截止目前，A股4000多家上市公司中，已經(jīng)有一半左右發(fā)布了中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，甚至一部分已經(jīng)發(fā)布了中報(bào)。

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從當(dāng)前已經(jīng)發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告情況看，絕大部分上市公司都是預(yù)增的，考慮到2020年上半年的特殊情況，即便是和2019年比，大半上市公司也是業(yè)績(jī)?cè)黾印?/p>

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但是，其中有一個(gè)曾經(jīng)豪情萬(wàn)丈的行業(yè)，大多表現(xiàn)不佳。

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它就是房地產(chǎn)。

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統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，70個(gè)大中城市中，59個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，6個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，5個(gè)城市持平。

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雖然部分城市看起來(lái)還在漲，但漲幅非常小。4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅與上月相同。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.8%和0.5%，漲幅均與上月相同。

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曾經(jīng)負(fù)面纏身的新城控股，發(fā)布了公司最新的經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)。

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以1-6月份為例。

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一、銷(xiāo)售情況

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經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)稱，2021年，1-6月累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約1,176.64億元，比上年同期增長(zhǎng)20.65%，累計(jì)銷(xiāo)售面積約1,086.96萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)23.87%。

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看起來(lái)是個(gè)非常不錯(cuò)的數(shù)據(jù)，但是考慮到2020年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)非常特殊，缺乏參考性，我們還是看看2019年上半年的數(shù)據(jù)。

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2019年，1-6月累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約1,224.18億元，比上年同期增長(zhǎng)28.44%，累計(jì)銷(xiāo)售面積約1,049.52萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)35.50%。

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簡(jiǎn)單對(duì)比，我們發(fā)現(xiàn)2021年上半年的合同銷(xiāo)售和2019年幾乎持平，金額有所下降。

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更值得關(guān)注的重點(diǎn)是，在銷(xiāo)售金額下降的同時(shí)，銷(xiāo)售面積增加了。

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這意味著，房?jī)r(jià)降了。

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當(dāng)然了，由于缺乏銷(xiāo)售的城市、戶型等詳細(xì)信息，這種降價(jià)沒(méi)有太大的可比性，但至少在一定程度上能夠說(shuō)明問(wèn)題。

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房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代，一去不復(fù)返了。

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從已經(jīng)公布的一季報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，公司一季度整體結(jié)算毛利率?20.3%，同比下降 18.7個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明可能兩個(gè)原因，和2019年相比，一是地價(jià)貴了，二是售價(jià)低了。

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數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順iFind，制圖：詩(shī)與星空

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但是從公司近年來(lái)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，卻漲勢(shì)強(qiáng)勁，和公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)完全不搭邊，這是怎么回事呢？

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原來(lái)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)特殊的預(yù)售機(jī)制帶來(lái)的銷(xiāo)售收入延遲入賬。

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客戶交購(gòu)房款的時(shí)候，房企入賬為預(yù)收賬款（合同負(fù)債），待到符合一定條件后，才能實(shí)現(xiàn)為銷(xiāo)售收入。

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這就導(dǎo)致收款和做賬實(shí)現(xiàn)收入，有了一個(gè)時(shí)間差。

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新收入準(zhǔn)則實(shí)施后，預(yù)收款（合同負(fù)債）轉(zhuǎn)為收入的主動(dòng)權(quán)在會(huì)計(jì)手里，于是成了一個(gè)“蓄水池”。

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數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順iFind，制圖：詩(shī)與星空

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對(duì)比公司今年的預(yù)收款（合同負(fù)債）情況，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)池子的增速?gòu)?019年開(kāi)始就在下降，面臨著減少甚至枯竭。

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換言之，對(duì)于新城控股來(lái)說(shuō)，這才是“真實(shí)”的銷(xiāo)售情況。

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二、新城的三道紅線怎么樣了

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根據(jù)?iFind?統(tǒng)計(jì)，2021年上半年的報(bào)表口徑下，剔除預(yù)收款后負(fù)債率 76%，凈負(fù)債率 56.6%，現(xiàn)金短債比為 1.53。在三道紅線的硬指標(biāo)下，公司保持黃檔。

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然而，和2020年年報(bào)相比，公司三道線中，有兩道都惡化了。2020年的年報(bào)中，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率74.12%、凈負(fù)債率43.65%、現(xiàn)金短債比1.68。

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按照這個(gè)進(jìn)度發(fā)展下去，黃檔變紅也不是沒(méi)可能。

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從政策面來(lái)看，即便是三道線全部變綠，也不一定特別容易貸到款。因?yàn)檠胄袑?duì)銀行放款過(guò)程中，來(lái)自房地產(chǎn)企業(yè)貸款的比例也做出了限制。大部分銀行都已經(jīng)超額或者接近滿額，它們未來(lái)只能維持甚至壓縮現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)貸款。

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也就是說(shuō)，房企想要資金安全睡得著覺(jué)，唯一的辦法，是三道綠線的基礎(chǔ)上，再控制甚至降低來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的貸款。

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然而，季報(bào)顯示，新城控股一季度就增加了70多億的貸款。

