內(nèi)容摘要：今年上海首批“土拍”將于2023年4月18日開始舉行。青浦區(qū)有3幅地塊出讓，總面積為24.39萬平方米，最高房地聯(lián)動價高達，起拍價總計為109.91億元人民幣。

近日，上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告（滬告字[2023]第028號）發(fā)布，即本年度上海市首批“土拍”集中出讓地塊公告。

本次出讓地塊涉及浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、金山區(qū)11個地區(qū)共計19幅國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓。

首批19幅出讓地塊總用地面積高達約94.41萬平方米（約1416畝），起拍價合計約483.41億元人民幣。

首批“土拍”青浦3幅地塊分布圖

其中，青浦區(qū)這次有3幅地塊出讓，它們分別是：青浦區(qū)盈浦街道竹盈路南側(cè)17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地塊（下文簡稱“竹盈路南側(cè)7+1地塊”）；青浦區(qū)西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊；青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊。

下面我們來梳理一下青浦區(qū)這3幅出讓地塊的特點：

出讓面積：

擬出讓地塊總面積為24.39萬平方米，占了整個首批供應量的25.83%，是上述所有11個區(qū)中供應面積最大的。

起拍價：

盈浦街道竹盈路南側(cè)8宗地塊

本次擬出讓的3幅地塊起拍價總計為109.91億元人民幣，其中“竹盈路南側(cè)7+1地塊”起拍價約為64.62億元人民幣；龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊為17.61億元人民幣；小淶港西側(cè)52-20地塊為27.67億元人民幣。

隸屬板塊：

這次青浦區(qū)出讓的3幅地塊可以說都是熱門板塊，其中盈浦街道“竹盈路南側(cè)7+1地塊”位于新城中央商務區(qū)先行啟動區(qū)板塊，是青浦新城1+3重點打造的區(qū)域之一。

西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊區(qū)位圖

另外2幅地塊，即西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊和西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊均位于虹橋主城片區(qū)板塊。

房地聯(lián)動價方面：

西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊區(qū)位圖

青浦區(qū)房地聯(lián)動價再次刷新新高，達到了69500元/平方米。

青浦的3幅地塊中西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊房地聯(lián)動價最高，為69500元/平方米。這個價格比同期同板塊的龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊要高出5500元/平方米，該地塊房地聯(lián)動價為64000元/平方米。

另外，去年同屬虹橋主城區(qū)板塊的“卓路南側(cè)52-04地塊”房地聯(lián)動價為63000元/平方米。

目前，徐涇鎮(zhèn)已出讓地塊中最高房地聯(lián)動價是64000元/平方米，其位于虹橋商務區(qū)拓展區(qū)，是去年7月，上海市第二批次“土拍”出讓地塊“雙聯(lián)路北側(cè)B6-01地塊”。本次小淶港西側(cè)52-20地塊房地聯(lián)動價高出了該地塊5500元/平方米。

不過上述住宅地塊容積率不盡相同，本次出讓的“小淶港西側(cè)52-20地塊”容積率僅1.2，而上述提到的另外兩幅已出讓地塊容積率均不低于1.7。

“小淶港西側(cè)52-20地塊”產(chǎn)品上可以做成低密度洋房或者部分別墅產(chǎn)品。

同一地區(qū)低容積率與高容積率房地聯(lián)動價價差“5000元/平方米”左右似乎有先例可循，去年的第三批“土拍”中，容積率1.2的青松路西側(cè)H3a-01、H3b-01地塊房地聯(lián)動價為50000元/平方米，高出了同期一路之隔的種畜場河西側(cè)08-11地塊5000元/平方米，其容積率為1.6。

住宅供應量：

青浦本批次3幅住宅地塊供應普通商品房套數(shù)下限為3864套，該數(shù)據(jù)摘自本次出讓文件中，這與我們上次報道的3873套有些差異（該數(shù)據(jù)摘自片區(qū)控規(guī)）。

其中，新城中央商務區(qū)竹盈路南側(cè)7宗住宅打包地塊（除20-01地塊為辦公樓外，其余7幅均為普通商品房）2840套；出讓文件顯示，可根據(jù)實際建設(shè)方案進行容積率統(tǒng)籌平衡；在容積率統(tǒng)籌平衡的基礎(chǔ)上，各地塊住宅套數(shù)可同步進行平衡，但不得少于7個住宅地塊的總住宅套數(shù)。

