作者丨王迪

出品丨焦點財經

2022年的房地產市場數(shù)據(jù)可以用“慘烈”一詞概括。從1月17日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，不僅房產市場供需兩端面臨沖擊，商品房銷售額重回5年前，房價也呈現(xiàn)微降2%態(tài)勢。與此同時，2022年中國GDP增長3% ，相比于2021年的中國GDP增長8.4%，相形見絀。

亦有專家稱，房地產拖了GDP后腿，提振市場信心，還需“臨門一腳”。在當前國際經濟背景之下，中國貨幣政策放松空間有限。更為重要的是，2022年中國人口61年以來首次負增長，在人口縮減的當下，樓市需求端格局也在調整。

對此，協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖指出，當人口進入負增長，更為重要的是出生率比往年減少，未來受疫情等因素影響，人口還會減少。所以，從供需長遠來說，房子就很難賣出去。數(shù)據(jù)顯示，2022年全年出生人口956萬人，人口出生率為6.77‰，這是1950年以來，年出生人口首次跌破1000萬。

圖片來源：第一財經

供需兩端面臨壓力 樓市修復路上還需邁過多道坎

2022年受流動性危機，房企暴雷、裁員及樓市難交付等事件蔓延。房企資金決定房屋完工進度、進而決定著樓市的供應量。單從全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速來看，2022的數(shù)字為-25.9%，這說明此類資金狀況勢還沒能快速改善。雖然金融16條、三支箭以及后續(xù)出臺的資產負債表優(yōu)化21條方案支持，但是，政策傳導尚需時間。

在上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，要想真正改善企業(yè)資金狀況，不在于外部融資端，而在于要繼續(xù)刺激購房端，即企業(yè)的銷售狀況要加快改善。

根據(jù)1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議內容，穩(wěn)預期，防范風險，促進轉型是2023年房地產的重要內容。中央的主基調是堅持房住不炒，提升市場信心，努力保持供需基本平衡、價格基本穩(wěn)定。

其中，特別指出，幫助企業(yè)自救，同時依法依規(guī)處置，該破產的破產，抓優(yōu)質房企，支持優(yōu)質國企、民企改善資產負債狀況。有條件的房企可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。

亦有專家向焦點財經預測，今年房地產對經濟的拖累不會比2022年更大，但也不可能恢復到2021年之前的水平。

根據(jù)1月17日國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)來看，2022年房產市場供需兩端面臨沖擊和壓力。

從需求端銷售情況來看，房屋銷售數(shù)據(jù)總體上弱于預期，這說明購房需求刺激面臨阻力。數(shù)據(jù)顯示，2022年，商品房銷售額133308億元，重回5年前銷售額，同比下降26.7%，其中，住宅銷售額下降28.3%；商品房銷售面積135837萬平方米，同比下降24.3%，其中，住宅銷售面積同比下降26.8%。

從供應端來看，開發(fā)投資壓力較大。2022年，全國房地產開發(fā)投資132895億元，同比下降10.0%；其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。房屋新開工面積下降四成。其中，住宅新開工面積同樣下降四成。房屋竣工面積下降15.0%。其中，住宅竣工面積下降14.3%。

“目前改善開發(fā)投資指標的總體思路是清晰的，尤其是近期發(fā)布資產負債表優(yōu)化的21條方案，其將顯著改善房企的資金狀況和開發(fā)投資預期?！眹儡S進如此表示。

事實上，樓市供應與生產資料土地密切相關。從土地購置方面的數(shù)據(jù)來看，2022年，全國房企土地購置面積同比增速為-53.4%。土地市場大體上下跌或萎縮50%。

“若是剔除城投等企業(yè)托底拿地現(xiàn)象，此類土地數(shù)據(jù)其實是更為糟糕2023年激活土地市場的工作需要加快，其關系到各地土地財政的有序運轉，也關系到房屋的供應?！眹儡S進認為，2023年需要繼續(xù)做好激活供需兩端的工作。

樓市迎來供大于求時代 10萬億或是未來天花板

與銷售低迷及供應市場下降形成鮮明反差的是，商品房待售面積有了一定的增長。數(shù)據(jù)顯示，2022年末，商品房待售面積56366萬平方米，比上年增長10.5%。其中，住宅待售面積增長18.4%。庫存的增加意味著去化仍然是2023年的頭等大事。

焦點財經還發(fā)現(xiàn)，2022年末全國人口（包括31個省、自治區(qū)、直轄市和現(xiàn)役軍人的人口，不包括居住在31個省、自治區(qū)、直轄市的港澳臺居民和外籍人員）141175萬人，比上年末減少85萬人。中國人口出現(xiàn)了61年以來首次負增長。

根據(jù)房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融的原則，這是否意味著按照此種趨勢未來房屋銷售會更難？

對此，央視財經評論員薛建雄向焦點財經表示，樓市已經進入供大于求時代。因為疫情等各種原因未來幾年人口會降得更快。至于房地產短期刺激，從長期看新房規(guī)模不可能超過10萬億，未來中國樓市可能會和日本類似。

“不過，長租公寓、風景區(qū)養(yǎng)老度假別墅、近郊別墅等細分市場還有幾萬億機會。如果能搶到，規(guī)模利潤仍然不小，因為在中國除了房地產，第二大行業(yè)汽車規(guī)模不到5萬億?！?薛建雄稱。

此外，從去年的房價來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，2022年全國商品住宅均價為10185元/平方米，漲幅為-2.0%。

對此，嚴躍進的看法是，從短期來看，房價數(shù)據(jù)在收窄，得益于各地穩(wěn)房價的工作，也有助于改善市場信心。當前房價的小跌，也使得購房的最佳窗口期形成，各地要積極利用好此類房價數(shù)據(jù)，積極推進2023年尤其是一季度的房屋銷售工作。