“房地產(chǎn)存量市場(chǎng)300萬億，按照2%的轉(zhuǎn)化率，每年城市更新規(guī)模超6萬億。”

作者：蒼穹

編輯：tuya

城市建設(shè)是現(xiàn)代化建設(shè)的重要引擎，也是構(gòu)建新發(fā)展格局的重要支點(diǎn)。如同活動(dòng)于城市中的人，城市本身也要進(jìn)行新陳代謝、吐故納新，隨著城市發(fā)展步入以存量空間改造為主的內(nèi)涵式增長時(shí)代，城市更新成為房地產(chǎn)縱深化發(fā)展的“新風(fēng)口”。

自參與廣州“三舊改造”以來，富力地產(chǎn)的城市更新業(yè)務(wù)已經(jīng)走過二十余載，堪稱城市更新領(lǐng)域?qū)嵺`經(jīng)驗(yàn)最為豐富、最具綜合實(shí)力的房企之一。近日富力地產(chǎn)發(fā)布截至2020年12月31日止的全年業(yè)績，降負(fù)債、城市更新是最為核心的兩大主題，城市更新在其戰(zhàn)略版圖上的地位日重。

論儲(chǔ)備，于2020年末富力已簽約合作城市更新項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積超過8000萬平米，可售面積超過4000萬平米，貨值超過12000億元；論轉(zhuǎn)換，2020年富力一二線城市及大灣區(qū)的城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)換成130萬平方米的建筑面積，其中廣州富頤華庭、西安富力開遠(yuǎn)城均系炙手可熱的熱銷項(xiàng)目。

毋庸置疑，富力已將城市更新融入自身骨血，正在進(jìn)行全面模式創(chuàng)新的蛻變，以此王牌力量夯實(shí)其在房企領(lǐng)先陣營的座次。正如富力在2020年報(bào)中所示，“城市更新項(xiàng)目是本集團(tuán)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)及提供流動(dòng)資金的最佳項(xiàng)目”。

擴(kuò)圍與變現(xiàn)并舉，穩(wěn)居第一梯隊(duì)

富力的發(fā)展史，就是一部城市更新的進(jìn)化史，累累標(biāo)桿項(xiàng)目宣示其的資歷與能力。深耕廣州“三舊改造”多年，富力操刀過不少當(dāng)?shù)厝硕炷茉數(shù)呐f改項(xiàng)目，譬如西關(guān)的富力廣場(chǎng)、順意花園、陽光美居，以及獵德村、楊箕村舊改項(xiàng)目，給這個(gè)城市留下濃墨重彩的一筆。

2020年富力重裝出發(fā)，圍繞大灣區(qū)深耕和全國化兩個(gè)維度展開布局，雙雙取得令人矚目的成績。在廣州，富力接連新增大同村、石壁村、吉山村等城市更新項(xiàng)目，合計(jì)計(jì)容面積逾620萬㎡，其中吉山村項(xiàng)目于簽約后不到2個(gè)月內(nèi)啟動(dòng)；而富力城市更新的觸角已伸向全國，并在西北地區(qū)多個(gè)城市落子。

年報(bào)披露，富力自2019年第四季起一直采取審慎的土地儲(chǔ)備策略，2020年的土地儲(chǔ)備維持重點(diǎn)挑選具較平衡的資金需求、在轉(zhuǎn)換時(shí)實(shí)現(xiàn)高盈利能力的城市更新項(xiàng)目。截至該年年末，富力已簽約城市更新合作項(xiàng)目可售面積中一二線城市面積占比達(dá)到94%，大灣區(qū)面積占比達(dá)到60%。

以城市更新總建筑面積作為指標(biāo)，克而瑞研究中心將房企分為三個(gè)梯隊(duì)：大于4000萬平米、600萬-3000萬平米、小于600萬平方米分別列入第一、第二和第三梯隊(duì)。富力城市更新的總建筑面積已是第一梯隊(duì)下限閾值的兩倍，妥妥坐定該領(lǐng)域頭部房企之位。

百強(qiáng)上市房企參與城市更新規(guī)模梯隊(duì)分布（來源：CRIC）

不斷擴(kuò)圍的同時(shí)，2020年富力城市更新板塊更是迎來收獲高潮期。如前所述的廣州富頤華庭、西安富力開遠(yuǎn)城項(xiàng)目，前者單盤銷售突破50億元、后者亦獲得超過70億元的銷售額。基于年度轉(zhuǎn)化130萬土地儲(chǔ)備權(quán)益可售面積的成果，富力預(yù)計(jì)2021年目標(biāo)轉(zhuǎn)化約300萬平方米。

洞悉城市本質(zhì)，產(chǎn)城人融合發(fā)展

城市更新項(xiàng)目通常存在投資回報(bào)周期長、運(yùn)營難度高的特點(diǎn)，要求合作企業(yè)具有很強(qiáng)的規(guī)劃定位能力、資金運(yùn)作能力、建設(shè)運(yùn)營服務(wù)能力以及專業(yè)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力。從舊廠改造到舊村改造，乃至舊城改造，富力在長期城市更新的實(shí)踐中積累并沉淀了豐富的經(jīng)驗(yàn)，形成一套行之有效的操作模式。

城市更新企業(yè)需具備能力（來源：中指研究院）

一方面，富力透過城市更新項(xiàng)目有效轉(zhuǎn)換土地儲(chǔ)備，更具成本效益增加土地儲(chǔ)備及可售資源，同時(shí)管理流動(dòng)資金，提升集團(tuán)的盈利潛力；另一方面富力因地制宜，結(jié)合不同區(qū)域乃至城市的發(fā)展目標(biāo)，從功能和產(chǎn)業(yè)的合理安排、資源導(dǎo)入著手，在完成片區(qū)居住和生態(tài)環(huán)境更新的同時(shí)，還實(shí)現(xiàn)區(qū)域功能的更新，幫助片區(qū)可持續(xù)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

