《2020年全年北京房地產(chǎn)市場銷售力TOP20》累計全口徑銷售金額3477.73億元，與2019年基本持平。TOP20房企銷售業(yè)績中百億房企達(dá)到15家，首開蟬聯(lián)第一，金茂、中海年度業(yè)績表現(xiàn)突出，泰禾、龍湖銷售規(guī)模有所下降?！?020年全年北京房地產(chǎn)市場銷售力TOP20》榜單中，限競房項目上榜數(shù)量居多，累計簽約超過30億項目12個、超10萬平方米項目3個。

2020年一季度受疫情影響北京房地產(chǎn)市場基本處于停滯狀態(tài)、線上賣房成為房企主要營銷手段；二季度疫情緩解又反復(fù)、年初壓抑的購房需求短暫釋放、市場小幅回暖；三季度高端住宅接連取證、“金九銀十”發(fā)力明顯、市場成交以價換量增幅明顯；四季度存量房放量成交、新房市場供需兩旺、市場呈現(xiàn)翹尾行情。

2020年，北京房地產(chǎn)市場依舊堅持“房住不炒”“因城施策”的政策指導(dǎo)；限競房地塊零星供應(yīng)，強(qiáng)住房需求區(qū)域供應(yīng)增加，且多為不限價地塊，土地市場呈現(xiàn)“量跌價增”，樓面單價創(chuàng)下歷史新高；新建商品房市場成交表現(xiàn)出類型細(xì)分化，優(yōu)質(zhì)區(qū)域高凈值限競房去化增速、普通商品住宅面向改善客群產(chǎn)品青睞90平方米三居室設(shè)計、高端商品住宅抵御經(jīng)濟(jì)風(fēng)險資產(chǎn)屬性凸顯；區(qū)域市場出現(xiàn)分化，紅利區(qū)域成交旺盛、遠(yuǎn)郊區(qū)縣表現(xiàn)平平。

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榜單解讀

房企面

首開參股熱銷項目，全口徑榜單蟬聯(lián)第一

根據(jù)焦點研究院發(fā)布的《2020年全年北京房地產(chǎn)市場銷售力TOP20》統(tǒng)計，2020年首開以147.81萬平方米以及459.45億元的銷售業(yè)績在房企銷售規(guī)模全口徑榜單中蟬聯(lián)第一。

首開作為深耕北京三十余年的品質(zhì)房企，在當(dāng)前市場上發(fā)揮聚合效應(yīng)，參股多個熱銷項目，其參股的萬橡悅府銷售96億元排名第一、華樾北京銷售59億元排名第四。

根據(jù)焦點研究院發(fā)布的《2020年全年北京房地產(chǎn)市場拓展力TOP20》統(tǒng)計，2020年首開以331.31億元的拿地金額以及56.23萬平方米的拿地面積排名第一，共參與拿地9宗，以首開當(dāng)前拿地規(guī)模和貨值計算，2021年首開土地貨值儲備充足，待入市項目及庫存貨值充沛，仍將在北京房地產(chǎn)市場延續(xù)強(qiáng)勢狀態(tài)。

金茂年度業(yè)績斐然，貨值儲備有所不足

2020年金茂業(yè)績提升明顯、同比增長86.7%，排名第二。金茂操盤的限競房項目金茂北京國際社區(qū)、未來金茂府銷售排名靠前，商品房項目頤和金茂府銷售金額37.11億元位列高端商品住宅銷售首位。金茂在京打造的限競房和商品房均獲得較高市場認(rèn)可，“府系”“悅系”品牌價值突出，客群為中級改善以及高端購房者，企業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢。

2017年以來，金茂在京參與拿地數(shù)量較少，三年累計拿地8宗，2020年僅參與拿地1宗，為年初競得的海淀四季青中塢北地塊，目前已轉(zhuǎn)化為頤和金茂府入市，其余地塊也于早期推入市場且去化良好。焦點研究院認(rèn)為，金茂2021年土地貨值儲備不足、無待入市項目、庫存量較小，若金茂2021年仍未在土地市場有所斬獲或未參與聯(lián)合開發(fā)、將對其在京銷售規(guī)模產(chǎn)生影響，預(yù)計2021年金茂或有積極參與北京土地市場的競拍動作。

