內容摘要：青浦區(qū)西虹橋龍聯(lián)路北側07-02地塊商品房項目方案設計公示，規(guī)劃供應350套左右高層住宅，產(chǎn)品為中小戶型占比60%，并設計了大平層戶型。

龍聯(lián)路北側07-02地塊區(qū)位圖

近日，青浦區(qū)西虹橋龍聯(lián)路北側07-02地塊商品房項目方案設計公示。

龍聯(lián)路北側07-02地塊位于徐涇鎮(zhèn)龍聯(lián)路與蟠文路交匯處東北，板塊上隸屬于虹橋主城片區(qū)。

龍聯(lián)路北側07-02地塊為今年青浦區(qū)首批“土拍”出讓的三幅住宅地塊之一。最終華發(fā)旗下太倉華鋮商務咨詢有限公司和江蘇海潤旗下的南通瑞城置業(yè)有限公司聯(lián)合體以19.19億元摘得上述地塊，成交樓板價38689元/平方米，溢價率8.98%。

龍聯(lián)路北側07-02地塊經(jīng)濟技術指標：

建設單位：上海徐菁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

工程名稱：青浦區(qū)西虹橋龍聯(lián)路北側07-02地塊商品房項目

規(guī)劃用地性質：三類住宅組團用地

建設用地位置：青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)1街坊、徐涇鎮(zhèn)2街坊東至蟠東路，南至龍聯(lián)路，西至蟠文路，北至天山西路

建筑高度：室外地坪至女兒墻頂高度最高為43.55米

建筑層數(shù)：地上最多為14層，地下一層

建設工程性質：住宅、保障房、商業(yè)及配套

用地面積：24805.20平方米

總建筑面積：75854.75平方米

其中：地上建筑面積52854.75平方米

地下建筑面積23000平方米

容積率：2.0

建筑密度：22.19%

綠地率：35%

公示期限：2023年5月17日至2023年5月26日

下面我們就來全面解析一下該項目：

項目總平面圖

住宅樓棟

該項目總平面圖顯示，項目一共規(guī)劃了8棟住宅樓，其中7棟為普通商品房，樓號分別是#1號、#3號-#8號；另外，位于小區(qū)西南角的#2-1號樓棟為保障性住房。

該地塊出讓文件規(guī)定，項目內須配建保障性住房建筑面積應占該出讓宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的 5%以上，計2480.52平方米以上。建成后的保障性住房按規(guī)定無償移交給青浦區(qū)住房保障機構或者公共租賃住房運營機構。

住宅樓層

項目總平面圖顯示，所有普通商品房住宅樓層統(tǒng)一為14層，而#2-1號的保障性住房樓層為3層建筑。另外，上述住宅樓均規(guī)劃了地下一層的地下室。

另外，部分樓棟的部分一樓做成了架空層，如#3號、#4號、#7號、#8號的部分樓棟。

住宅高度

所有7棟普通商品房住宅樓建筑高度均為43.55米，而#2-1號3層的保障性住房建筑高度為11.75米。

產(chǎn)品類型

龍聯(lián)路北側07-02地塊容積率為2.0。

7棟普通商品房樓層統(tǒng)一為14層，建筑高度均為43.55米

根據(jù)《上海市住宅設計標準》規(guī)定，10層及10層以上或高度大于27米的住宅稱之為高層住宅，所以，本項目為高層住宅小區(qū)。

依據(jù)本地塊出讓文件規(guī)定，本地塊內中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的?60%，計29766.24平方米以上。那么，高層住宅對應的中小套型住宅設計建設標準為不大于100平方米。

（中小套型住宅設計建設標準為：多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。）

供應套數(shù)

根據(jù)該地塊出讓文件顯示，項目普通商品房規(guī)劃住宅套數(shù)下限為350套。

如果我們假定中小套型建筑面積以“頂格”100平方米設計，那么，中小套型總套數(shù)約為298套（中小套型住宅建筑總面積以29766.24平方米最低值計算）。

那么，該項目剩余的普通商品房住宅建筑面積在19844.16平方米（項目普通商品房住宅總建筑面積為49610.40平方米），對應的剩余套數(shù)為52套，其對應的套均面積約為381.62平方米。

