負(fù)債，是懸在房企頭頂上的一把劍。

近期，市場持續(xù)上漲，上證指數(shù)在節(jié)前最高沖到了3662.77點(diǎn)，可謂是牛氣沖天。不過，雖然市場上漲，但作為大盤權(quán)重之一的房地產(chǎn)板塊卻出現(xiàn)了逆勢下行的情況，走勢十分反常。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，自2020年8月以來，整個房地產(chǎn)板塊已經(jīng)下跌超過25%，而作為房地產(chǎn)龍頭之一的金地集團(tuán)，在最近的兩個月內(nèi)股價(jià)也大幅下挫近30%，走勢頗為慘淡。

回顧最近的這幾年，金地集團(tuán)的經(jīng)營策略十分激進(jìn)，雖然營收在短短幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了巨大的跨越，目前其房地產(chǎn)銷售額已經(jīng)突破2000億大關(guān)，但在飆漲的營收背后卻是越滾越大的負(fù)債以及不斷發(fā)生的維權(quán)糾紛。

在房地產(chǎn)調(diào)控越來越嚴(yán)的大背景下，金地集團(tuán)的未來將如何演繹？負(fù)債越滾越大，最終會壓倒這家龍頭房企嗎？

極速擴(kuò)張背后，是越滾越大的負(fù)債

金地集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，在改革開放的前沿地深圳成立，是國內(nèi)的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一。

在金地集團(tuán)最輝煌的時候，其與萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)并稱為“招保萬金”國內(nèi)房企四強(qiáng)。

不過，由于金地集團(tuán)的發(fā)展相對緩慢，而其余的兩家房企保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)也逐漸掉隊(duì)，在其他地產(chǎn)巨頭如碧桂園、恒大等不斷追趕的大背景下，曾經(jīng)的“招保萬金”已經(jīng)變成了如今的“碧恒萬融”四巨頭了。

為了追上其他的房企，自2015年開始，金地集團(tuán)（市值521億）開始了其迅速擴(kuò)展之路。

在經(jīng)營模式上，金地集團(tuán)模仿碧桂園“快速拿地、快速建設(shè)、快速銷售和快速結(jié)轉(zhuǎn)回籠資金”的高周轉(zhuǎn)模式。憑借這套模式，金地集團(tuán)的銷售額在2016年就超過了千億，而在2013年金地集團(tuán)的銷售額還僅有幾百億。

在后面的三年時間里，金地集團(tuán)極速擴(kuò)展，銷售額實(shí)現(xiàn)了飛躍式的發(fā)展。

2017年，金地集團(tuán)的銷售額達(dá)到了1408億，同比增長近40%；2018年，金地集團(tuán)的銷售額再增長超200億，達(dá)到1623億，同比增長15%；2019年，金地集團(tuán)的銷售額突破2000億大關(guān)！

而在2020年，雖然受到疫情的影響，但金地集團(tuán)的銷售額還是達(dá)到了2426.8億，站穩(wěn)2000億銷售額大關(guān)。

不過，在銷售額突飛猛進(jìn)的背后，金地集團(tuán)的負(fù)債也跟著不斷上升。

根據(jù)數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，在2015年，金地集團(tuán)的所有負(fù)債合計(jì)917.3億，但到了2019年，金地集團(tuán)的所有負(fù)債合計(jì)增加至2524億，相較于2015年的負(fù)債總額已經(jīng)翻倍。

而根據(jù)其公布的2020年三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)的總負(fù)債已經(jīng)達(dá)到了2977億，已經(jīng)逼近3000億大關(guān)。其中短期借款為28.66億元，長期借款為364.8億元，有息負(fù)債超過1120億元。

債務(wù)壓頂，股價(jià)大幅回調(diào)

雖然銷售金額仍在不斷增長，但越滾越大的債務(wù)也讓金地集團(tuán)背負(fù)著沉重的壓力。

有不少的媒體報(bào)道，金地集團(tuán)如今已陷入“借新債還舊債”的境地。

在2020年2月，金地集團(tuán)先后發(fā)行了四期超短期融資券，每支均為10億元，累計(jì)發(fā)行額40億元，以及一支金額20億的中期票據(jù)。

其中第一期10億規(guī)模的短期融資債和20億規(guī)模的中期票據(jù)，主要用來償還金地2019年發(fā)行的短期債券“19 金地SCP001”。

剩下3期10億規(guī)模的短期融資債，則用于置換了此前兌付債券“18 金地 SCP003”的自有資金。

8月6日，金地再度發(fā)布公告，稱將發(fā)行20億規(guī)模的第三期中期票據(jù)，也將用于償還即將到期的債券。

而到了年底市場資金越來越緊張的時候，在沉重的負(fù)債壓力下，金地集團(tuán)的股價(jià)出現(xiàn)了大幅度的回調(diào)。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2020年11月30日，金地集團(tuán)的股價(jià)最高沖到了16.05元，但到了2021年1月29日，其股價(jià)就跌到了10.7元，短短兩個月的時間，股價(jià)就暴跌近30%。

維權(quán)糾紛不斷，金地集團(tuán)的寒冬才剛剛開始？

除了負(fù)債高企和股價(jià)回調(diào)之外，維權(quán)糾紛也是金地集團(tuán)不得不面臨的一個問題。

由于金地集團(tuán)采用的是高周轉(zhuǎn)模式，在追求效率、速度的情況下，質(zhì)量必定有所下降，金地集團(tuán)已經(jīng)出現(xiàn)過多次因?yàn)橘|(zhì)量不過關(guān)被業(yè)主投訴的情況。

據(jù)媒體報(bào)道，在2020年的7月，金地集團(tuán)在深圳的項(xiàng)目就因涉嫌虛假宣傳，與業(yè)主對簿公堂。

據(jù)了解，深圳金地塞拉維花園項(xiàng)目樣板房和宣傳資料均表明別墅包含地下負(fù)一層及夾層，開發(fā)商因無法交付被法院認(rèn)定為合同違約，需賠款7400萬余元。

此后不到一個月，金地在武漢的項(xiàng)目——金地北辰閱風(fēng)華，同樣因虛假宣傳爆發(fā)大規(guī)模的業(yè)主維權(quán)。

自從2015年開始，金地集團(tuán)的維權(quán)糾紛基本沒有停過，而且在全國各地都有發(fā)生。

從目前來看，越來越高的負(fù)債使得金地集團(tuán)背負(fù)的壓力越來越大，再加上房住不炒的政策以及存量市場的激烈博弈，雖然金地集團(tuán)股價(jià)已經(jīng)大幅回調(diào)，但這可能并不是終點(diǎn)。