內(nèi)容摘要：提升規(guī)劃土地資源的適應(yīng)性，在不改變用地性質(zhì)的情況下，將允許新增5類規(guī)劃土地彈性管理。

近日，關(guān)于印發(fā)

《關(guān)于促進(jìn)城市功能融合發(fā)展創(chuàng)新規(guī)劃土地彈性管理的實(shí)施意見(試行)》

的通知發(fā)布（下文簡稱“《實(shí)施意見》”）。 《實(shí)施意見》提到，在城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的背景下，強(qiáng)化規(guī)劃土地資源要素的

彈性保障

，應(yīng)對技術(shù)發(fā)展和市場需求變化，充分調(diào)動市場積極性，支持產(chǎn)業(yè)高效落地、提升城市公共服務(wù)能級、激發(fā)城市活力，推動城市功能持續(xù)融合發(fā)展。 提高管理效能。提升規(guī)劃土地資源的適應(yīng)性，

在不改變用地性質(zhì)的情況下

，

對部分規(guī)劃地類疊加融合管理要求

，

提高規(guī)劃彈性適應(yīng)能力

。

對規(guī)劃明確為適用融合管理要求的地塊

，在土地供應(yīng)前，

由區(qū)政府確定地塊的具體用途功能、混合比例等規(guī)劃建設(shè)要求

，納入“一張圖”后，作為土地供應(yīng)條件。實(shí)施深化后，仍符合融合管理要求的地塊，

地塊融合管理要求備注不變

。 （這里的“在不改變用地性質(zhì)的情況下”這句話，我們的理解很可能會針對已開展的規(guī)劃，甚至批復(fù)的規(guī)劃進(jìn)行是否適合“疊加融合管理”評估，用地性質(zhì)不變，但在規(guī)劃備注欄須說明具體用途功能、混合比例等。）

促進(jìn)城市功能融合發(fā)展創(chuàng)新規(guī)劃土地彈性管理

適用于功能融合發(fā)展訴求多、用地兼容條件較好的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)商辦、公共綠地等地類。

這對于規(guī)劃口來說，該《實(shí)施意見》確實(shí)是一項大膽的創(chuàng)新舉措。 根據(jù)該《實(shí)施意見》，未來上海城市規(guī)劃

將允許新增5類規(guī)劃土地彈性管理

，即

疊加產(chǎn)業(yè)融合管理要求(M0)的規(guī)劃；疊加公共設(shè)施融合管理要求(C0)的規(guī)劃；疊加居住融合管理要求(R0)的規(guī)劃；疊加綠化融合管理要求(G0)的規(guī)劃；疊加物流倉儲融合管理要求(W0)的規(guī)劃

。 《實(shí)施意見》還說明了開展上述5類融合管理適合的范圍。 這有點(diǎn)類似此前控規(guī)中的兼容性混合用地，所以，在后面相關(guān)融合管理類介紹中我們會列舉相似案例。 下面我們一一來說明一下：

一、疊加產(chǎn)業(yè)融合管理要求(M0)的規(guī)劃

1、何為M0 為激發(fā)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，滿足生產(chǎn)、研發(fā)需求，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)多業(yè)態(tài)融合發(fā)展趨勢，允許在規(guī)劃編制階段，

對工業(yè)、研發(fā)、倉儲用地地塊疊加產(chǎn)業(yè)融合管理要求(M0)

。規(guī)劃實(shí)施中，在確保以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)功能的基礎(chǔ)上，相應(yīng)地塊用地性質(zhì)可在工業(yè)、研發(fā)、倉儲間進(jìn)行轉(zhuǎn)換或混合設(shè)置，公共服務(wù)配套設(shè)施按標(biāo)準(zhǔn)配置。 產(chǎn)業(yè)融合管理要求(M0)一般

適用于產(chǎn)業(yè)社區(qū)和國家公告開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)

， 優(yōu)先適用于張江科學(xué)城、臨港新片區(qū)、紫竹科學(xué)園區(qū)、漕河涇開發(fā)區(qū)等鼓勵創(chuàng)新發(fā)展的產(chǎn)業(yè)社區(qū)以及市級“智造空間”優(yōu)質(zhì)項目。 （今年9月，印發(fā)《關(guān)于推動“工業(yè)上樓”打造“智造空間”的若干措施》（滬府辦規(guī)〔2023〕21號）的通知，力爭三年推出智造空間3000萬方，其中生物醫(yī)藥板塊500萬方。）

