幾乎每一個(gè)在上海買過房子的人，都不會(huì)繞開一套老破小小區(qū)，似乎老破小已經(jīng)成了年輕人在上海上車的第一套。

在2016.11.30新政之前，上海的老破小，一直是市場上最為暢銷，同時(shí)最受歡迎的產(chǎn)品之一。但是新政以后，認(rèn)房又認(rèn)貸，也就是，即使你原始貸款已經(jīng)結(jié)清，但是你依然不能算作首套貸款，那么按照上海的信貸政策，普通住宅首付就要五成，非普通住房首付就要七成。

你會(huì)質(zhì)疑，咦，老子在上海沒有房子啊，憑什么貸款還要七成呢？！對(duì)，我們說的這個(gè)是你的貸款資格，而不是實(shí)際的住房套數(shù)，只要你貸過，那么貸款就按照二套算，不僅利率上升些，同時(shí)首付比例也提高。所以，從2016.11.30新政后，市場上的購房者，也越來越珍惜自己的貸款資格，似乎不太接受上海的老破小小區(qū)，同時(shí)也會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的年輕人，也越來越?jīng)]辦法接受老破小的小區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品了，寧可住的遠(yuǎn)一點(diǎn)，也要新一點(diǎn)，小區(qū)漂亮一點(diǎn)。

但，存在即合理，我其實(shí)認(rèn)為上海的老破小，其實(shí)依舊是一個(gè)不錯(cuò)的產(chǎn)品，同樣也是適合購買的。今天如果給我一個(gè)選擇， 讓我在五大新城的次新小區(qū)和市區(qū)核心地段的老破小當(dāng)中做一個(gè)選擇，我會(huì)毫不猶豫選擇老破小。

01.

核心地段的核心配套才是王道

相比較郊區(qū)來說，土地是無限制供應(yīng)的，最近上海市場關(guān)于五大新城的建設(shè)給了指示，要增加土地的供應(yīng)和配套租賃住房的供應(yīng)。那么就意味著，未來五大新城將面臨著源源不斷的土地供應(yīng)和源源不斷的人才公寓和租賃保障公寓。倘若如果在五大新城買房，那么就會(huì)面臨著，新開的一手房永遠(yuǎn)存在一定的倒掛和更好的小區(qū)環(huán)境，更優(yōu)惠的價(jià)格，那么請(qǐng)問你五大新城的房子賣給誰？

另外，人才公寓和配套租賃住房源源不斷地供應(yīng)，對(duì)五大新城的二手房租賃市場也是非常嚴(yán)重的打壓。請(qǐng)問，有政府集中管理的租賃住房，簽約是面向政府，那么請(qǐng)問誰又會(huì)去租二手的住房。所以接下來可以預(yù)見的是，五大新城雖然會(huì)越來越好，但是這并不意味著，五大新城的房價(jià)收益會(huì)有超額的回報(bào)，甚至跑輸大盤。

而這一切就是無限制的土地供應(yīng)，但老破小就無需這個(gè)顧慮。核心地段的土地，是越來越稀缺的，同時(shí)核心地段的配套資源，也是越來越稀缺的。

02.

完美的租金收益

上海核心地段的老破小的租金是非?？捎^的，以世博老破小舉例，目前市場價(jià)為300萬不到的一室戶，但是他的租金可以達(dá)到6000左右，如果裝修不錯(cuò)，甚至有大神租到8000元一個(gè)月。我們來做個(gè)簡單計(jì)算，假設(shè)首付150萬左右，貸款150萬左右，二套資質(zhì)直接購買，那么月供就在8000元左右，剛好租金抵月供，甚至極其的接近。上海的租金大概七年翻一倍，那么接下來，不僅有足夠正向的租金收益，同時(shí)還能享受房價(jià)的漲幅，妥妥的雙管齊下賺錢。

而這也恰恰是最小的房產(chǎn)無盡陣。也就是說，這套老破小，你可以一直持有，甚至日后就是你的現(xiàn)金奶牛。

03.

空間換時(shí)間

在上海打拼，工作壓力是非常大的，加班更是家常便飯。尤其是互聯(lián)網(wǎng)、咨詢公司等外企，經(jīng)常加班到晚上9點(diǎn)以后，如果這個(gè)時(shí)候如果再住在郊區(qū)的話那么就是非常難受的一件事情。

但是如果在市區(qū)，那么就可以打車回家，然后最快的速度休息，避免了交通上的舟車勞頓。而省下來的時(shí)間如果換成更好的休息，那么明天的你的精力會(huì)更加充沛，同時(shí)工作也會(huì)做得更好，那么職場上也會(huì)獲得更好的成就，這也是一個(gè)非?？捎^且確定性極高的收益。

所以，上海的老破小依舊是一個(gè)不錯(cuò)選擇，但是不是所有的老破小的都可以隨便買的。我說下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，缺一不可：

1.交通一定要極其極其方便，地鐵四通八達(dá)才可以。

2.盡量挑選1993年以后的老破小，太老的老破小建議慎重，但是如果交通極佳，可以放寬標(biāo)準(zhǔn)，但是不得老過1988年。

3.一定要挑選老破小當(dāng)中的黃金樓層，樓梯樓有個(gè)樓層排序，342516，優(yōu)先選擇3樓、4樓、2樓，不得已的情況下選擇五樓，堅(jiān)決不選1樓和六樓。

以上就是我對(duì)老破小的理解，老破小依然是上海市場中，非常好的一個(gè)選擇。

來源：淘屋（撈米地圖）