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相信不少人對車位車庫不陌生，可以贅述一下：車位，即停車位，英文parking place，指停車的地方，包括露天場所及室內(nèi)場所。車位按收費可以分為免費車位和付費車位兩種，車位分為固定車位和臨租車位。

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車位庫那些事兒

作為業(yè)主，買了房買車賣買車位買車庫。嗯，買了房子的，恭喜你，畢竟房子可以有正式購房合同，可以辦理產(chǎn)權(quán)證和不動產(chǎn)正，那么，“買到的車位車庫”呢？可要得看清楚了，不要被忽悠了。

甚至車位車庫都開始“開盤銷售”了，更有“幸運者”可以得到“買房贈送車位車庫”的幸運好事？

其實啊，這些“花錢”“花大錢”“花高價錢”“買來”的“車位車庫”，也許有的就是你應(yīng)得的。

只是一個問題不明白：在不限購的情況下，什么樣的商品花大價錢想買不是買不到而是“賣者”不愿意多賣呢？這真是個好玩的“謎”！

先看一則文字：2013年9月5日南都報道了廣州市擬追繳已售地下車位土地出讓金的政策意向。記者走訪發(fā)現(xiàn)，廣州多個樓盤積極推售車位，部分投資客也在拋售車位，但部分此前有購買意向的業(yè)主開始持幣觀望。相關(guān)人士表示，希望趕快把車位銷售完畢，補繳土地出讓金就與開發(fā)商無關(guān)了，會省很多事。

說說鄭州，據(jù)介紹，鄭州市公安局、鄭州市房管局、鄭州市民政局3部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強住宅小區(qū)消防安全工作的通知》（簡稱《通知》），糾正將消防車道設(shè)置為停車場、消防車道上隨意停車以及違章搭建占用、堵塞消防車道等影響滅火救援的違法行為。

誰的車位庫？

有觀點認為，小區(qū)車位、車庫的建筑面積是否計入小區(qū)的公攤面積作為判斷車位、車庫權(quán)屬。一般在商品房銷售合同中都有對公攤面積的約定。依據(jù)相關(guān)的規(guī)定，房屋的銷售面積是套內(nèi)面積與公用面積的總和，由攤得公共面積的業(yè)主來共同享有公用面積的產(chǎn)權(quán)。因此有觀點認為，在房屋買賣合同中注明的分?jǐn)偡秶?，是判斷附屬設(shè)施所有權(quán)是否屬于全體業(yè)主的基本依據(jù)。如果小區(qū)車庫和車位在銷售中并沒有被計算在分?jǐn)偯娣e范圍之內(nèi)，那么車位、車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有。若反之，那么業(yè)主應(yīng)當(dāng)可以享有車位、車庫的產(chǎn)權(quán)。

現(xiàn)實生活中，車庫大多作為小區(qū)的專有部分，其有獨立的產(chǎn)權(quán)。

好吧，開發(fā)商一般到此為止，不再進行（省略若干字）。意思是車位、車庫產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。

根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，法律給予業(yè)主約定車位、車庫權(quán)屬的權(quán)利。一般情況，會有一個事先協(xié)商約定，車位、車庫的權(quán)屬后再行由業(yè)主進行購買、承租、使用，讓權(quán)利雙方對自己的權(quán)利義務(wù)都明白，而事實上，不是所有的小區(qū)開發(fā)商和業(yè)主“坦誠布公”的，吧？

當(dāng)下，也是鼓勵開發(fā)商多投資修建車位、車庫，以緩解小區(qū)內(nèi)停車?yán)щy。

有觀點認為，如果沒有直接的利益驅(qū)動，開發(fā)商不可能給業(yè)主“免費的午餐”。如果不能給予開發(fā)商在車位、車庫上的“權(quán)利”和“利益”，就難免不會降低開發(fā)商建造車位車庫的“積極主動性”，就會按照最低規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)配備數(shù)量有限的停車位、車庫。好吧，說到底還是利益的問題。

國家發(fā)展改革委、住建部、交通運輸部已于2015年12月15日發(fā)布《關(guān)于進一步完善機動車停放服務(wù)收費政策的指導(dǎo)意見》，其中，明確停車場產(chǎn)權(quán)歸屬。明確停車場權(quán)利人可以依法向停車場所在地的不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，同時對于以出讓或者租賃方式取得停車場建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，進而便利停車場設(shè)施的投資者以此進行融資，但《通知》未明確停車場的登記系所有權(quán)登記或建設(shè)用地使用權(quán)登記。而此次《通知》則將停車場建設(shè)用地使用權(quán)限制為整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租而不可分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租。

所有權(quán)爭議

私家車數(shù)量不斷激增，不僅車庫、車位供不應(yīng)求現(xiàn)象更加突出，有關(guān)小區(qū)地下車庫、車位權(quán)屬及其租售問題的爭議，也一直存在。

所謂人防車庫，是指在民用住宅小區(qū)內(nèi)結(jié)合人防工程修建的地下車庫，平時是車庫，戰(zhàn)時依我國《人民防空法》（下稱《人防法》）的規(guī)定是“可用于防空的地下室”。目前，車庫、車位所有權(quán)糾紛最多且媒體報導(dǎo)爭議成訟的，就是這種形式的車庫及其庫內(nèi)的車位。