2、分類評估技術(shù)要點(diǎn) 評估內(nèi)容：應(yīng)開展產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、環(huán)保、安全、交通和市政承載等規(guī)劃評估。 引導(dǎo)要求：符合上位規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，存在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級需求，且產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式具備制造業(yè)、科技研發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)融合特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)地塊，可疊加M0。應(yīng)確保環(huán)保、安全、交通、市政承 載力符合相關(guān)要求。 3、土地供應(yīng)方式 對于疊加產(chǎn)業(yè)融合管理要求(M0)的工業(yè)、倉儲、研發(fā)用地， 在滿足產(chǎn)業(yè)、環(huán)保、安全等要求下，經(jīng)產(chǎn)業(yè)部門認(rèn)定的項目可采用“帶產(chǎn)業(yè)項目”定向掛牌方式供地。其中，以工業(yè)為主導(dǎo)的， 使用權(quán)出讓年限按本市產(chǎn)業(yè)用地彈性年期進(jìn)行管理。土地價格按區(qū)“三委兩局”認(rèn)定的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入建設(shè)方案確定用地比例，出讓底價不低于相關(guān)底線要求。 華騰路南側(cè)31-01地塊區(qū)位圖 對于疊加產(chǎn)業(yè)融合管理要求(M0)類，我們梳理后發(fā)現(xiàn)，青浦華新早有類似案例。 本月出讓的青浦區(qū)華新工業(yè)園區(qū)華騰路南側(cè)31-01地塊，其用地性質(zhì)就是一類工業(yè)用地（50%）、科研設(shè)計用地（50%）混合用地。 11月14日，上海博隆裝備技術(shù)股份有限公司以底價8774萬元拍得該地塊。這意味著，華新地塊將成為博隆打造產(chǎn)研一體化的基地。該地塊隸屬于虹橋物流數(shù)字裝備港。

二、疊加公共設(shè)施融合管理要求(C0)的規(guī)劃

1、何為C0 為滿足城市功能拓展需求，允許在規(guī)劃編制階段，對商業(yè)服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公用地疊加公共設(shè)施融合管理要求(C0)。規(guī)劃實(shí)施中，在保持土地市場平穩(wěn)、公共服務(wù)設(shè)施用地和建筑規(guī)模符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，相應(yīng)地塊用地性質(zhì)可在商業(yè)服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公、教育科研和文化、體育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)設(shè)施間進(jìn)行轉(zhuǎn)換或混合設(shè)置。用地性質(zhì)需轉(zhuǎn)換為研發(fā)用地的，原則上僅限于產(chǎn)業(yè)社區(qū)范圍內(nèi)。公共設(shè)施融合管理要求(C0)的具體內(nèi)容應(yīng)與地區(qū)發(fā)展定位相匹配。 2、分類評估技術(shù)要點(diǎn) 評估內(nèi)容：應(yīng)開展功能定位、公共服務(wù)設(shè)施、公共空間、生態(tài)環(huán)境和交通承載等規(guī)劃評估，并開展市場供需情況分析。 引導(dǎo)要求：符合上位規(guī)劃功能定位，有利于提升地區(qū)公共服務(wù)水平、地區(qū)活力和地區(qū)功能打造的商業(yè)服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公地塊， 可疊加 C0。對于有沿街界面公共活動需求或其他特定功能導(dǎo)向要求的，可在該地塊備注疊加 C0 的同時，明確相應(yīng)管控要求。 3、土地供應(yīng)方式 對于疊加公共設(shè)施融合管理要求(C0)的商業(yè)服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公用地，一般按照經(jīng)營性用地公開出讓方式供應(yīng)，對于地塊中兼容的教育科研、文化、體育、社區(qū)公共服務(wù)配套的設(shè)施，可根據(jù)使用性質(zhì)、最終權(quán)屬情況相應(yīng)折減地價。 27-04-01地塊區(qū)位圖

對于疊加公共設(shè)施融合管理要求(C0)類，我們梳理后發(fā)現(xiàn)，重固鎮(zhèn)北青公路以南有類似地塊。 今年6月，公示的《重固鎮(zhèn)QPS5-0001單元控制性詳細(xì)規(guī)劃22、23、24等街坊局部調(diào)整》公示顯示，位于北青公路以南27-04-01地塊，用地性質(zhì)為商務(wù)（40%）、商業(yè)（30%）、文化（30%）混合用地。該地塊建筑高度為100米，作為片區(qū)地標(biāo)性建筑，這里規(guī)劃了產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、產(chǎn)業(yè)孵化中心、產(chǎn)業(yè)展示中心等設(shè)施。

板塊上隸屬于聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)的虹橋無界百創(chuàng)城。

三、疊加居住融合管理要求(R0)的規(guī)劃

1、何為

R0

為支撐城市核心功能塑造、推動職住平衡，允許在規(guī)劃編制階段，對商業(yè)服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公用地地塊疊加居住融合管理要求 (R0)。規(guī)劃實(shí)施中，按照確保規(guī)劃主導(dǎo)功能不受影響、建設(shè)規(guī)模合理的總體要求，相應(yīng)地塊用地性質(zhì)可混合設(shè)置或部分調(diào)整為居住功能，為城市核心功能配套，并需按標(biāo)準(zhǔn)配置公共服務(wù)設(shè)施。 居住融合管理要求(R0)