這意味著，該項目設計了一批大平層戶型產(chǎn)品。

（需要說明的是，上述推算結果是以中小套型建筑面積最大值100平方米/套計算的，上述中小套型實際面積有可能小于100平方米，故相應的中小戶型套數(shù)，剩余套數(shù)和剩余套型套均面積均存在變量的可能性，但大平層產(chǎn)品是確定的，僅供參考。）

交付標準

本項目地塊出讓文件規(guī)定，項目為全裝修交付住宅小區(qū)（包括保障性住房）。

社區(qū)配套

項目總平面圖顯示，#2-1號保障性住房住宅樓中規(guī)劃了商業(yè)和配套用房功能。

另外，保障性住房樓的西側，#2-2號樓規(guī)劃的是商業(yè)和配套用房，該建筑總高3層，建筑高度13.05米，附地下一層。

總平面圖還顯示，#3號和#5號普通商品房住宅樓中也規(guī)劃有配套用房功能。這些配套用房應該指的是公共服務設施。

根據(jù)該地塊出讓文件顯示，項目內應設置建筑面積不少于600平方米的公共服務設施（其中300平方米不計容），包括：黨群服務站點（約150平方米）、新時代文明實踐特色陣地（約150平方米），居委會用房（200平方米），活動室用房（100平方米）。并按標準設置養(yǎng)育托管點。（這里的面積均為建筑面積）

停車位

該項目為人車分流的高層住宅小區(qū)，主要停車位集中于地下一層，并規(guī)劃了2個地下車庫出入口。另外總平面圖還顯示，其地面也規(guī)劃了30個左右的訪客停車位（具體分布詳見附圖）。

小區(qū)出入口

該項目共設置了兩個小區(qū)出入口，分別位于小區(qū)東西兩側的潘東路和潘文路上。

特別約定

該項目地塊出讓文件規(guī)定，其北側的07-01地塊公共綠地由開發(fā)商出資代建后無償移交給青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)人民政府，07-01地塊用地面積約833.6平方米。

房地聯(lián)動價

龍聯(lián)路北側07-02地塊房地聯(lián)動價為64000元/平方米，其與雙聯(lián)路北側B6-01地塊一樣，是目前青浦區(qū)僅次于小淶港西側52-20地塊的唯一兩幅住宅地塊，后者以69500元/平方米房地聯(lián)動價引領青浦（點擊查閱小淶港西側52-20地塊方案設計）。

周邊配套

項目周邊配套示意圖

區(qū)位與板塊：龍聯(lián)路北側07-02地塊隸屬于虹橋主城區(qū)，緊鄰規(guī)劃的虹橋主城副中心，周邊配套成熟。

公辦教育配套：根據(jù)今年公布的青浦區(qū)公辦學校招生計劃，并參照周邊小區(qū)對口學區(qū)劃分，項目現(xiàn)有對口公辦學校分別為青浦實驗蟠文幼兒園、徐涇小學、徐涇中學（僅供參考）。

民辦教育配套：世界外國語學校（幼兒園-高中），愛菊幼兒園。

商業(yè)配套：蟠龍?zhí)斓兀鐦蛑鞒歉敝行膬鹊氖孜粖W特萊斯及建設中蘭韻中心、聯(lián)美匯項目、百老匯項目等。

交通設施：項目兩側有17號線蟠龍路站和諸光路站。

徐涇虹橋主城區(qū)同期開發(fā)樓盤

徐涇虹橋主城區(qū)同期開發(fā)樓盤示意圖

目前，徐涇虹橋主城片區(qū)除了上述的07-02地塊外，同期約還有6個住宅樓盤正在開發(fā)建設中，房地聯(lián)動價在60000元/平方米-69500元/平方米不等，詳見附圖。

上市供應時間

根據(jù)住宅項目常規(guī)開發(fā)周期推算，本項目預計在今年四季度或明年上半年供應市場。

上述就是我們對龍聯(lián)路北側07-02地塊的深度解讀。

如果你正計劃置業(yè)，你會選擇虹橋主城區(qū)的哪個樓盤呢？

歡迎分享你的觀點。

資料：青浦區(qū)政府網(wǎng)

編輯：大青浦房談