金茂貨值儲備情況

數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點研究院

中海獨立操盤，勢頭持續(xù)強(qiáng)勁

中海作為近幾年在京發(fā)展勢頭強(qiáng)勁的房企，2020年持續(xù)保持銷售業(yè)績領(lǐng)先地位，在房企聯(lián)合操盤的大趨勢下仍然以獨立開發(fā)為主。其操盤的限競房中海寰宇時代在《2020年全年北京房地產(chǎn)市場銷售力TOP20》（房地產(chǎn)項目銷售面積、銷售金額）兩榜中均排名第二、商品房中海首鋼·長安云尚體量雖小但是銷售金額也排至前20名、高端住宅項目中海甲叁號院雖未上榜但產(chǎn)品品質(zhì)市場認(rèn)可度高，屬于北京新豪宅的標(biāo)桿產(chǎn)品。

中海在京一直保持較為強(qiáng)勁的開發(fā)、操盤能力，項目周轉(zhuǎn)速度快，大體量住宅產(chǎn)品面向剛性需求及初步改善客群，尤其在其深耕的石景山區(qū)多個項目成為區(qū)域標(biāo)桿項目。2020年，中海在土地市場上也表現(xiàn)強(qiáng)勢，參與拿地5宗，2021年在朝陽、房山、亦莊、石景山四個區(qū)域均有待入市項目、入市體量約28.7萬平方米，預(yù)計2021中海仍保持強(qiáng)烈的發(fā)展勢頭、實屬北京房企銷售業(yè)績的佼佼者。

中海貨值儲備情況

數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點研究院

泰禾、龍湖業(yè)績下滑，銷售規(guī)模縮減

2020年泰禾、龍湖業(yè)績下滑明顯，泰禾未躋身上榜、龍湖排名也呈現(xiàn)明顯下降。泰禾2020年未在京內(nèi)競得住宅用地，龍湖僅與首開聯(lián)合在大興區(qū)競得1宗住宅用地，兩個房企銷售規(guī)模均呈現(xiàn)大幅度減少態(tài)勢、在京土地儲備不足，若2021年仍未參與土地競拍、項目開發(fā)，預(yù)計2021年泰禾、龍湖銷售規(guī)模持續(xù)縮減。

項目面

限競房大體量庫存消化，地理位置與價格為主要購房影響因素

2020年限競房仍為市場主要成交對象，根據(jù)焦點研究院發(fā)布的《2020年全年北京房地產(chǎn)市場銷售力TOP20》（房地產(chǎn)項目銷售面積）統(tǒng)計，限競房上榜項目15個，上榜率75%；根據(jù)焦點研究院發(fā)布的《2020年全年北京房地產(chǎn)市場銷售力TOP20》（房地產(chǎn)項目銷售金額）統(tǒng)計，限競房上榜項目13個，上榜率65%。其中，萬橡悅府、中海寰宇時代、西山錦繡府三個限競房項目位列雙榜前三甲。

根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，截至2020年底北京共出讓115宗限競房土地，其中2017年46宗、2018年41宗、2019年20宗、2020年8宗。115個限競房項目中共65個項目已上市預(yù)售、其中4個項目清盤售罄、61個項目順銷在售、50個項目等待入市。2018-2019年限競房累計供應(yīng)6.01萬套、簽約2.51萬套、庫存3.28萬套；2020年限競房供應(yīng)3.09萬套、簽約2.68萬套、庫存3.12萬套。從供應(yīng)端來看，2017-2019年限競房地塊為北京土地市場主要供應(yīng)類型，項目體量較大、供應(yīng)周期集中在2020年，目前北京房地產(chǎn)市場成交表現(xiàn)為以消化限競房庫存為主，2020年限競房整體去化58.4%、待入市及庫存項目體量約為4萬套、去化周期2-3年，預(yù)計2021年限競房項目仍能占據(jù)市場成交的半壁江山。

