一座城市的發(fā)展，與這座城市的居民榮辱與共，一榮俱榮，一損俱損。

對于一座城市的操盤手而言，城市的發(fā)展，操盤手仕途的變遷，以及這座城市居民的幸福指數(shù)，皆與其操盤思路以及操盤落地的實踐息息相關。

作為新一線的武漢，作為湖北省的省會城市，其未來潛在的發(fā)展會是什么樣的？武漢這座城市的發(fā)展邏輯到底是什么樣的？

我們不從官方的角度構建那些宏偉的名詞，我們從老百姓的角度深入淺出，只是個人觀察的探討，并不是任何官方文件的解讀，更不作為任何決策的依據，只是表達個人觀點，僅此而已。

武漢的起源和發(fā)展，是從長江起步的，我們的先人古人選擇居住在武漢，是因為長江的水資源豐富，從長江沿岸取生活用水方便，交通出行也可以通過長江作為載體，坐船四通八達，因為長江的便利性，很多貨運，以及生活物質的運輸，在長江兩側，能極大方便生活，也能豐富生活。

因此，從這種角度而言，武漢長江沿岸的商品房，特別是漢口濱江區(qū)域，基本都是武漢房價的天花板存在，長江對于武漢的意義，古人與今人的想法殊途同歸，長江的賦能和價值，隨著時代的變遷，已經發(fā)生較大變化，今天長江作為武漢最稀缺的資源，價值已經到無以復加的程度，古人和今人基本都達成共識。

在我國經濟最發(fā)達的區(qū)域是長江三角洲，以及珠江三角洲，長江不僅僅對于武漢，對于我國而言，價值和意義都是不言而喻的。

大概150年前，張之洞在武漢畫了一個圈，就有了漢口的誕生；22年前，湖北以武漢畫了一個圈，形成了武漢8+1城市圈。

在武漢市，武漢市ZF落座在漢口的沿江大道，也是標準的長江沿岸，湖北省ZF坐落在武昌的洪山廣場，他們直接決定了武漢的城市發(fā)展和建設狀況。

漢口的城市發(fā)展是從南到北，但是外來的資金卻是從北到南，相互碰撞最激烈的地方就是漢口市中心，這是漢口近一百多年來，繁榮的秘密所在。

當漢口城區(qū)的發(fā)展逐漸趨于飽和，成本逐漸增加之際，資本會選擇另外地方進行停歇，從而完成城市化的進程。

漢口作為武漢的商業(yè)之根，發(fā)展邏輯是先有江漢沿岸漢正街的繁榮，再到江漢區(qū)的商業(yè)和金融，再延伸到長江時代的江岸區(qū)，猶如剝洋蔥一樣，一層接一層。

如今漢口的市中心已經飽和，老城拆遷、整改成本實在太高了，只有往北的諶家磯、武湖方向既沿長江，又有低成本的土地，于是長江新區(qū)呱呱落地，這是長江新區(qū)從南往北發(fā)展的原動力所在。

長江新區(qū)處于江岸區(qū)、黃陂區(qū)和新洲區(qū)三個區(qū)的交匯中心，而這三個區(qū)擁有將近300多萬的人口，以及接近3800平方千米的土地，除了江岸區(qū)，其他兩個區(qū)都有大片面積的土地待開發(fā)，這些土地面積可供未來30-50年開發(fā)。

長江新區(qū)基本都是武漢三鎮(zhèn)中的漢口鎮(zhèn)，當然武漢市ZF位于漢口，規(guī)劃乃至建設長江新區(qū)的方案，能讓武漢市ZF價值和利益最大化，武漢市的土地稅收，背后的產業(yè)和商業(yè)的附加值，都能極大提升武漢市的財政增量。

武漢另外一個重點的開發(fā)區(qū)域，在東湖高新區(qū)，最新的官方稱謂，武漢要開發(fā)武漢新城。

武漢新城是以左嶺為主的新城中心片區(qū)，以及光谷片區(qū)、葛華片區(qū)、花山片區(qū)、龍泉山片區(qū)、紅蓮湖片區(qū)、梧桐湖片區(qū)、濱湖半島片區(qū)。

武漢新城將成為武鄂黃黃都市圈發(fā)展的“主引擎”，從更高維度而言，《武鄂黃黃規(guī)劃建設大綱》包含了8大城市組團：武漢新城組團、武昌組團、漢口組團、漢陽組團、湯遜湖組團、鄂州主城組團、黃岡主城組團、黃石·大冶組團。

光谷的開發(fā)，乃至武漢新城的規(guī)劃和建設，更加符合水果湖的利益，一方面武漢新城的規(guī)劃，主要是光谷和鄂州形成的產業(yè)和商業(yè)價值的提升，土地開發(fā)的溢價，以及造新城的資源導入，受益者都非僅僅是武漢市，而能帶動武漢周邊其他行政城市，武漢市ZF自然熱情不足，而湖北省ZF自然能獲益更多。

省里重點推進開發(fā)光谷，一方面武漢三鎮(zhèn)可以建設的新區(qū)中，漢陽的經開區(qū)已經成型，漢口的長江新區(qū)獲益最大的是市ZF，而整個武昌可以開發(fā)的土地中，只有光谷拆遷的難度，以及土地變更的難度最低，而且光谷有大量高校和產業(yè)的加持，距離鄂州最近，有成片的土地可以開發(fā)，而且開發(fā)的成本很低，潛在的收益很大。

開發(fā)光谷，大量的資源投入光谷，將光谷建設成武漢的第四鎮(zhèn)，從投資和回報來看，性價比最高，而且能帶動周邊城市的發(fā)展，有利于帶動周邊城市的發(fā)展，當然省ZF的地位和權限肯定高于市ZF。

武漢新城的概率落地，是武漢都市圈的影響力開始向外進行輻射，城市之間的利益分配，行政區(qū)域的阻隔，硬性成本較高，而且各個行政區(qū)各自利益的分配，省ZF也有利益瓜葛，會導致開發(fā)武漢新城的難度變得隱形成本極高。

在經濟上行期，居民的收入不斷上漲，能捕捉到城市發(fā)展的邏輯，先行布局，能讓自己的財富最大化，但是在經濟下行期，諸多中低層的人民潛在的收入風險高，了解城市的發(fā)展邏輯，讓能讓自己的財富減少縮水的概率。