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除此之外，公司還在發(fā)債，還有很多隱蔽的貸款。

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三、警惕利益輸送專用科目

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財(cái)報(bào)顯示，公司賬面有166億的預(yù)付款和581億的其他應(yīng)收款。

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對(duì)于一家千億營(yíng)收規(guī)模的公司來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)科目的金額都不太正常。

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中弘股份在退市前，正是通過(guò)預(yù)付款科目向?yàn)l臨破產(chǎn)的皮包公司輸送數(shù)十億的利益，導(dǎo)致公司資金鏈徹底崩潰。

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1、預(yù)付款

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新城控股的預(yù)付款是什么？

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數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順iFind，制圖：詩(shī)與星空

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都是拿地預(yù)付的土地使用權(quán)，在2018年提出“房住不炒”后，公司2019年迅速收縮拿地進(jìn)度，大幅下降。但到了2020年又回歸初心，2021年進(jìn)一步加大拿地力度。

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對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，拿地很正常，但上文提到，公司的實(shí)際銷(xiāo)售兩年原地踏步，在銷(xiāo)售不景氣的情況下，拿地的風(fēng)險(xiǎn)也就越來(lái)越大，增幅如此之大的拿地速度，給人感覺(jué)這是在賭房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)漲。

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2、其他應(yīng)收款

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數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順iFind，制圖：詩(shī)與星空

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公司2015年上市以來(lái)，其他應(yīng)收款漲了15倍。

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作為最容易出現(xiàn)利益輸送的項(xiàng)目，這近600億的其他應(yīng)收款是什么東西？

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財(cái)報(bào)顯示，主要有三部分：應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)、應(yīng)收少數(shù)股東款項(xiàng)和應(yīng)收房產(chǎn)合作方款項(xiàng)。

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幾百億的往來(lái)，都應(yīng)收的什么？

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其實(shí)就是借款。

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房地產(chǎn)公司為了資金周轉(zhuǎn)，會(huì)自發(fā)的結(jié)盟，這個(gè)聯(lián)盟里的房地產(chǎn)企業(yè)，從銀行借了錢(qián)，如果用不了，大家一起用，利息照付。

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從明細(xì)表里我們發(fā)現(xiàn)，公司在比較難的情況下，借給了股東204億。

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在生意好的時(shí)候，這種方式緩解了銀行信用不佳的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈問(wèn)題，但是，生意不好的時(shí)候，借出錢(qián)去的房地產(chǎn)公司，就面臨著壞賬之憂。

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更為糟糕的是，公司的其他應(yīng)付款高達(dá)572億，其他流動(dòng)負(fù)債高達(dá)209億。其他應(yīng)付款主要是從聯(lián)盟中借來(lái)的錢(qián)，其他流動(dòng)負(fù)債都是短期債券。

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這都是比銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)更大的借款，給經(jīng)營(yíng)帶來(lái)潛在的隱患。。

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四、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流陷阱

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介紹完了其他應(yīng)收款和其他應(yīng)付款，再理解公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流就比較容易了。

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公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流不能簡(jiǎn)單的按照?qǐng)?bào)表理解，因?yàn)檫@些從關(guān)聯(lián)方借的錢(qián)，公司計(jì)入了投資性現(xiàn)金流。而實(shí)際上借入借出的錢(qián)，是用來(lái)蓋房子的，就導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金數(shù)據(jù)不全。

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數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順iFind，制圖：詩(shī)與星空

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合并投資性現(xiàn)金流來(lái)看，公司的現(xiàn)金流狀況就非常不怎么樣了。

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五、近千億的投資性房地產(chǎn)

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一季報(bào)顯示，公司賬面有925億的投資性房地產(chǎn)。

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投資性房地產(chǎn)是財(cái)政部在2006年新設(shè)置的一個(gè)會(huì)計(jì)科目，核算用來(lái)出售或者出租的房地產(chǎn)。

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房地產(chǎn)公司把準(zhǔn)備出售或出租的房子計(jì)入這個(gè)會(huì)計(jì)科目，本身沒(méi)有什么問(wèn)題。

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但投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊的方式，大有學(xué)問(wèn)。

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會(huì)計(jì)準(zhǔn)則給了兩種計(jì)提折舊的方式，一種是和普通房產(chǎn)一樣，該怎么提怎么提；第二種是不必計(jì)提折舊，出報(bào)表的時(shí)候評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值，高于賬面價(jià)值的部分，計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，增加或者減少利潤(rùn)。

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眾所周知，中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)是漲價(jià)的，所以公司的這部分公允價(jià)值變動(dòng)損益也就漲的沒(méi)邊。

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最近幾年來(lái)，公司投資性房地產(chǎn)的評(píng)估增值，占利潤(rùn)總額的10%-20%左右。

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比如，2020年22億，當(dāng)年凈利潤(rùn)152億。

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六、總結(jié)

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剝?nèi)窝b后，公司的營(yíng)業(yè)收入水分十足、凈利潤(rùn)水分十足、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流水分十足、三道紅線的改善也水分十足… …

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倒是炒房的勁頭，非常足。根本停不下來(lái)。