《人民防空法》第1章總則第5條規(guī)定：“國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！?/p>

《中華人民共和國物權(quán)法》第6章第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》（1997年10月27日建設(shè)部令第58號發(fā)布，2001年11月20日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改，〈城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定〉的決定》修正）第4章第25條：“地下工程應(yīng)本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護’的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進行轉(zhuǎn)讓、租賃”。

綜合《人防法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，我國在法律層面上，僅對“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”所有權(quán)及其歸屬，進行了規(guī)定，即“屬于業(yè)主共有”。

事實上，也很少有案例將將民用住宅小區(qū)人防車庫所有權(quán)判給、業(yè)主或者其他主體的決定，也就是說，民用住宅小區(qū)人防車庫和車位所有權(quán)及其歸屬存在爭議：如歸國家所有，則明顯涉嫌國家侵占民間投資，其對我國社會價值觀和基本經(jīng)濟制度的負作用、連鎖反應(yīng)及國際影響；如歸民間投資人所有，則不利于戰(zhàn)時國家無償統(tǒng)一調(diào)度和使用。

《人防法》則有明確規(guī)定“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”?！段餀?quán)法》則對民用住宅小區(qū)人防車庫的經(jīng)營租售問題，做了進一歩的細化，規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。

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《人防法》關(guān)于“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”和《物權(quán)法》關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”的規(guī)定。

那么，民間人防車庫投資人（開發(fā)商、投資商）僅憑使用權(quán)和投資者身份即可對其投資的人防車庫及車位進行經(jīng)營，也可看作為國家對民間人防車庫投資人（開發(fā)商、投資商）的一種“特別授權(quán)”。

住建部和國家人防主管部門現(xiàn)行規(guī)定，民用住宅小區(qū)人防車庫的建設(shè)、租售和其他建設(shè)工程一樣，必須向本地區(qū)人民政府建設(shè)主管部門和人防主管部門申請辦理五證——即“國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證”，并在工地向社會懸掛公示，方準(zhǔn)開工建設(shè)，竣工后必須領(lǐng)取“人民防空工程平時使用證”，方準(zhǔn)開始租售。該五證上顯示的建設(shè)單位，即為經(jīng)人民政府依法審查核準(zhǔn)的該工程的投資人。一般來說就是本小區(qū)的開發(fā)商。

事實上，關(guān)于民用住宅小區(qū)人防車庫、車位的法律、法規(guī)及其有關(guān)內(nèi)容，都是非常明確的。然而一個小小的車庫、車位問題為什么出現(xiàn)這么多“爭議”和“誤解”？

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有觀點認為，部分地方政府主管部門，在做出相關(guān)具體規(guī)定的時候，未認真讀懂弄通相關(guān)法律、法規(guī)，就草率出臺與國家法律、法規(guī)相悖的規(guī)定，對加深群眾的誤解，激化相關(guān)利益群體之間的矛盾。也有部分參與爭議的法律、法學(xué)界人士，在發(fā)表有關(guān)爭議的評論文章時，態(tài)度缺乏慎重，甚至斷章取義，法律法規(guī)前后大小紊亂，在法律適用上，不對相關(guān)法律、法規(guī)做客觀全面的分析應(yīng)用，而是選用或者棄用，更有甚者，對國家法律釆取實用主義和唯我主義的態(tài)度，當(dāng)法律、法規(guī)對自己的觀點不利時，不去認真檢查自己的理解是否有誤，卻動輒給法律扣上“制度不健全”、“內(nèi)容不規(guī)范”、“規(guī)定有缺失”等借口和帽子。

土豪可以任性“買”

花錢“買到”的車位、車庫，怎么會可能有貓膩？業(yè)主，別激動，可能你“買的”車位車庫原本就是“你的”呢！

所以啊，購房業(yè)主們，聽到賣車位、銷售車位，買房“送車位”的，可別先激動，或許“送給”你的車位車庫原本就是你自己應(yīng)得的，或許就是“租的”！租誰的？或許是開發(fā)商的，或許是開發(fā)商代表所有權(quán)和收益權(quán)者的，甚至有可能是業(yè)主自己的。

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所以，再碰到再聽到“賣車位”“高價車位”千萬別瞎激動，先“冷靜冷靜”。

有可能是你“買”了原本“屬于自己”的“車庫”，還要幫開發(fā)商“數(shù)錢”，這就尷尬了，這就不劃算了。

當(dāng)然，如果您是托兒，如果你是土豪。即便，還是切不可原本就可以獲得使用的，確還要再花錢搶到車位而激動，只是被忽悠了而已。

其實也很簡單，如果你的車位車庫是“買的”，不用聽那么多解釋，你讓開發(fā)商給你辦個產(chǎn)權(quán)證不就得了，如果沒有，親愛的業(yè)主，你憑什么說是買的呢？和租的什么區(qū)別呢？！

說了這么多，其實就是一句話：“買”車位庫和買房一樣的道理，明白了吧？！