作者：肖兔

“金九銀十”本是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售旺季，然而，2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻截然相反。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月末，銷售目標(biāo)完成率超過(guò)75%的房企數(shù)量只有近兩成。

也就是說(shuō)，過(guò)去房地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金時(shí)代徹底結(jié)束了，如今的房地產(chǎn)行業(yè)開始迎來(lái)了轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵點(diǎn)。

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房地產(chǎn)2.0時(shí)代是順勢(shì)而為

當(dāng)金九銀十開始遭遇銷售尷尬的時(shí)候，顯然，一味追求規(guī)模和高周轉(zhuǎn)的1.0房企已經(jīng)成為過(guò)去時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入求新求變求穩(wěn)的2.0時(shí)代。

“未來(lái)發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展雖然還需要一定規(guī)模，但規(guī)模一定不是最重要的，更重要的是可持續(xù)發(fā)展，第一要盈利，第二要有很健康的現(xiàn)金流，并且把產(chǎn)品和服務(wù)做好?！?對(duì)此，弘陽(yáng)地產(chǎn)總裁袁春表示，房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)已經(jīng)形成共識(shí)，房地產(chǎn)不是規(guī)模越大越好，而是越穩(wěn)越好。

在新的游戲規(guī)則下，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)了分化：以前規(guī)模宏大但負(fù)債高企的巨頭開始走下坡路，需要盡快轉(zhuǎn)型；而一些已經(jīng)基本完成規(guī)?；季值闹行⌒头科?，由于靈活度高，反而迎來(lái)了屬于他們的一個(gè)窗口期，走出了一條特色發(fā)展之路。

那么，這些持續(xù)耕耘細(xì)分賽道的房企，在地產(chǎn)寒冬中如何完成自我實(shí)現(xiàn)？未來(lái)，房企又將如何實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展？

首先，房企需要對(duì)市場(chǎng)及政策趨勢(shì)保持深刻洞察及理解。

這方面金融街控股是其中的典型。

據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2021年1-6月，房地產(chǎn)行業(yè)共融資11089.5億元，同比下降8.1％，環(huán)比下降6.1％，融資收緊態(tài)勢(shì)明顯。

在這種背景下，金融街控股跟據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，審時(shí)度勢(shì)、把握合理窗口期，在2021年上半年成功完成一期中期票據(jù)、兩期公司債券發(fā)行，累計(jì)募集資金27.6億元，平均票面利率僅為3.59％；同時(shí)完成了5期共21.4億元供應(yīng)鏈ABS發(fā)行工作，平均發(fā)行成本3.43％，處于當(dāng)期地產(chǎn)行業(yè)較低水平。

與此同時(shí)，金融街控股的業(yè)績(jī)也頗為亮眼。

2021年10月14日，金融街控股股份有限公司發(fā)布2021年前三季度未經(jīng)審計(jì)業(yè)績(jī)預(yù)告，前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)盈利約10億元—12.73億元，比上年同期上升約10%—40%；基本每股收益盈利約0.33元—0.42元，上年同期為盈利0.30元。

在規(guī)模與盈利方面，2021年上半年金融街毛利率32.44%，凈利率11.98%；歸母凈利潤(rùn)6億元，上年同期則為2.5億元。上半年的銷管費(fèi)用率為10.63%，ROE為1.65%?？傎Y產(chǎn)1683億元，貨幣資金183.9億元，歸屬股東權(quán)益為361億元。

從銷售額來(lái)講，2021年前三季度，金融街（000402.SZ）的銷售額為290.0億元，同比增長(zhǎng)了11.4%，9月排第84名。

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以產(chǎn)品力占領(lǐng)市場(chǎng)，走城市運(yùn)營(yíng)之路

行業(yè)寒冬下，房企更需回歸內(nèi)功修煉，專注打磨產(chǎn)品力。

被稱為“長(zhǎng)期價(jià)值主義者”的香港置地，多年來(lái)不改“做高端、做品質(zhì)、堅(jiān)持產(chǎn)品力”的理念。在重慶市場(chǎng)進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)17年的布局與深耕之后，香港置地終迎來(lái)市場(chǎng)的爆發(fā)——從長(zhǎng)嘉匯到光環(huán)購(gòu)物公園，從照母山到觀音橋，香港置地在重慶的多個(gè)高端住宅、商業(yè)項(xiàng)目都成為當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)象級(jí)網(wǎng)紅。香港置地的核心生活理念，也通過(guò)這些精品項(xiàng)目，潛移默化地影響了當(dāng)?shù)厝说纳罘绞健⒊鞘形幕?/p>

