中建璞園，最近比較出圈，作為中建一局的“宸系”產(chǎn)品，屬于是內(nèi)部高端產(chǎn)品線。

要知道之前奶西的中建宸園就賣(mài)的非常不錯(cuò)。宸系產(chǎn)品，偏中式風(fēng)格，這種風(fēng)格當(dāng)下很火，銷(xiāo)量普遍不錯(cuò)。

中建璞園從項(xiàng)目信息公布，就爭(zhēng)議比較大。其中，最大膽的地方就是在雙墅區(qū)的低密板塊，選擇做小戶(hù)型產(chǎn)品，多少會(huì)有點(diǎn)冒險(xiǎn)。

但是縱觀之前的奶西宸園到前葦溝的璞園，在市場(chǎng)都認(rèn)為應(yīng)該做大平層或其他低密產(chǎn)品時(shí)，中建另辟蹊徑——不與別墅爭(zhēng)，不走純改善，但依然做高端，目標(biāo)客群從望京北苑的高精尖變成了整個(gè)朝陽(yáng)的品質(zhì)青年，給予剛需客群最高的舒適度。

我們可以肯定的是中建智地在挖掘潛在需求，創(chuàng)造新的賽道。

那中建璞園這個(gè)項(xiàng)目具體怎么樣呢？售樓員今天給大家仔細(xì)分析一下：

01PART項(xiàng)目介紹

項(xiàng)目基礎(chǔ)信息

項(xiàng)目地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)東葦路與機(jī)場(chǎng)高速交匯向南約700米

中建璞園北京市朝陽(yáng)區(qū)東葦路與機(jī)場(chǎng)高速交匯向南約700米

樓盤(pán)名稱(chēng)：中建璞園 開(kāi)發(fā)商：中建智地

產(chǎn)品規(guī)劃：洋房 占地面積：約6.15萬(wàn)㎡

建筑面積：約9.22萬(wàn)㎡ 主力區(qū)間：建面約74-125㎡

樓棟層高：4-8層低密奢妝洋房

項(xiàng)目均價(jià)：7.98萬(wàn)/㎡ 項(xiàng)目總價(jià)：570-950萬(wàn)

總樓棟：28棟 總戶(hù)數(shù)：983戶(hù)

樓間距：最小19米，最大38米

層高：2.95-3.1米

得房率：兩居約85%，三四居約90%

容積率：1.5 綠地率：30%

車(chē)位配比：1：1.3 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝交付

今年4月，朝陽(yáng)前葦溝地塊由中建智地以40.4億元競(jìng)得，占地面積約6.15萬(wàn)平方米，容積率1.5，控高18米（局部24米），銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)7.98萬(wàn)/㎡。根據(jù)此前設(shè)計(jì)方案，中建璞園規(guī)模約85776平方米，規(guī)劃建設(shè)28棟4-8層住宅，提供約983套房源。

中建璞園在精裝交付配置上，也是要比肩10萬(wàn)+的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在從官方給出的信息，未來(lái)中建璞園也是同量級(jí)產(chǎn)品中少見(jiàn)的全屋豪配的智慧社區(qū)，包括德國(guó)旭格窗、大金空調(diào)、新風(fēng)除霾、全屋凈水以及智能AI系統(tǒng)等等。

更值得一提的是，中建璞園以故宮的建筑理念為藍(lán)本打造了頂級(jí)園林社區(qū)，造山入園、以林為屏，以“山、水、林”三軸，敬獻(xiàn)自然之美。據(jù)說(shuō)單每平米園林造價(jià)成本，就超出了絕大多數(shù)剛需項(xiàng)目的三倍之多。

從這些設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，我們能看到，中建璞園很注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)。而且從項(xiàng)目目前蓄客的情況來(lái)看，不僅僅只是局限于朝陽(yáng)的客群，包括東西城在內(nèi)的不少內(nèi)城購(gòu)買(mǎi)力，都將目光投射到了這里。

02PART

區(qū)域價(jià)值分析

項(xiàng)目位居孫河生態(tài)別墅區(qū)旁的前葦溝板塊，是周邊板塊內(nèi)首個(gè)低容積率的洋房作品。

目前，中央別墅區(qū)、孫河別墅區(qū)的開(kāi)發(fā)已相當(dāng)成熟，且新增供應(yīng)趨近于零，更多的機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)移到了前葦溝板塊。雖說(shuō)，近兩年朝陽(yáng)區(qū)的新增供應(yīng)相對(duì)集中，但主城區(qū)內(nèi)的低密墅區(qū)，稀缺程度可見(jiàn)一斑。地塊周邊緊鄰的是九章別墅、遠(yuǎn)洋LAVIE、財(cái)富城堡等億級(jí)別墅，早也經(jīng)歷了多年沉淀，構(gòu)建了十分純粹的墅區(qū)氛圍。

