幾家歡喜幾家愁，樓市分化加劇，調(diào)控如何更加精準(zhǔn)

中指院報(bào)告顯示，上半年重點(diǎn)城市新房成交面積同比回落，絕對規(guī)模為2015年以來同期最低；3月以來市場逐漸恢復(fù)，5～6月成交面積已接近近3年同期平均水平。上半年50個代表城市新建商品住宅月均成交面積在2240萬平方米左右，同比下降15%左右，成交規(guī)模為2015年以來同期最低水平。

但是，蘇州、杭州、溫州三地卻是“逆水行舟”，逆勢而上，上半年的新建住房面積增幅分別達(dá)到27.38%、13.17%和10.66%，成為中指監(jiān)測的20城中漲幅最高的三逐步形成城市。特別是蘇州，僅6月份就成交新房12409套，成交面積148萬平方米，環(huán)增132.94%，同比上升108.59%。

有歡喜，就有憂愁，在蘇州等地為樓市的成交火爆歡天喜地的同時，曾經(jīng)一度也火爆市場，成為房價(jià)上漲增幅最高城市，受到投資者、尤其是炒房者全民所有的西安，上半年新房市場卻十分慘淡、1～6月成交面積僅為310.32萬平方米，同比下跌53.18%。而中指重點(diǎn)監(jiān)測的20個城市中，也有12個城市成交面積同比下降，占比達(dá)到60%，其中一線城市上半年同比少賣了3.6萬套房。

這也意味著，樓市正處于逐漸分化狀態(tài)，且分化的速度在加快人、現(xiàn)象趨明顯。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型速度快，市場活躍度強(qiáng)的城市，無論是新建商品房成交，還是土地轉(zhuǎn)讓，以及購房者心理，都趨于升溫甚至火爆。上半年新建商品房成交增幅居于前三的蘇州、杭州、溫州，都是經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)比較活躍的地方，外來人口、人口結(jié)構(gòu)等也都是數(shù)量最多、結(jié)構(gòu)最合理、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新型人才比較集中的地區(qū)。特別是杭州，近年來外來人口增加的速度非?？?，且人口的素質(zhì)和層次都比較高。因此，杭州在進(jìn)入新建商品房成交增幅前三位的同時，上半年土地出讓收入更是達(dá)到1757億元，相當(dāng)于5個深圳，高居全國第一，且比排名第二位的上海還高出400億。殊不知，上海上半年土地收入的增幅高達(dá)97%。不然，差距更大。因?yàn)?，排名第三、增幅與杭州只相差一個百分點(diǎn)的北京，土地出讓收入只有1143億元，比杭州少了600多億。

從樓市格局變化的情況來看，無論是新建商品房成交還是土地出讓收入情況，位居漲幅前列的，成交金額大的，都是產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較好、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型比較快、人口進(jìn)出活躍度比較大的東部城市，中西部和東北地區(qū)城市則活躍度明顯不足。特別是準(zhǔn)一線城市，在樓市的分化中，處于明顯向上的格局，這也給樓市調(diào)控政策帶來的了新的考驗(yàn)。

眾所周知，目前的樓市調(diào)控政策，核心是兩大方面。一是“房住不炒”，一是因城施策?！胺孔〔怀础笔嵌ㄎ?，是誰也不能突破的調(diào)控底線。如果出現(xiàn)炒作等方面的問題，就必須立即采取措施，必須堅(jiān)決遏制、嚴(yán)厲打擊。否則，追求城市政府責(zé)任。所以，從提出“房住不炒”定位后，樓市調(diào)控就是圍繞定位而展開的，有關(guān)方面也是依據(jù)定位評價(jià)地方的樓市調(diào)控效果的。一旦出現(xiàn)炒作和房價(jià)上漲現(xiàn)象，就立馬啟動問責(zé)程序。從這些年來的實(shí)際情況看，地方對“房住不炒”定位還是有敬畏的，是不敢輕易觸碰的。

因城施策，目的是想改變過去“一抓就死、一放就亂”的調(diào)控方式，解決越調(diào)房價(jià)越高、越調(diào)房價(jià)越漲越快、地方與中央在樓市調(diào)控上捉迷藏的問題。應(yīng)當(dāng)說，實(shí)施因城施策后，調(diào)控效果確實(shí)比此前的“一刀切”好得多。但是，也暴露出新的問題，那就是地區(qū)與地區(qū)之間的相互觀望、相互攀比、相互試探，而缺乏“自我”，形成客觀上的“一刀切”，繼而造成市場的嚴(yán)重分化。實(shí)際上，所以實(shí)行“因城施策”，就是希望地方依據(jù)本地實(shí)施，實(shí)行不同的調(diào)控政策，從而達(dá)到全國市場的平穩(wěn)與健康。譬如庫存較多的城市，可以在調(diào)控上松一點(diǎn)，甚至放開調(diào)控。房價(jià)上漲動力比較強(qiáng)的城市，則可以繼續(xù)從嚴(yán)調(diào)控?？墒牵瑤齑孑^多的城市，也擔(dān)心房價(jià)上漲和被問責(zé)，不敢松綁調(diào)控政策，造成“因城施策”效果沒有完全達(dá)到。

所以，透過目前樓市分化加劇的現(xiàn)象，在如何有效把握樓市調(diào)控政策方面，應(yīng)當(dāng)依據(jù)各地實(shí)際，更加精準(zhǔn)，更加滿足調(diào)控要求，而不是只看別人，而要看自己，看地方情況。