2017年至2020年北京市房地產(chǎn)住宅用地建筑面積占比情況

數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點研究院

根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，限競房市場存在分化，地段和價格兩個因素在限競房銷售中起到?jīng)Q定性因素。位置優(yōu)、品質(zhì)高、價格低的項目表現(xiàn)活躍、去化周期較短、去化速度快，尤以昌平、朝陽、豐臺三個區(qū)域表現(xiàn)明顯，遠(yuǎn)郊區(qū)縣及青龍湖、順義、房山庫存壓力較大；從環(huán)線上看，五環(huán)內(nèi)限競房市場認(rèn)可度較高、去化較好，2020年推出的限競房土地中，六環(huán)外1宗、五至六環(huán)5宗、五環(huán)內(nèi)2宗、五環(huán)內(nèi)限競房地塊均位于大興西紅門，目前已轉(zhuǎn)化為首開龍湖熙悅辰著和新城熙紅印，均在10月末入市銷售，開盤分別熱銷15個億。作為調(diào)控房價手段的限競房項目，受眾多為剛性需求及初步改善改善需求購房者，此類購房客群對價格及地理位置較為敏感。隨著2020年限競房地塊供應(yīng)減少，限競房銷售逐步去庫存化，市場進(jìn)入不限價時代，優(yōu)質(zhì)地段、高性價比的五環(huán)內(nèi)限競房項目逐步成為孤品、市場購買行為表現(xiàn)強(qiáng)烈；遠(yuǎn)郊區(qū)縣、青龍湖、順義、房山區(qū)域限競房去化有所增速、但周期仍然較長。

銷售力TOP20限競房銷售均價排布情況

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院

不限價地塊供應(yīng)增大，高端住宅需求有所釋放

根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，2020年不限價商品住宅新增供應(yīng)3.35萬套、成交2.71萬套、庫存6.45萬套。《2020年全年北京房地產(chǎn)市場銷售力TOP20》上榜的不限價商品住宅項目數(shù)量雖少，但表現(xiàn)出高端化趨勢，單價超過7萬元/平方米的項目3個，分別為長安九里、頤和金茂府、中海首鋼·長安云尚，其中，頤和金茂府為單價11.3萬元/平方米的大平層豪宅。此外，上榜項目西山龍胤為海淀區(qū)套均面積超過800平方米、單套總價超過5000萬元的別墅產(chǎn)品。2020年高端住宅購房需求有所釋放，10月包括中海甲叁號院、金茂府二期在內(nèi)的多個高端住宅項目集中入市，去化表現(xiàn)較好，拉動北京房地產(chǎn)市場“金九銀十”熱銷局面，填補(bǔ)高端住宅空白的供應(yīng)局面。

2020年不限價住宅用地供應(yīng)增加，共出讓地塊36宗、建筑面積419.38萬平方米、溢價率達(dá)16.5%、平均樓面價從2019年2.5萬元/平方米漲至3.2萬元/平方米，超過2016年的歷史最高價。隨著土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變，土地價格的增長促使不限價商品房呈現(xiàn)高端化趨勢，海淀區(qū)四季青、海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)、豐臺區(qū)分鐘寺、豐臺區(qū)大瓦窯、石景山區(qū)古城等地區(qū)單價超過7-10萬元/平方米的項目亟待入市。預(yù)計2021年高端住宅需求進(jìn)一步釋放、高端住宅銷售規(guī)模將有所增大。

2020-2021上半年單價超十萬元項目情況

數(shù)據(jù)來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、焦點研究院

昌平、朝陽年度熱銷，海淀終結(jié)斷供局面，豐臺性價比最高

根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，2020年昌平為區(qū)域銷售面積全市之首、朝陽為區(qū)域銷售金額之首。