原上位規(guī)劃控規(guī)控制性指標截圖

龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊為350套，相比原控規(guī)的“191套”增加了159套。

原上位規(guī)劃控規(guī)控制性指標截圖

小淶港西側(cè)52-20地塊為674套，其相比原控規(guī)的“842套”減少了166套。

保障性住房占比：

出讓文件顯示，3幅地塊均按要求配建了保障性住房，均占合同項下出讓宗地范圍內(nèi)規(guī)劃總住宅建筑面積的 5 %以上。其中竹盈路南側(cè)7宗住宅打包地塊配建保障性住房面積為15887.49 平方米以上；龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊為2480.52平方米以上；小淶港西側(cè)52-20地塊為3790.94平方米以上。

受讓人需將上述配建保障性住房按規(guī)定無償移交給青浦區(qū)住房保障機構(gòu)或者公共租賃住房運營機構(gòu)。

套型比例：

本次擬出讓的3幅地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積均不得低于相應地塊住宅總建筑面積的60 %。

其中，竹盈路南側(cè)7宗住宅打包地塊為190649.91 平方米以上；根據(jù)《住宅設(shè)計標準》規(guī)范規(guī)定，該些地塊中小套型戶型面積為不大于100平方米。

龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積總量為29766.24平方米以上，該地塊中小套型戶型面積為不大于100平方米。

小淶港西側(cè)52-20地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積總量為45491.26平方米以上，該地塊中小套型戶型面積為不大于90-95平方米。

交付標準：

據(jù)出讓文件顯示，本次擬出讓的3幅住宅地塊均為100%全裝修交付（含保障性住房）。

特別約定：

竹盈路南側(cè)8地塊受讓人出資代建配套設(shè)施分布圖

按照目前的住宅出讓地塊操作模式，都會將周邊的一些配套綁定、納入出讓協(xié)議中，由受讓人出資代建后無償交由相關(guān)部門，這次也不例外。

其中竹盈路南側(cè)7+1地塊，跟我們此前的報道預判完全一致，出讓文件顯示，受讓人需同期出資建設(shè)以下設(shè)施，并無償交付給相關(guān)部門：

1、21-02地塊幼兒園，用地面積：7051.6平方米，規(guī)模為15班（包含12個幼兒班、3個托班）；

2、21-03社區(qū)級公共設(shè)施用地，用地面積：5859平方；

3、23-01地塊公共綠地、公交場站用地，用地面積：7457.1平方米；

4、宗地周邊道路；

5、17-02地塊公共綠地，用地面積：1127.9平方米。

另外，出讓文件規(guī)定，受讓人應當按出讓年限持有建筑面積不低于100%（計69357.9平方米）的辦公物業(yè)， 即20-01地塊辦公樓。

受讓人確需轉(zhuǎn)讓20-01地塊辦公物業(yè)的，經(jīng)出讓人同意后還應滿足一定條件。

龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊，出讓文件規(guī)定，由受讓人出資建設(shè)07-01地塊公共綠地、土地面積833.6平方米，建設(shè)標準不低于1000元/平方米，建成后無償移交給青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)人民政府。

小淶港西側(cè)52-20地塊出資代建配套設(shè)施分布圖

小淶港西側(cè)52-20地塊，出讓文件規(guī)定，受讓人將按要求同期出資建設(shè)以下配套設(shè)施，并無償交付給相關(guān)部門：

1、52-26地塊幼兒園，土地面積6326.6平方米，規(guī)模為12班（包含9個幼兒班、3個托班）；

2、52-24、52-21地塊公共綠地，其中52-24地塊土地面積2798.2平方米，52-21地塊土地面積5451.7平方米。

上述每幅出讓地塊的詳細指標和周邊配套，請點擊查閱我下面上期文章：

重磅！青浦成為最大供應量區(qū)，上海今年首批19幅“土拍”地塊公布

今年上海首批“土拍”現(xiàn)場交易會將于2023年4月18日開始舉行，具體交易時間以2023年4月17日發(fā)布的《現(xiàn)場交易活動安排的通知》為準。

上海首批19幅擬出讓地塊基本情況和規(guī)劃指標要求：

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資料：上海土地市場

編輯：大青浦房談