作為近10年的明星板塊，東二環(huán)板塊核心的強(qiáng)大氣場(chǎng)，功不可沒。前所未見的擴(kuò)張更新，無(wú)與倫比的頂 級(jí)配套簇?fù)?，赫然間，以全市較高的房?jī)r(jià)漲幅，遙領(lǐng)福州。前幾年買入東二環(huán)，似乎有買就有賺，這一波韭菜最后會(huì)是誰(shuí)來(lái)接手？

今年剛剛交付的建發(fā)養(yǎng)云，產(chǎn)權(quán)證還沒辦理，就已經(jīng)有30位業(yè)主將房子掛牌出

售，原值4.4萬(wàn)/平米，轉(zhuǎn)眼2年的時(shí)間就掛牌55000元/平米，東二環(huán)的豪宅真的能否刷新人們對(duì)豪宅的認(rèn)知，一起來(lái)看看這個(gè)爭(zhēng)相被捧的建發(fā)養(yǎng)云。

東二環(huán)大商圈

走進(jìn)東二環(huán)，大家對(duì)泰禾廣場(chǎng)并不陌生，這里被稱之為東二環(huán)的中心商圈，它周邊被商業(yè)圍繞，不僅有強(qiáng)大的綜合體，還有諸多的寫字樓配套。繼而，東二環(huán)的人流量最為密集的地方便是保利香檳國(guó)際，融僑悅城，泰禾金尊府，公園左岸，融信后海等小區(qū)的附近。

以上提到的小區(qū)均為高端品質(zhì)型小區(qū)，除了保利香檳國(guó)際這個(gè)盤價(jià)格稍微低一些，其他都小區(qū)的均價(jià)基本超過(guò)3.8萬(wàn)/平米，若不是一般的實(shí)力，想要住進(jìn)東二環(huán)的核心商圈，砸鍋賣鐵也難以踏入它的門檻。

憑借著地段的優(yōu)勢(shì)，以及市政對(duì)它的投入，使得東二環(huán)更像是福州的下一個(gè)金山。加上這幾年房地產(chǎn)的低迷，一二手房的庫(kù)存量不斷的增加，以及融僑地產(chǎn)的暴雷，讓建發(fā)得到了更多的機(jī)會(huì)去打造高價(jià)值的豪宅。同時(shí)，建發(fā)養(yǎng)云的成功也給足了建發(fā)打造更多的高端樓盤。

建發(fā)養(yǎng)云也帶動(dòng)了，金山的縵云，五四北的景云，金山在售的璽云，還有晉安湖旁邊的朗云，以及開盤就售罄的中心板塊的璞云，這么多建發(fā)高端樓盤，我想養(yǎng)云有不少的功勞。

建發(fā)養(yǎng)云的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)一、低密度豪宅，居住品質(zhì)強(qiáng)；

建發(fā)養(yǎng)云的容積率2.09，綠化率35%，總戶數(shù)656戶，圍合式的建筑風(fēng)格，每棟樓均是獨(dú)梯獨(dú)，特別是二期，更是把小區(qū)搬進(jìn)公園里一樣，走進(jìn)小區(qū)內(nèi)會(huì)感覺到特別一種高端的舒適感。

優(yōu)點(diǎn)二、交通便利，配套齊全；

板塊發(fā)展能級(jí)直線躍升，福州繁華之芯的東二環(huán)，而150萬(wàn)㎡東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)、4號(hào)線換乘之王，商業(yè)與交通的加持，讓繁華與便利更加肉眼可見，有商業(yè)與交通以及休閑集合一體的配套。

優(yōu)點(diǎn)三、大戶型，更品質(zhì)；

小區(qū)內(nèi)主要戶型為147平米，175平米，205平米的戶型結(jié)構(gòu)，沒有摻雜小戶型，給小區(qū)未來(lái)的品質(zhì)做了很好的鋪墊，意味著鄰里的素養(yǎng)會(huì)更高，物業(yè)對(duì)小區(qū)的管理也更加的嚴(yán)格。

缺點(diǎn)一、物業(yè)管理過(guò)于嚴(yán)格；

建發(fā)養(yǎng)云不少業(yè)主吐槽，物業(yè)管理過(guò)于嚴(yán)格，朋友到訪需要打電話或者是親自到門口接送，若是親戚暫住，出入小區(qū)不方便。

缺點(diǎn)二、學(xué)區(qū)教育配套一般；

這一點(diǎn)是在雞蛋里頭找骨頭了，畢竟能夠買到這么豪的小區(qū)，一般情況學(xué)區(qū)都有配套，或者也不用學(xué)區(qū)的需求。

建發(fā)養(yǎng)云的市場(chǎng)分析

小區(qū)剛剛交付的時(shí)間還不到2個(gè)月，就有不少的業(yè)主將房子掛牌出售，這階段炒房的人不多，因此多數(shù)掛牌業(yè)主也是覺得房子的未來(lái)空間小，或者是其他的原因，才會(huì)把房子掛牌出售。畢竟買入期房，月供了2年的時(shí)間，好不容易等到了交付使用，一天未入住的情況下又將房子出售。

從按揭或者是全款利息的角度來(lái)看，原值4.4萬(wàn)，現(xiàn)在掛牌5.5萬(wàn)也算是合理范圍內(nèi)，至少一手業(yè)主不會(huì)感覺到自己虧本?？墒?，掛牌鬼掛牌，5.5萬(wàn)能否賣得出去，這還需要打一個(gè)打問號(hào)。

房子未滿2年情況下，會(huì)產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅，這個(gè)稅點(diǎn)我粗略計(jì)算一下，一套房子的增值稅就達(dá)到30萬(wàn)左右，加上契稅個(gè)人所得稅，以及中介費(fèi)等，當(dāng)下二手買入的業(yè)主，得在業(yè)主心理價(jià)格之上增加50萬(wàn)的額外費(fèi)用。愿意承擔(dān)這么多費(fèi)用的買家應(yīng)該不多，除非一手的業(yè)主價(jià)格低到離譜，或者是買家特別特別的喜歡。

當(dāng)下掛牌最多的戶型是147平米的戶型結(jié)構(gòu)，這些小戶型的價(jià)格略顯低一些，基本在45000元/平米，與當(dāng)初的原值買入，這些業(yè)主已經(jīng)虧了。虧已經(jīng)是當(dāng)下市場(chǎng)最常見的一個(gè)詞匯，前兩年買房的人雖然不是高位站崗，但是對(duì)比現(xiàn)在的價(jià)格，肯定也是有所下滑。借用廣大網(wǎng)友的話來(lái)說(shuō)，如果你只買一套房子，那就不存在著虧不虧，畢竟它是剛需，是你的居家的必需品，你就要為你的生活所買單。

至于2023年的房市，我想還是 有一定的議價(jià)空間，大家不妨多關(guān)注一下市場(chǎng)成交的變化，而不要關(guān)注整體的價(jià)格，二手房只有成交才是最直接的體現(xiàn)。

房產(chǎn)教練周小方，做客戶的房產(chǎn)教練；

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