“今年5~12月，新城控股面臨120億元公開市場債務到期。”

作者：夏天天

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出品：財經(jīng)涂鴉

5月19日，新城控股集團股份有限公司（下稱“新城控股”，601155.SH）在上海清算所公告稱，擬發(fā)行2020年度第三期超短期融資券，本期債券基礎發(fā)行規(guī)模5億元，發(fā)行金額上限10億元，募集資金將用于償還行權(quán)兌付的債務融資工具及利息。

這已是新城控股在本月第二次公開發(fā)行債券，在此之前，5月9日，新城控股公告稱，在銀行間債券市場發(fā)行2020年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行金額15 億元，發(fā)行期限不超過 5 年。

籌資活動現(xiàn)金流量凈額降至-155億元

2019年7月10日，新城控股實際控制人王振華因涉嫌犯罪被批準逮捕。

新城控股募集說明書指出，目前案件正在進一步辦理中，公司實際控制人已未在公司任職，公司目前生產(chǎn)經(jīng)營活動正常。未來隨著案件審理的推進，不排除該事項仍將對公司品牌形象及聲譽產(chǎn)生一定負面影響，從而影響公司的正常運營及融資狀況。

中誠信評級分析稱，實際控制人批捕后，新城控股的融資渠道受到較大不利影響，雖然 2019 年 11 月以來融資渠道有所恢復，但2020年公司面臨較大規(guī)模公開債券到期，對公司再融資能力提出挑戰(zhàn)。

實際控制人批捕對新城控股的融資狀況的影響異常明顯。財務數(shù)據(jù)顯示，2019年，新城控股籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由2018年的358.9億元下降至2019年的-155億元；同時公司拿地力度明顯減弱，全年經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流呈大額凈流入狀態(tài)。

新城控股認為，在行業(yè)融資渠道收縮，融資難度攀升、資金面承壓的情況下，公司在強化現(xiàn)金管控的同時積極融資，緩解資金壓力。

對于面臨的再融資風險，新城控股在2019年年報中指出，政策收緊導致房企融資成本升高，同時外部經(jīng)濟壞境的景氣程度影響房企發(fā)展導致其融資難度增大，融資風險預警機制的缺失導致再融資風險上升，資金回流風險導致房企再融資壓力增大。

中誠信評級認為，今年 5~12 月，新城控股面臨 120.06 億元公開市場債務（含權(quán)）到期，融資渠道的恢復情況及其面臨的再融資壓力值得關注。

此外，財務數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，新城控股有息負債余額約為7,407,565.71 萬元，較2018 年末有息負債余額 7,048,316.45 萬元增加 359,249.26 萬元，占 2019年末經(jīng)審計凈資產(chǎn) 6,193,531.02 萬元的比重為119.60%。

其中，有息負債中應付債券、一年內(nèi)到期的非流動負債、長期借款占比較大，分別達到總有息負債的 25.74%、31.99%、32.83%。對此，新城控股解釋稱，行業(yè)特殊性導致其借款期限相對較長，發(fā)行人近幾年發(fā)債規(guī)模、銀行貸款隨業(yè)務拓展呈較明顯上升。

值得關注的是，一年內(nèi)到期的非流動負債由2018年的107億元增加到2019年的236億元，增幅超過120%，新城控股認為，2019年有較多的長期借款和應付債券轉(zhuǎn)一年內(nèi)到期，導致余額增長。

2019年，新城控股累計合同銷售金額約2708億元，同比增長22.48%；實現(xiàn)營業(yè)收入858.47億元，歸屬于上市公司股東凈利潤126.54億元，同比增長58.58%和20.61%。

進入2020年后，受疫情等多方面因素影響，銷售速度出現(xiàn)下滑。1-4月，新城控股累計合同銷售金額約490.44億元，比上年同期下降27.99%；累計銷售面積約450.22萬平方米，比上年同期下降24.06%。

據(jù)媒體報道，新城控股已經(jīng)將2020年的銷售目標降低至2500億元。

出售項目回籠資金近120億元盈利能力下滑

2019 年7 月之后，同樣是受公司實際控制人批捕事件影響，新城控股大幅降低了拿地力度并轉(zhuǎn)讓部分項目，整維持現(xiàn)金流平衡，整體開發(fā)速度顯著放緩。7月~11月，權(quán)益地價款支出分別為13.02 億元、0.00 億元、0.58 億元、0.74 億元和 7.95 億元。

財務杠桿方面，由于2019 年下半年，新城控股融資渠道明顯收緊，降低對外投資力度，加快現(xiàn)金回流，使得當年末凈負債率同比下降 25.80 個百分點至31.06%。

就盈利能力而言，毛利率也下滑明顯，綜合毛利率由2018年的36.69%下降至2019年的額32.64%，其中主營業(yè)務中的物業(yè)銷售毛利率由35.48%下滑至30.98%。

對于2020年的發(fā)展思路，新城控股在年報中指出，在“房住不炒”、“融資受限”的形勢下，投資管理思路轉(zhuǎn)換為保障“多拿地、不拿錯地”；通過嚴格制度約束讓投資更加精準，避免投資失誤，確保資產(chǎn)能夠快速回籠資金、減少資金沉淀。

新城控股還表示，繼續(xù)堅持快速回款的策略，加強現(xiàn)金流管控，合理運用融資方式，有效降低財務杠桿風險，確保公司資金鏈安全，防范公司在市場經(jīng)營環(huán)境出現(xiàn)波動或者融資環(huán)境發(fā)生變化時可能面臨的資金周轉(zhuǎn)壓力和償債風險。