（踩盤(pán)報(bào)告系列）

各位看官，想必大家已經(jīng)吃了幾輪海珠東豪宅大混戰(zhàn)的硬瓜，越秀琶洲南TOD、招商保利天珺、保利湖光悅色……前期吃得太撐了，還得消化消化，那么今天上份開(kāi)胃點(diǎn)心，看看海珠西存在感相對(duì)低的新盤(pán)——中旅天宸府。

01 前傳

回顧中旅天宸府的出世歷程并不算順利，正所謂好事多磨，這比殷夫人懷哪吒還要來(lái)得一波三折……

項(xiàng)目地塊原為沙園橡膠廠舊址，從拍地階段起，就折騰得很。

ROUND 1

2007年先由保利以1.95億拍下，折合樓面價(jià)5822元/平，但后繼卻退出；

ROUND 2

7年后，2014年，該地塊第二次掛牌，因原用地單位之一的廣州市華沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司遺留有債務(wù)糾紛問(wèn)題，又中止出讓?zhuān)?/span>

ROUND 3

再過(guò)3年，2017年，終于由廣州本地企業(yè)珠江實(shí)業(yè)拿下，樓面價(jià)漲了將近3倍到1.6萬(wàn)/平方米。當(dāng)時(shí)初擬的項(xiàng)目名稱(chēng)為“珠江天晨”；

ROUND 4

3年又3年，到了2020年，珠江實(shí)業(yè)再度將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給中旅地產(chǎn)接盤(pán)，珠江實(shí)業(yè)自持25%股份，中旅占比另外75%，自此中旅正式成為項(xiàng)目的主理人，項(xiàng)目也借機(jī)改成了現(xiàn)在這個(gè)名字——中旅天宸府。

幾經(jīng)折騰，項(xiàng)目爸爸中旅還是國(guó)企，沒(méi)有陷入爛尾的悲劇，起碼現(xiàn)在能如愿面市。

02 產(chǎn)品

再來(lái)看看項(xiàng)目具體成色～

區(qū)位交通

天宸府位于海珠區(qū)西部，昌崗立交東南側(cè)，工業(yè)大道以東，寶崗大道以西的區(qū)域，項(xiàng)目距珠江新城或琶洲均在10km內(nèi)，離地鐵8號(hào)線寶崗大道站不足200m，襯得起地鐵上蓋，無(wú)論選擇自駕或地鐵出行，約30分鐘即可到達(dá)上述兩大CBD，通行便捷性值得一贊。

產(chǎn)品概況

項(xiàng)目地塊比較mini，僅為1.4萬(wàn)m2 ，早在珠江實(shí)業(yè)拍地的時(shí)候，被限定中小戶型比例不低于60%，采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”原則。

在如此苛刻的前提條件下，項(xiàng)目?jī)H為4棟40層+超高層建筑，其中A、B、C棟為住宅，D棟單獨(dú)分開(kāi)，商住混合，1-14層配建有老人服務(wù)中心、文化中心、自持酒店，15層以上為住宅。

總體的容積率高達(dá)8.38，總戶數(shù)為719戶，90平內(nèi)的戶型占比60%，分別為82平三房一衛(wèi)、83平三房一衛(wèi)、86平三房?jī)尚l(wèi)，大戶型僅有兩個(gè)選擇，104平三房?jī)尚l(wèi)、120平四房?jī)尚l(wèi)。精裝交付，內(nèi)部附帶三恒系統(tǒng)（恒溫恒濕新風(fēng)系統(tǒng)），實(shí)現(xiàn)交樓到入住無(wú)縫連接。

下面我們挑出最小和最大兩個(gè)戶型做個(gè)概覽。

入門(mén)戶型為82平北向戶型，而且還是居住體驗(yàn)下限的西北向，現(xiàn)場(chǎng)樣板間的陽(yáng)臺(tái)和臥室窗戶正對(duì)著昌崗立交-鶴洞大橋上橋位置，將來(lái)噪聲和粉塵難以避免，可能因地方所限，設(shè)計(jì)師只好把這個(gè)位置委屈給了最小戶型。

入門(mén)戶型82平三房?jī)蓮d一廚一衛(wèi)

開(kāi)窗即享昌崗立交-鶴洞大橋景觀

最大戶型為120平南向戶型，最大和南向就是最佳的嗎？（咁又未必……）

再來(lái)看看現(xiàn)場(chǎng)樣板間，120平大戶型的陽(yáng)臺(tái)和主臥窗戶正對(duì)著——翠城花園、基建新村，還有……南方珠江醫(yī)院。想必又是地方所限的客觀條件，設(shè)計(jì)師只好把“最佳”景觀位獻(xiàn)給最大戶型。

最大戶型120平四房?jī)蓮d一廚兩衛(wèi)

120平戶型陽(yáng)臺(tái)正對(duì)南方珠江醫(yī)院

考慮到項(xiàng)目為超高層住宅，實(shí)際上部分西向高層是可以遙望珠江的（83平及86平戶型），面對(duì)荔灣芳村廣船的方向，如有意向且預(yù)算高的客戶建議選擇高樓層。

西南向83平戶型三房兩廳一廚一衛(wèi)

西南向86平戶型三房兩廳一廚兩衛(wèi)

104平戶型三房兩廳一廚兩衛(wèi)（可實(shí)現(xiàn)南北對(duì)流）

看到這么實(shí)誠(chéng)的樣板間，禁不住給中旅一個(gè)大大的贊，在眾開(kāi)發(fā)商都學(xué)會(huì)你瞞我瞞，避重就輕的年代（特別同區(qū)那個(gè)湖會(huì)閃閃發(fā)光很好色的盤(pán)），中旅實(shí)在是開(kāi)發(fā)商里的一股清流，這么一個(gè)老實(shí)憨厚，大大方方把自己最真實(shí)的一面獻(xiàn)給觀房客，實(shí)屬罕見(jiàn)。這一刻，現(xiàn)場(chǎng)就差那首“我很丑可是我很溫柔”的BGM了。