這里又是繼孫河后，又一處“先規(guī)劃、后開(kāi)發(fā)”的低密度居住板塊，同樣也因緊鄰孫河別墅區(qū)，共享著整個(gè)大板塊成熟優(yōu)質(zhì)的配套。

另一方面，項(xiàng)目臨近北京的國(guó)際交往新窗口，對(duì)望國(guó)貿(mào)CBD，擁享望京CBD、中關(guān)村朝陽(yáng)園（北區(qū)、東區(qū)、望京區(qū)）、金盞國(guó)際合作服務(wù)區(qū)，齊聚跨境金融、文化貿(mào)易、科技產(chǎn)業(yè)等企業(yè)總部，于此醞釀與世界對(duì)話的超級(jí)能量，坐享無(wú)可比擬的珍藏價(jià)值。

周邊聚集著約8.1萬(wàn)多家企業(yè)，包括外資企業(yè)、上市公司、獨(dú)角獸企業(yè)等近2000家；還有中科院科研院所、國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、國(guó)家工程實(shí)驗(yàn)室、市級(jí)研發(fā)平臺(tái)、各類(lèi)眾創(chuàng)空間和孵化器等近200家。

換句話說(shuō)，當(dāng)下在朝陽(yáng)如果想要平衡通勤時(shí)間與居住品質(zhì)，前葦溝板塊正在開(kāi)啟著3.0時(shí)代的孫河生態(tài)別區(qū)。

如果回望孫河別墅區(qū)的變遷，其實(shí)能預(yù)見(jiàn)前葦溝板塊的未來(lái)。作為北京首個(gè)先規(guī)劃后開(kāi)發(fā)的低密度墅區(qū)，孫河墅區(qū)定位為“世界城市標(biāo)桿級(jí)低密墅區(qū)”，也是城六區(qū)規(guī)模成片的墅區(qū)。而此時(shí)的接力棒已經(jīng)傳遞給了緊鄰的前葦溝板塊。

這是讓中建智地堅(jiān)定拿下這兩宗地塊的原因：天時(shí)和地利。區(qū)域板塊價(jià)值沒(méi)得說(shuō)，底價(jià)拿地，純商品房規(guī)劃，在強(qiáng)化地塊本身產(chǎn)品力呈現(xiàn)的同時(shí)，能夠有空間打造更好產(chǎn)品的算賬邏輯，這些問(wèn)題都搞定，拿地就是順理成章。

03PART

戶(hù)型分析

從規(guī)劃來(lái)看，中建璞園項(xiàng)目分南北兩個(gè)區(qū)，共28棟樓，容積率1.5，均為4-8層洋房，共983戶(hù)。

最大的優(yōu)點(diǎn)在于戶(hù)型，璞園的戶(hù)型的確很贊，南側(cè)均有大陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送拉滿(mǎn)，戶(hù)型使用率非常高，據(jù)說(shuō)都在85%以上。

74㎡ 兩居室

74平兩居，南北通透，戶(hù)型方正，U型廚房設(shè)計(jì)，共184套房。

88㎡ 三居室

88平三居，南北通透，戶(hù)型方正，U型廚房設(shè)計(jì)，南向面寬7.2米，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，共256套房。

99㎡ 三居室

99平三居，是主力戶(hù)型。整體來(lái)看，戶(hù)型方正，南向三面寬達(dá)9.8米，U型廚房設(shè)計(jì)，配有獨(dú)立的家政間，共448套房。

125㎡ 兩居室

125平四居，全明格局，南北通透，南向三面寬達(dá)12米，餐客廚一體，廚房U型設(shè)計(jì)，共80套房。

如果大家預(yù)算夠，羊毛哥尤其給大家推薦，是99和125戶(hù)型，全明格局，綜合使用率高達(dá)91%-92%。從房屋布局以及改善居住都是不錯(cuò)的選擇！

04PART

周邊配套

「交通配套」

項(xiàng)目周邊沒(méi)有地鐵，但駕車(chē)上機(jī)場(chǎng)高速和第二機(jī)場(chǎng)高速都很方便，去往望京、國(guó)貿(mào)比較快捷。