城市更新肩負(fù)城市空間盤活、人文記憶再生、社會(huì)活力重塑的歷史使命，本質(zhì)在于解決城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有各類空間利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、文化提升等經(jīng)濟(jì)及社會(huì)問題，所進(jìn)行的有機(jī)修補(bǔ)或騰籠換鳥；并在保留核心區(qū)土地價(jià)值的基礎(chǔ)上，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)和人才聚集，可以進(jìn)一步提升城市經(jīng)濟(jì)的活躍度。

富力深諳這一原理，已將其融入相關(guān)項(xiàng)目。以廣州田美村德山劉公祠復(fù)建工作為例，富力看重的不僅是村民朋友經(jīng)濟(jì)與環(huán)境的提升，更重視村落歷史文化的保護(hù)和宗族世代情感的傳承。

德山劉公祠重建方案意向圖

前期籌備當(dāng)中，富力投入大量的人力和物力，采用拍照、錄像、構(gòu)件編號(hào)等方式，詳細(xì)記錄祠堂的原貌信息，同時(shí)最大程度地滿足“原材料復(fù)建 ”，切實(shí)還原建筑本來的面貌；新建之后，德山劉公祠將結(jié)合原公祠現(xiàn)狀用途，功能以祠堂祭祀、宗族聚會(huì)議事為主，同時(shí)契合村民日常生活需要，將增加老年人娛樂設(shè)施等功能，并對(duì)建筑周邊場(chǎng)地進(jìn)行整治和改造，使之成為村民文化活動(dòng)場(chǎng)所。

事實(shí)上，秉持與城市共贏發(fā)展的理念，富力也在持續(xù)迭代升級(jí)自身。2019年相繼成立多個(gè)富力城市更新集團(tuán)，以此加強(qiáng)整體運(yùn)營管理；而在2020年初，富力明確梳理出城市更新實(shí)踐道路上的“三大核心戰(zhàn)略”，即以多贏戰(zhàn)略為根本宗旨、以產(chǎn)城融合戰(zhàn)略為抓手、以文化傳承保護(hù)戰(zhàn)略為依托。

進(jìn)入到2021年，富力對(duì)城市更新的理解更深一層。今年1月10日在富力集團(tuán)產(chǎn)業(yè)研究院及創(chuàng)新投資公司成立發(fā)布會(huì)上，富力提出為城市發(fā)展提供全生命周期、全價(jià)值鏈條產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，賦能城市更新，這標(biāo)志著富力舉全集團(tuán)之力構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)能力，打造集行業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)策劃、產(chǎn)業(yè)落地、金融投資于一體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)的征程正式發(fā)力，踐行“產(chǎn)城人融合發(fā)展”的富力城市更新模式。

鑒于其在城市更新領(lǐng)域的品牌與實(shí)力，2021年3月16日在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合主持的“2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)”中，富力城市更新被評(píng)為“2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城市更新TOP10”企業(yè)。

掘金十萬億市場(chǎng)，先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯

從國際經(jīng)驗(yàn)來看，城市發(fā)展一般會(huì)經(jīng)歷起步發(fā)展期、提速成長期、鼎盛成熟期和緩慢發(fā)展期四個(gè)階段，呈諾瑟姆S型曲線，其中城市化水平達(dá)到70%-80%時(shí)進(jìn)入鼎盛成熟期。

目前我國常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)突破60%，北上廣深等一線城市的城鎮(zhèn)化率均超過85%，城市建設(shè)從過去的“粗放式發(fā)展”進(jìn)入“精細(xì)化運(yùn)營”時(shí)代，通過城市更新盤活存量土地資源實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)迫在眉睫。

2019年我國常住人口城鎮(zhèn)化率省域分布（來源：各地方統(tǒng)計(jì)局）

業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)未來每年會(huì)有16萬億元的遞增，而存量市場(chǎng)現(xiàn)有總量是300萬億元，現(xiàn)有量按照每年2%的轉(zhuǎn)化率算，每年城市更新規(guī)模超6萬億元，若未來轉(zhuǎn)化率大于2%，每年城市更新規(guī)模會(huì)超10萬億元，這意味著一個(gè)新的十萬億大賽道已經(jīng)開啟。

另據(jù)住建部摸排結(jié)果，全國2020年以前建成的老舊小區(qū)近17萬個(gè)、涉及居民上億人、超4200萬戶、建面約40億平，老舊小區(qū)改造有望成為我國城市更新進(jìn)程的下一階段。

值得一提的是，繼中央“十四五”規(guī)劃建議提出實(shí)施城市更新行動(dòng)后，今年政府工作報(bào)告首提“實(shí)施城市更新行動(dòng)”，主要包括政府投資更多向惠及面廣的民生項(xiàng)目傾斜，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè)，提升縣城公共服務(wù)水平等。

2020年以來中央部分城市更新政策（來源：中指研究院）

背依碩大的市場(chǎng)，兼享政策支持利好，本就具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)的富力必將乘勢(shì)而上。在富力的眼中，其在過往已累積大量具有高轉(zhuǎn)換潛力的城市更新項(xiàng)目組合，這是取得價(jià)值被低估、具高上升潛力土地儲(chǔ)備的重要途徑；未來將尋求達(dá)成更多策略性合作，在繼續(xù)發(fā)展該等項(xiàng)目的情況下降低資金需求。