè)務，萬科的其他多元化板塊成效還未成氣候。

萬科旗下梅沙教育目前已經(jīng)是深圳最大的民辦教育集團，但其18年提出的2020年底前在全國建設超過100所優(yōu)質(zhì)學校的“百校計劃”，在2021年的今天還未傳來圓滿完成的喜報。隨著國家教育“雙減”政策的實施，梅沙教育的前景并不明朗。

而萬科的酒店冰雪業(yè)務、養(yǎng)豬業(yè)務等大多仍處于價值挖掘階段。

不管這些業(yè)務營收是好是差，對于萬科來說，更核心的問題在于，相對于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，多元化業(yè)務占比始終太小。根據(jù)2020年財報，所有已經(jīng)披露的業(yè)務，營收加起來為289.36億元，只占當年總營收的6.9%。

正如萬科董事會主席、集團合伙人郁亮所說，“雖然現(xiàn)在不能掙大錢。掙快錢，但是仍然可以掙慢錢、長錢和老實錢。”萬科這艘巨輪已經(jīng)開了30多年，穩(wěn)健保守是它的一貫作風，多元化能否為其再加馬力也許是影響其健康長壽的關鍵。