融入城市，與城市同頻共振，確實(shí)是絕佳的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)思路。

在新的歷史機(jī)遇下，新型城鎮(zhèn)化和產(chǎn)城融合被提到新的高度，房企更需順勢(shì)而為，結(jié)合每個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)及城市規(guī)劃進(jìn)行發(fā)展。

在這方面，星河控股就走出了一條特色產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)之路——據(jù)悉，近幾年，星河控股積極參與城市建設(shè)，開展產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)資本投資、產(chǎn)城研究規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)實(shí)體經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理5大核心板塊業(yè)務(wù)，深度推進(jìn)城市運(yùn)營(yíng)，成為這方面的企業(yè)標(biāo)桿。

星河控股2014年就在深圳打造了產(chǎn)城融合的代表項(xiàng)目——深圳·星河WORLD，以新一代信息技術(shù)、高端裝備制造、文化創(chuàng)意、生命健康、科技金融等核心產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)，運(yùn)用“房東+股東”產(chǎn)融聯(lián)盟理念，打造“園區(qū)+金融”雙閉環(huán)總部基地。

深耕粵港澳大灣區(qū)之外，星河控股還布局了長(zhǎng)三角、京津冀、成渝經(jīng)濟(jì)圈等重點(diǎn)城市群，建立起產(chǎn)融聯(lián)盟新城、雙創(chuàng)社區(qū)、特色小鎮(zhèn)、總部綜合體、智能制造基地等多元產(chǎn)品業(yè)態(tài)的全國(guó)化布局。

????中指研究院房企銷售業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，星河控股1-9月銷售額369.8億元，當(dāng)月排第70名，同比增長(zhǎng)51.9%。

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精細(xì)運(yùn)營(yíng)的房企終將勝出

粗放式增長(zhǎng)已成歷史。精細(xì)化運(yùn)營(yíng)是中小型房企的破局之道。

比如，新希望（000876.SZ）在布局新城市時(shí)，通常會(huì)堅(jiān)持區(qū)域深耕的發(fā)展策略，先區(qū)域后城市戰(zhàn)略，每個(gè)新城市的觀察期為1至2年，每年新進(jìn)2至3個(gè)城市，保證穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

2021年8月31日，新希望地產(chǎn)公布2021年公司半年報(bào)告，其上半年?duì)I業(yè)收入108.62億元，同比增長(zhǎng)118.89%；凈利潤(rùn)10.83億元，同比增長(zhǎng)98.27%。

在銷售額上，新希望地產(chǎn)2021年上半年實(shí)現(xiàn)全口徑合同銷售額640.8億元，同比增長(zhǎng)101.03%，上半年銷售回款率超過(guò)95%，可售資源去化率達(dá)到60%以上。

同樣是中小規(guī)模的地產(chǎn)公司，實(shí)地地產(chǎn)集團(tuán)也是通過(guò)精細(xì)運(yùn)營(yíng)、審慎經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展、有序穩(wěn)健發(fā)展。

比如，在精細(xì)運(yùn)營(yíng)方面，實(shí)地地產(chǎn)對(duì)發(fā)展快業(yè)績(jī)好的區(qū)域進(jìn)行充分授權(quán)，搭建完整團(tuán)隊(duì)，而且，他們還以項(xiàng)目為中心，實(shí)行項(xiàng)目總負(fù)責(zé)制，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)、工程、成本、營(yíng)銷等，最終借助高效的運(yùn)營(yíng)策略，實(shí)現(xiàn)將管理成本最小化，市場(chǎng)收益最大化。

此外，在擁有諸多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，秉持“3+1”戰(zhàn)略藍(lán)圖，實(shí)地地產(chǎn)集團(tuán)重倉(cāng)大灣區(qū)、長(zhǎng)三角，深耕華中地區(qū)及中國(guó)西部地區(qū)核心都市區(qū)，加華北地區(qū)選定城市，已覆蓋全國(guó)6大最具成長(zhǎng)力城市群，落子31個(gè)城市，多為一、二線重點(diǎn)城市。

