房東清晨六點(diǎn)到門(mén)口敲鑼、要求住戶搬走；雙方前后反復(fù)換鎖，一天之內(nèi)折騰四五趟。

有人下班回家后發(fā)現(xiàn)行李被胡亂清出、堆在客廳；有的房東損失幾萬(wàn)租金后想收回房子，一進(jìn)門(mén)住戶就擺出了“以死相逼”的架勢(shì)。

這些情景不再是民生節(jié)目中的個(gè)別案例，隨著蛋殼公寓“爆雷”，它們開(kāi)始困擾成千上萬(wàn)的房主與租客

而相比于蛋殼公寓一家的經(jīng)營(yíng)不善，更讓人們擔(dān)心受怕的是，它暴露出的亂象——

當(dāng)下的租房市場(chǎng)，就像一場(chǎng)命數(shù)叵測(cè)的賭局。

無(wú)論是房東直租、傳統(tǒng)中介還是長(zhǎng)租平臺(tái)，所有模式都存在著住客們難以預(yù)防的風(fēng)險(xiǎn)。

大家能做的，似乎只有“聽(tīng)天由命”，祈禱遇上一個(gè)好人，祈禱簽約的平臺(tái)別倒。

01

選了正規(guī)大平臺(tái)，

怎么還是被坑？

蛋殼公寓的一夜“爆雷”，讓全國(guó)的租房人都慌了起來(lái)。

南京蛋殼公寓已被報(bào)道“人去樓空”，北京的蛋殼公寓總部數(shù)百人聚集，上海、杭州的租戶在網(wǎng)絡(luò)上聲討維權(quán)，成都的蛋殼已斷水?dāng)嚯姅?shù)天。深圳住建局已發(fā)布緊急通知“防止長(zhǎng)租公寓跑路”。

人人都說(shuō)，這像是幾年前ofo作為共享單車(chē)界的老大轟然倒地時(shí)的情景。

可問(wèn)題是，小黃車(chē)不能用、幾百元押金不能退，還不至于徹底影響人們的生活。

蛋殼掀起的，則可能是牽扯數(shù)十萬(wàn)人“無(wú)房可住、無(wú)錢(qián)可退”的難題，2019蛋殼經(jīng)營(yíng)的公寓數(shù)量已達(dá)43.83萬(wàn)個(gè)。

一波未平一波又起，自如平臺(tái)又被曝出了房東解約、住戶被迫搬離的風(fēng)波。

幾家國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓龍頭品牌的集中“爆雷”，把近兩年的租房平臺(tái)亂象驟然推向了高峰。

截至今年，“爆雷”、跑路、破產(chǎn)的租房平臺(tái)已達(dá)數(shù)十家，友客、巢客、上海嵐越、鼎家、樂(lè)伽……

僅去年7月這一個(gè)月內(nèi)，就有6家公寓機(jī)構(gòu)出現(xiàn)重大問(wèn)題，原因清一色的都是“資金鏈斷裂”。

此前，這些小體量公寓機(jī)構(gòu)跑路時(shí)，大家還抱有僥幸心理，“小公司不靠譜”背鍋，給租房新手的建議還是“盡量選擇大公司、可靠品牌”。

等到蛋殼被央視報(bào)道出現(xiàn)“現(xiàn)金流危機(jī)”時(shí)，無(wú)數(shù)人都傻了眼。

畢竟今年1月，蛋殼公寓還在紐約證券交易所正式掛牌上市，成為2020年登陸紐交所的中國(guó)第一股，風(fēng)風(fēng)光光。

誰(shuí)也沒(méi)有想到，下一個(gè)陷入危機(jī)的會(huì)是一只“領(lǐng)頭羊”。

雖然蛋殼公寓已在官方賬號(hào)上承諾，“沒(méi)有破產(chǎn)、不會(huì)跑路”。

但不少被趕出房門(mén)的住戶、收不到租金的房東卻對(duì)此灰心喪氣。

在他們看來(lái)，現(xiàn)實(shí)問(wèn)題被真正解決之前，誰(shuí)也不知道這句承諾究竟是出于現(xiàn)狀仍可挽回，還是出于大體量平臺(tái)一旦破產(chǎn)或跑路，引發(fā)的后果實(shí)在難以想象。

這樣的現(xiàn)狀，似乎把所有租房人逼回了五六年前。

平臺(tái)啊中介啊不可信了，只剩下房東直租這一條老道路。

可說(shuō)來(lái)無(wú)奈的是，蛋殼這類長(zhǎng)租平臺(tái)，當(dāng)初本就是為了解決黑中介、黑房東的沖突矛盾而出現(xiàn)的。