一般適用于商業(yè)商辦規(guī)模充裕、居住需求較大的區(qū)域

，優(yōu)先適用于軌交站點(diǎn)周邊、中央活動區(qū)、城市副中心(含新城中心)、地區(qū)中心及就業(yè)人口密度較大的產(chǎn)業(yè)社區(qū)。 2、分類評估技術(shù)要點(diǎn) 評估內(nèi)容：應(yīng)開展地區(qū)功能定位、公共服務(wù)設(shè)施、住宅、安全和市政承載等規(guī)劃評估，并開展居住功能需求和類型分析。 引導(dǎo)要求：符合上位規(guī)劃住房規(guī)模和 15 分鐘社區(qū)生活圈建設(shè)要求，支撐城市核心功能提升，需增加配套居住功能供給的地區(qū)中，商業(yè)服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公地塊可疊加 R0。應(yīng)確保規(guī)劃主導(dǎo)功能不改變，評估區(qū)域內(nèi)居住功能建筑總規(guī)模、地塊建筑規(guī)模適宜性，并確保滿足公共服務(wù)設(shè)施配套要求。疊加R0 的地塊，一般情況下容積率不大于 2.5，軌道交通站點(diǎn) 300 米服務(wù)范圍內(nèi)可適當(dāng)提高容積率，不宜超過 3.0。對于有沿街界面公共活動等要求的， 可在該地塊備注疊加 R0 的同時，明確相應(yīng)管控要求。 3、土地供應(yīng)方式 對于疊加居住融合管理要求(R0)的商業(yè)服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公用地中建設(shè)保障性租賃住房的，需經(jīng)保障性租賃住房相關(guān)認(rèn)定， 物業(yè)權(quán)利人須整體持有保障性租賃住房全部物業(yè)，不得轉(zhuǎn)讓(含股權(quán)轉(zhuǎn)讓)。對于地塊中融合兼容的社區(qū)公共服務(wù)配套的設(shè)施，可根據(jù)使用性質(zhì)、最終權(quán)屬情況相應(yīng)折減地價。 B3C-01地塊區(qū)位圖

對于疊加居住融合管理要求(R0)類，我們梳理后發(fā)現(xiàn)，趙巷鎮(zhèn)商業(yè)商務(wù)區(qū)單元就有類似用地。 盈港東路以北B3C-01地塊，用地性質(zhì)為商務(wù)（60%）、商業(yè)（20%）、四類住宅組團(tuán)用地（20%）。如果按照上述土地供應(yīng)方式提法，那么未來該地塊的開發(fā)商須整體持有該保障性租賃住房全部物業(yè)。 （2022年1月，上海市頒布的《關(guān)于本市保障性租賃住房規(guī)劃土地管理細(xì)則》中規(guī)定了保障性租賃住房在規(guī)劃用地分類中對應(yīng)為“四類住宅組團(tuán)用地（Rr4））”。

75-04、75-05地塊區(qū)位圖

另外，青浦新城中央商務(wù)區(qū)的75-04、75-05地塊也是商業(yè)服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公地塊可疊加住宅的兼容地塊。

四、疊加綠化融合管理要求(G0)的規(guī)劃

1、何為G0 為促進(jìn)城市公園綠地開放共享，允許在規(guī)劃編制階段，對公共綠地疊加綠化融合管理要求(G0)。規(guī)劃實(shí)施中，在確保公園綠地主導(dǎo)功能的基礎(chǔ)上，在原規(guī)劃地類上允許混合設(shè)置文化、體育、休閑等公共服務(wù)設(shè)施、活動場地和小型對綠化景觀無負(fù)面影響的配套市政交通設(shè)施，支持地上地下空間分層供地、確權(quán)。 綠化融合管理要求(G0)

一般適用于濱水區(qū)、交通樞紐地區(qū)、中央活動區(qū)、城市副中心(含新城中心)、地區(qū)中心等公共活動需求較大的區(qū)域

。 2、分類評估技術(shù)要點(diǎn) 評估內(nèi)容：應(yīng)開展公共服務(wù)設(shè)施、公共空間、生態(tài)環(huán)境和交通承載等規(guī)劃評估，并開展人流量、公共活動、公共服務(wù)需求分析。 引導(dǎo)要求：符合上位規(guī)劃生態(tài)網(wǎng)絡(luò)和公園體系建設(shè)要求，有利于提升地區(qū)公共服務(wù)水平和活力的綠地，可疊加 G0。應(yīng)確保規(guī)劃公園綠地主導(dǎo)功能不改變，區(qū)域生態(tài)底線不突破，避免引入大規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營活動。 3、土地供應(yīng)方式 對于疊加綠化融合管理要求(G0)的公共綠地，涉及公共公益性設(shè)施與經(jīng)營性設(shè)施立體空間分布的，項目可地下地上分層實(shí)施土地供應(yīng)。其中地上部分涉及公益性服務(wù)及地面獨(dú)立出入口等設(shè)施應(yīng)按照綠地和公園等管理要求實(shí)施。 23-01地塊區(qū)位圖