「教育配套」

未來(lái)規(guī)劃：近鄰教育用地，重磅引入9年一貫制名校（網(wǎng)傳是人大附）

幼兒園：育英雙語(yǔ)幼兒園、金盞中心幼兒園等

小初高：北外附校雙語(yǔ)學(xué)校、北京市第八十中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)?？禒I(yíng)分校、首師大朝陽(yáng)金盞學(xué)校等

國(guó)際學(xué)校：法國(guó)國(guó)際學(xué)校、蒙臺(tái)梭利國(guó)際學(xué)校、北京德威英國(guó)國(guó)際學(xué)校、北京明誠(chéng)國(guó)際學(xué)校等

「商業(yè)配套」

周邊現(xiàn)在尚無(wú)大型商業(yè)，需要依賴(lài)于順義的溫榆廣場(chǎng)、榮和廣場(chǎng)、歐陸廣場(chǎng)、中糧祥云小鎮(zhèn)、沃爾瑪山姆會(huì)員店等等商業(yè)。

「生態(tài)配套」

項(xiàng)目直線距離溫榆河約1.2公里，附近還有7大公園環(huán)伺：麗宮體育公園、天竺郊野公園、孫河郊野公園、藍(lán)調(diào)薰衣草莊園、黑橋公園、西湖園、順義千畝花海等，宜游河畔、森氧、公園、濕地之境。

05PART

周邊項(xiàng)目對(duì)比分析

中建璞園其實(shí)與周邊的項(xiàng)目，沒(méi)有什么可比性，洋房和別墅本身不在一個(gè)檔次上，但是非要說(shuō)一下，其實(shí)卻是是有一定的價(jià)值優(yōu)勢(shì)。

中建璞園和九章別墅一路之隔，目前九章別墅的二手房掛牌價(jià)在10萬(wàn)上下；西北側(cè)一公里左右是著名的遠(yuǎn)洋LAVIE，目前該項(xiàng)目的二手房掛牌價(jià)12.6萬(wàn)左右。對(duì)比來(lái)看，中建璞園7.98萬(wàn)/的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)格還是很有競(jìng)爭(zhēng)力的，而且容易在區(qū)域內(nèi)形成價(jià)格支持，未來(lái)流動(dòng)性也會(huì)增強(qiáng)。

除此之外，中建璞園還有一個(gè)明顯優(yōu)勢(shì)，那就是這是該板塊內(nèi)第一個(gè)低密洋房住區(qū)，1.5容積率的低密社區(qū)在北京并不常見(jiàn)，尤其是搭配豪宅區(qū)位和配套，類(lèi)似的產(chǎn)品基本上都是千萬(wàn)以上的高端改善項(xiàng)目，很少見(jiàn)這種以小戶(hù)型為主的洋房。

這在極度內(nèi)卷的朝陽(yáng)，擁有足夠的差異性，這對(duì)于新一代購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還是很有吸引力的，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)會(huì)比較搶手。

我們看過(guò)去五年朝陽(yáng)區(qū)的新增供應(yīng)，平均容積率基本都在2以上，特別是剛需項(xiàng)目在容積率方面更是很難有優(yōu)勢(shì)。但中建璞園的容積率僅有1.5。

要知道，即便是放大到整個(gè)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，1.5容積率的純商品房項(xiàng)目動(dòng)輒起步門(mén)檻都在1500萬(wàn)以上，如果說(shuō)同時(shí)集齊了1.5低容積率、城六區(qū)的坐標(biāo)，起步門(mén)檻只有500多萬(wàn)，這一空白點(diǎn)，恐怕只能中建璞園來(lái)填上了。

但是買(mǎi)這個(gè)地塊的朋友，可能只能想著純改善了。這邊地鐵、教育、商業(yè)都是基本上處于匱乏的一個(gè)狀態(tài)，需要很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)間等待板塊內(nèi)組團(tuán)發(fā)展。學(xué)區(qū)可能有利好，現(xiàn)在流傳說(shuō)法是人大附，但是這種畫(huà)餅的事，我們還是盡可能先不考慮進(jìn)去。

小板塊小組團(tuán)是先規(guī)劃后發(fā)展。中建璞園的優(yōu)勢(shì)就是：作為板塊內(nèi)第一個(gè)土拍的地塊，擁有價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)，后面一般都會(huì)水漲船高。但是缺點(diǎn)就是也需要有足夠耐心去等待板塊成熟。