基本案情

房東和小A簽訂了五年的房屋租賃合同，隨后小A裝修入住，但由于工作的原因需要在國外居住兩年，小A便將出租房里的東西收拾好準備出國后再回來居住，可是在小A出差后一段時間，房東得知小A出國工作兩年消息后耍起了小聰明，將房子里的東西清理好后將房屋又租給了小B，雙方簽訂了為期一年的合同。

不料由于工作變動小A中途回家發(fā)現自己租住的房屋已經被他人占用，小A在得知此事后將房東與小B起訴至法院，要求房東承擔違約責任，要求小B立刻搬離房屋。法院審理后判決支持了小A的訴訟請求。

法院裁判

房東為了獲取利益，將房屋出租后又與其他承租人簽訂租賃合同，有違誠實信用原則，但出租人就同一房屋訂立數份房屋租賃合同均有效。在多份租房合同同時有效時，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經合法占有租賃房屋的；

（二）已經辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

由于小A在簽訂合同之后已經入住，合法占有在先，因此小A優(yōu)于小B承租該房屋，房東對兩位租戶承擔違約責任。

律師觀點

大家租房時要先對出租人的的房屋產權證書以及個人信息仔細核對，確保房東有權出租房屋，其次需要審查房屋的實際居住情況及租賃備案信息然后再簽訂合同，簽訂合同時明確合同中約定的違約責任，多考慮一些細節(jié)就可以盡量避免不必要的糾紛帶來的損失。

承租人在無法繼續(xù)租住房屋時，為了減少后續(xù)損失應該及時固定證據向法院提起訴訟，由于客觀上無法實際占有使用導致合同目的不能實現，有權解除合同并要求房東承擔違約金或賠償損失。

相關法條

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條：

出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經合法占有租賃房屋的；

（二）已經辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關規(guī)定處理。

《民法典》第五百七十七條：

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。