對于疊加綠化融合管理要求(G0)類，我們梳理發(fā)現(xiàn)，位于青浦新城中央商務(wù)區(qū)，將由保利&建發(fā)出資建設(shè)的23-01地塊，用地性質(zhì)為公共綠地（60%）、交通場站用地（40%）混合用地，公共綠地中規(guī)劃了1處公交首末站。

五、疊加物流倉儲融合管理要求(W0)的規(guī)劃

1、何為W0 為提升城市終端物流服務(wù)水平，允許在規(guī)劃編制階段，對居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公用地地塊疊加物流倉儲融合管理要求 (W0)。規(guī)劃實(shí)施中，在不影響社區(qū)生活品質(zhì)的前提下，在原規(guī)劃地類上允許混合設(shè)置城市社區(qū)物流服務(wù)站、前置倉等小型物流配套設(shè)施。 物流倉儲融合管理要求(W0)

一般適用于居住人口密度較大的居住片區(qū)、就業(yè)人口密度較大的商務(wù)區(qū)或產(chǎn)業(yè)社區(qū)。

2、分類評估技術(shù)要點(diǎn) 評估內(nèi)容：應(yīng)開展環(huán)保、安全、交通等規(guī)劃評估，并開展物流倉儲布點(diǎn)需求分析。 引導(dǎo)要求：符合上位規(guī)劃物流系統(tǒng)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局要求，對于有新型業(yè)態(tài)小型物流倉庫設(shè)置需求的地區(qū)中，居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公地塊可疊加 W0。應(yīng)確保規(guī)劃主導(dǎo)功能不改變，滿足交通承載力，對周邊生活、生產(chǎn)影響較小。 對于疊加物流倉儲融合管理要求(W0)類，以小型物流倉庫設(shè)置來說，現(xiàn)在生活場景中，很多涉及城區(qū)快遞分揀點(diǎn)的設(shè)置需要。未來這類功能將可以大大方方的融入到規(guī)劃中去。 我們感覺，這次的彈性融合管理與此前控規(guī)中的兼容性混合地塊（上文中列舉用地）很相似。 另外存量用地管理方面，該《實(shí)施意見》指出，既有合同履行完畢后，對規(guī)劃明確為融合管理要求的城市更新項目，更新方案制定階段，由區(qū)政府確定各類綜合用地的具體用途功能、混合比例等規(guī)劃建設(shè)要求，作為更新條件納入出讓合同，計算相關(guān)地價。 對于疊加產(chǎn)業(yè)融合管理要求(M0)的存量研發(fā)用地，允許企業(yè)根據(jù)不同生產(chǎn)階段的實(shí)際需求，在滿足產(chǎn)業(yè)、環(huán)保、安全等要求下，將研發(fā)功能與實(shí)體制造在同一地塊或同一建筑內(nèi)實(shí)現(xiàn)使用轉(zhuǎn)換。 上文例舉的以往兼容性混合用地應(yīng)該是《實(shí)施意見》疊加融合管理的“前身”。 該《實(shí)施意見》的推出，是實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的結(jié)果。 這意味著未來將有更多的類似上文中列舉的兼容性混合用地出現(xiàn)。 它的好處在于，這樣能給到開發(fā)商或者設(shè)計者更多設(shè)計發(fā)揮空間，產(chǎn)品布局上自由度更佳。 這也體現(xiàn)了“與時俱進(jìn)”的精神！ 這是規(guī)劃設(shè)計行業(yè)的重大事件！ 2023年10月24日，《關(guān)于本市全面推進(jìn)土地資源高質(zhì)量利用的若干意見》發(fā)布，其中提到，鼓勵土地混合利用。在符合規(guī)劃用地性質(zhì)、建設(shè)用地兼容性的條件下，鼓勵工業(yè)、倉儲、研發(fā)、辦公、商業(yè)等功能用途互利的用地混合布置、空間設(shè)施共享，強(qiáng)化公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施的功能混合。創(chuàng)新混合用地開發(fā)建設(shè)機(jī)制，探索不同行業(yè)公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施的協(xié)同開發(fā)機(jī)制，建立有利于復(fù)合兼容的相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行公益性和經(jīng)營性設(shè)施混合的土地 供應(yīng)制度。探索產(chǎn)業(yè)用地彈性規(guī)劃和功能復(fù)合的混合利用新機(jī)制。

資料：上海市政府網(wǎng)

編輯：大青浦房談