據(jù)中指研究院房企銷售業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，實(shí)地地產(chǎn)集團(tuán)1-8月的銷售額為221.7億元，同比增長(zhǎng)30.41%，增幅高于百?gòu)?qiáng)房企平均水平，穩(wěn)居TOP100。

憑借經(jīng)營(yíng)持續(xù)向好的趨勢(shì)、穩(wěn)健的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，實(shí)地集團(tuán)還連續(xù)五年榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP50”獎(jiǎng)項(xiàng)。

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數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代?智慧人居將產(chǎn)生更大價(jià)值

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，數(shù)字經(jīng)濟(jì)成為下一發(fā)展階段的關(guān)鍵。

除了產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，5G、新基建等一系列政策的推出，也正描摹未來(lái)智慧城市、智慧生活的宏大圖景。作為城市核心的創(chuàng)造者，房企能為居民創(chuàng)造什么？

在這方面，實(shí)地地產(chǎn)則成為其中的典型案例。

公開資料顯示，實(shí)地地產(chǎn)集團(tuán)成立于2006年，是國(guó)內(nèi)最早進(jìn)行系統(tǒng)化智慧人居布局的房企。

在科技賦能地產(chǎn)方面，實(shí)地地產(chǎn)進(jìn)行了系列探索，最終打造了一套從軟件到硬件，貫穿建筑全生命周期的智慧人居解決方案。

技術(shù)方面，實(shí)地地產(chǎn)成立技術(shù)工程院，吸納各大科技、互聯(lián)網(wǎng)公司精英，進(jìn)行智慧人居核心技術(shù)研發(fā)。通過(guò)廣泛和深度地應(yīng)用人工智能+物聯(lián)網(wǎng)（AIoT）技術(shù)、智能云和邊緣計(jì)算平臺(tái)，打通多場(chǎng)景中人（用戶）、貨（貨品和物品）、場(chǎng)（建筑和空間）、智（智能物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備和智能機(jī)器人）四大類終端的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，實(shí)地地產(chǎn)開創(chuàng)性地構(gòu)建了智慧人居生態(tài)系統(tǒng)，讓家庭到社區(qū)的萬(wàn)物互聯(lián)、跨場(chǎng)景智能服務(wù)成為現(xiàn)實(shí)。

從產(chǎn)品上來(lái)說(shuō)，2019年，實(shí)地地產(chǎn)集團(tuán)在重慶落地國(guó)內(nèi)首個(gè)全場(chǎng)景智慧社區(qū)，成為國(guó)內(nèi)少數(shù)幾個(gè)提供社區(qū)內(nèi)全場(chǎng)景智慧生活解決方案的房地產(chǎn)企業(yè)。2020年，實(shí)地集團(tuán)又在北京發(fā)布了全國(guó)首個(gè)OTA智能社區(qū)，率先把智能手機(jī)、汽車領(lǐng)域的OTA技術(shù)引進(jìn)到人居領(lǐng)域。此外，實(shí)地的無(wú)人駕駛通勤車、O2O社區(qū)醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)等多個(gè)產(chǎn)品，均屬行業(yè)內(nèi)首創(chuàng)。

以高科技賦能居住空間，用科技切實(shí)提升用戶生活質(zhì)量，實(shí)地已經(jīng)完成了第一步。

在數(shù)字經(jīng)濟(jì)高歌猛進(jìn)的時(shí)代大潮下，實(shí)地集團(tuán)的這套智慧人居解決方案還有更多的可能性。比如，它可以與智慧城市互聯(lián)互通，為居住者、周邊商家、交通物流等創(chuàng)造更多的實(shí)驗(yàn)場(chǎng)景和商業(yè)可能。它還可以被復(fù)制、推廣到其他小區(qū)，尤其在各級(jí)城市更新、老舊物業(yè)改造方面，這套方案有強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)。

雖然，房地產(chǎn)行業(yè)告別了瘋狂增長(zhǎng)的時(shí)代，但這一類努力做好內(nèi)功、提升產(chǎn)品力、勇于創(chuàng)新發(fā)展的中小型房企顯現(xiàn)出了長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的確定性，或?qū)⒂瓉?lái)一個(gè)屬于他們的新時(shí)代。