不過(guò)····比較大可能還是因?yàn)椤ぁぁ?shí)在是遮不住啊···

預(yù)計(jì)價(jià)格

目前項(xiàng)目吹風(fēng)單價(jià)7.3w/平，對(duì)比一下附近的存量二手價(jià)格，翠城花園均價(jià)6+ ，一站之外的海珠西宜居標(biāo)桿光大花園7+ ，考慮到這兩個(gè)對(duì)手都向著奔二的高齡，乍一看中旅天宸府一手盤(pán)才7.3的價(jià)格著實(shí)有點(diǎn)香?。?/span>

但風(fēng)吹啊吹，一直沒(méi)見(jiàn)開(kāi)盤(pán)的動(dòng)靜，從5月等到6月，快要到7月了，還要繼續(xù)鴿下去嗎？老江湖的中旅其實(shí)還是留有一手的，深知自己在廣州只不過(guò)是個(gè)妙齡新秀，人生地不熟的，不遠(yuǎn)處又有個(gè)地頭蛇“中海江泰里”一直在霍霍磨刀，他的幾個(gè)觀字輩兄弟還在虎視眈眈，大家天天抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)的，還是行事低調(diào)為上，先采取敵不動(dòng)我不動(dòng)的策略。

在此大膽預(yù)測(cè)，到時(shí)開(kāi)盤(pán)有驚喜，82戶型基礎(chǔ)門(mén)檻550+，最大120戶型約到850+，希望不要被打臉吧。

再來(lái)看看項(xiàng)目的其他配套，很多時(shí)候老城區(qū)的新盤(pán)并不單單依靠自身產(chǎn)品硬氣，大多還得需要依賴(lài)周邊的成熟程度。

教育

預(yù)計(jì)對(duì)口小學(xué)為昌崗中路小學(xué)（省一級(jí)，海珠區(qū)第二梯隊(duì)），有機(jī)會(huì)直升廣州市第五中學(xué)，但昌崗中路小學(xué)于2022年出現(xiàn)學(xué)位預(yù)警，如果到時(shí)想保證入讀是需要考驗(yàn)運(yùn)氣的，近年要用到學(xué)位的客戶尚需謹(jǐn)慎。

商業(yè)

天宸府位于海珠傳統(tǒng)熱區(qū)，周邊分布多個(gè)商圈，沙園凱德樂(lè)峰廣場(chǎng)、海珠傳統(tǒng)商圈江南西、昌崗合生生活天地、達(dá)鏢國(guó)際中心、爸媽最?lèi)?ài)平靚正沙園市場(chǎng)、老饕聚腳地寶業(yè)路、網(wǎng)紅夜市昌崗立交橋底、潮人打卡圣地太古倉(cāng)，購(gòu)物餐飲娛樂(lè)近在咫尺，實(shí)現(xiàn)出門(mén)有茶飲，落樓有宵夜的寫(xiě)意生活。

醫(yī)療

地處海珠區(qū)醫(yī)療中心之一，10分鐘半徑范圍內(nèi)分布兩大綜合性三甲醫(yī)院，南方珠江醫(yī)院和廣州市第二人民醫(yī)院。

03 尾聲

中旅天宸府，高容積率的超高層項(xiàng)目，內(nèi)部避難層的空中花園綠化幾乎可以忽略，過(guò)半數(shù)的單位為少于90平小戶型，密集得有如繼承上世紀(jì)港資開(kāi)發(fā)商的遺風(fēng)，妥妥的剛需聚居樓盤(pán)，但動(dòng)則500+的起步門(mén)檻，加上后期4.5元/平的尊貴物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，又勸退絕大多數(shù)的剛需群體。

而對(duì)大戶型改善群體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目周邊分布著基建新村、橡膠新村等老式單位房改房，樓盤(pán)外城市主干道立交環(huán)繞，居住的舒適感又大打折扣，這一點(diǎn)和海珠西改善標(biāo)桿光大花園相比實(shí)在遜色得多。成熟的地段，有限的產(chǎn)出，猶如苦于材料供應(yīng)的五星級(jí)大廚，要做滿漢全席只能靠想象力了。

預(yù)測(cè)適用人群：熱愛(ài)老城區(qū)煙火氣的剛需通勤族、老海珠改善群體、一碗湯距離家庭、港澳客戶。

如果實(shí)在饞著海珠寶崗的地段，不遠(yuǎn)處就是價(jià)格更實(shí)惠“珠江金瑤臺(tái)”，大家的配套也是半斤八兩，起碼那里不用對(duì)著滾滾車(chē)流圖個(gè)安靜。考慮產(chǎn)品力抗打的，還有2號(hào)線江泰路站的 “中海江泰里”任君選擇，中海深耕廣州多年，持續(xù)在海珠多點(diǎn)布局，產(chǎn)品力還是會(huì)更有保障的。

好了，中旅天宸府，你說(shuō)，愛(ài)要怎么說(shuō)出口……

野先生廢話兩句：

這個(gè)盤(pán)的受眾面不會(huì)太廣，以周邊置換的老廣為主，而且就產(chǎn)品本身而言，未來(lái)在二手市場(chǎng)，不一定干的過(guò)光大花園的～

#野先生自有資深團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)注廣州樓市，提供一站式買(mǎi)房管家服務(wù)，先咨詢(xún)規(guī)劃后選籌，不C房，只幫買(mǎi)對(duì)房！