租金釋義

租賃業(yè)務(wù)中出租人向承租人收取的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)使用權(quán)的補(bǔ)償款。在出租人表現(xiàn)為租金收入，在承租人表現(xiàn)為租金費(fèi)用。

籌劃案例分析

（一）案例：

業(yè)主與甲公司簽訂了一年期辦公租賃協(xié)議。協(xié)議約定，年支付租金 151.2 萬元（含增值稅），業(yè)主為了支持甲公司運(yùn)營，免費(fèi)贈送三個月租期。假如該房產(chǎn)原值為 100 萬。如按照該協(xié)議約定，租賃期為 12 個月。

（二）納稅策劃前后增值稅計(jì)算比較

（1）策劃前

業(yè)主需要繳納增值稅額 151.2/（1+5%）*5%=7.2（萬元）房產(chǎn)稅=151.2/1+5%）*12%+100*（1-30%）*1.2%*3=19.8 （萬元），共計(jì)交稅=7.2+19.8=27（萬元）。

（2）實(shí)施策劃

節(jié)稅思路：業(yè)主要實(shí)現(xiàn)免征增值稅及房產(chǎn)稅，只需改變合同簽訂方式，合同不約定免租期，而是將租賃期延長 3 個月，總租金相同，這樣可以避免交免租期的房產(chǎn)稅，有效降低稅負(fù)。

具體操作：業(yè)主與甲公司簽訂租賃協(xié)議，將租賃期變?yōu)?15 個月，這樣每月分?jǐn)偟氖杖刖蜁∮?10 萬，滿足增值稅免稅條件。由于無免租期，業(yè)主也無需繳免租期的房產(chǎn)稅。

政策依據(jù)國稅 2016 年第 86號第七條規(guī)定：納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于財稅[2016]36 號文件第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。這里要注意的是，與無償贈與不同，免租期是建立在租賃合同的完整租賃期基礎(chǔ)上的。因此，租賃合同中約定免租期的，需要視同銷售繳納增值稅，應(yīng)根據(jù)合同約定，履行增值稅納稅義務(wù)。

財稅[2009]128 號第一條規(guī)定：無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。國稅 2019 年 4 號第四條規(guī)定，《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^ 10 萬元的，免征增值稅。

國稅函[2010]79 號第一條規(guī)定：根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均攤計(jì)入相關(guān)年度收入。

（3）策劃后

每個月的租金收入分?jǐn)?151.2/（1+5%）/15=9.6 萬，小于 10 萬，符合免稅條件，所以繳納增值稅額=0房產(chǎn)稅=151.2/（1+5%）*12%=17.28 萬元，共計(jì)交稅=0+17.28=17.28 （萬元）（4）納稅策劃前后節(jié)稅效應(yīng)對比：策劃前應(yīng)交稅=27 萬元，策劃后應(yīng)交稅=17.28 萬元，節(jié)稅金額=27-17.28=9.72（萬元）。