2020年各區(qū)縣銷售面積及銷售金額情況

數(shù)據(jù)來源：北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、焦點研究院

昌平區(qū)為2018年土地供應(yīng)量最大的區(qū)縣且均為限競房地塊，住宅轉(zhuǎn)化體量大、轉(zhuǎn)化周期集中，作為承接海淀北部科技人才住房需求的外溢區(qū)域，單價低總價低交通配套完善的昌平區(qū)限競房項目定位與海淀北部科技人才購買力相符合，距離海淀中關(guān)村區(qū)域較近的地理條件使得其成為海淀北部區(qū)域工作人群的首要購房選擇。2020年昌平區(qū)土地供應(yīng)減少、出讓土地39.15萬平方米，海淀區(qū)打破多年無供應(yīng)狀態(tài)、出讓土地64.63萬平方米、為全市土地供應(yīng)量排名第二的區(qū)域，預(yù)計2021年海淀區(qū)供應(yīng)增加將會對昌平區(qū)的住宅銷售產(chǎn)生沖擊。

朝陽區(qū)受自貿(mào)區(qū)紅利政策影響，孫河、東壩、金盞等多板塊估值增長明顯，限競房和商品房共同發(fā)力，限競房表現(xiàn)出較高性價比，商品房面向高端客群表現(xiàn)出的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)市場認(rèn)可度高，未來估值預(yù)期明確，住宅價值紅利明顯。2020年朝陽區(qū)出讓土地23.51萬平方米，供應(yīng)較少，價值稀缺性更為體現(xiàn)。

豐臺區(qū)作為“城六區(qū)”供應(yīng)主力區(qū)域，2017年以來均保持較大體量土地的持續(xù)供應(yīng)，2020年出讓土地47.40萬平方米。豐臺區(qū)區(qū)域配套成熟、區(qū)域位置較好，在城六區(qū)中區(qū)域銷售均價最低，屬于價值紅海區(qū)域，麗澤商務(wù)區(qū)規(guī)劃的不斷落地，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大。

石景山區(qū)受首鋼園區(qū)土地拆遷影響，2019-2020年供應(yīng)大增，2020年土地出讓52.53萬平方米，位列區(qū)域供應(yīng)第三。石景山區(qū)長安九里、中海首鋼·長安云尚、中海天鉆等項目開盤熱銷，尤以中海在石景山形成聚集效應(yīng)，改善住宅扎堆，對門頭溝區(qū)市場形成巨大沖擊。

2020年北京區(qū)域土地成交情況

數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點研究院

2020年區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變明顯，2021年全城選房的購房態(tài)勢將更加顯著，區(qū)域市場差異化更大、市場關(guān)聯(lián)度增強(qiáng)，不限價商品房的競爭將更加激烈。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)改變，三居戶型需求強(qiáng)烈

根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，2020年90-120平方米為市場主要成交面積段，其中，90平方米三居室去化最優(yōu)、110平方米三至四居次之，平均去化達(dá)到71.3%、64.1%。

根據(jù)焦點研究院發(fā)布的《2020年全年北京房地產(chǎn)市場銷售力TOP20》統(tǒng)計，上榜限競房不含地下倉儲部分主力戶型為套均面積87平方米的三居；普通商品住房項目招商都會中心、公園悅府、金融街融御主力戶型為套均面積98平方米的三居室，單個項目三居室平均去化分別達(dá)到83.5%、78.7%、93.5%。

限競房政策方面也表現(xiàn)出向改善需求傾斜的政策調(diào)整，原有的“70/90”限制政策在2020年北京市規(guī)自委網(wǎng)站掛牌出讓的昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠北村限競房用地的掛牌文件中做出調(diào)整，由“居住用途建筑規(guī)模中建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”調(diào)整為“居住用途建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”，面對北京市場改善需求擴(kuò)大釋放、改善客群為市場購房主力對象的發(fā)展趨勢，保障性住房政策也表現(xiàn)出順應(yīng)市場發(fā)展趨勢的調(diào)整，預(yù)計2021年住宅產(chǎn)品的戶型設(shè)計將以改善需求最為強(qiáng)烈的90平方米三居為主。

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