2018年，深圳警方曾打掉一個(gè)黑房東黑中介惡勢(shì)力團(tuán)伙，他們強(qiáng)迫租客交易，通過(guò)欺瞞、刁難、威脅等手段騙取房租或押金。

更普遍一些的情況，是中介利用虛假房源騙中介費(fèi)、房東簽約后無(wú)理提價(jià)、退房時(shí)提出過(guò)分要求克扣押金、暴力威脅等等。

2006年，@京華時(shí)報(bào)還曾報(bào)道過(guò)一群租客聯(lián)合起來(lái)、在網(wǎng)上公布“黑房東名單”來(lái)泄憤的新聞。

人們對(duì)這些現(xiàn)象憤怒不已，希望出現(xiàn)合法合規(guī)的大平臺(tái)，來(lái)約束契約精神的執(zhí)行。

蛋殼們應(yīng)運(yùn)而生，也的確規(guī)避了房東住戶直接沖突的原始問(wèn)題。

結(jié)果，卻創(chuàng)造了新的租房界雪崩。

是走平臺(tái)簽合同，還是重拾與房東的人性battle。

對(duì)中國(guó)的2億租房人來(lái)說(shuō)，這是個(gè)問(wèn)題。

02

中國(guó)租房平臺(tái)亂象里

沒(méi)有安全島

租房平臺(tái)整體風(fēng)雨飄搖的境況，讓只求一個(gè)安身之地的年輕人操碎了心。

“長(zhǎng)租公寓平臺(tái)們不是已經(jīng)爆雷，就是在爆雷的路上”，這句網(wǎng)友無(wú)奈的調(diào)侃，倒是部分蒙對(duì)了答案。

想象中，交房租的方式是住戶一手交錢(qián)，房東一手收錢(qián)。

蛋殼們推行的，卻是住戶先交長(zhǎng)期房租，再慢慢地給房東發(fā)錢(qián)。

舉例而言，一月份時(shí)，你直接交滿全年房租12萬(wàn)，但蛋殼們?cè)谝辉轮粫?huì)給房東1萬(wàn)。

剩下的11萬(wàn)，先攥在平臺(tái)的手里，用來(lái)投資。

一個(gè)人交的房租很少，但在幾十萬(wàn)人的規(guī)模下，平臺(tái)手里其實(shí)存下了巨額的現(xiàn)金池。

但大家都知道，投資是個(gè)風(fēng)險(xiǎn)活。

一旦失敗，平臺(tái)沒(méi)錢(qián)給房東發(fā)房租，房東自然想解約

相對(duì)來(lái)說(shuō)，一般越大、越成熟的公司投資團(tuán)隊(duì)越好、水平越高。而這也是長(zhǎng)租平臺(tái)大多因“資金鏈斷裂”倒臺(tái)，且小平臺(tái)更容易垮的原因之一。

簡(jiǎn)化點(diǎn)來(lái)看，邏輯其實(shí)和普通人炒股是類似的。

此時(shí)，相比于消費(fèi)者或顧客，住戶更像是金融杠桿中的融資工具人。

如果用專業(yè)術(shù)語(yǔ)來(lái)概括，那就是實(shí)體產(chǎn)業(yè)過(guò)度金融化。

這樣的運(yùn)轉(zhuǎn)模式里，最重要的就是資金得不停地流動(dòng)，不斷地有住戶新交的租金涌入，才能平衡投資、擴(kuò)張花掉的成本。

于是，租金貸的模式開(kāi)始流行。

要知道，租房群體里剛開(kāi)始打拼的年輕人居多，一般沒(méi)什么存款，也很難承擔(dān)一口氣付一季、半年乃至一年的房租。

租房平臺(tái)通過(guò)一些優(yōu)惠策略，比如減免服務(wù)費(fèi)、降低租費(fèi)的方式，吸引住戶進(jìn)行“租金貸”，一次性交清。

例如蛋殼的招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，旗下租金貸的收入占了總收入的近80%。

這時(shí)，問(wèn)題來(lái)了。

在貸款+資金流模式下，就像是你從銀行借錢(qián)、租房平臺(tái)拿走去投資。

以此換來(lái)住房的允諾，但這份允諾有概率隨著平臺(tái)的投資失敗而破裂。

房子可能沒(méi)得住了，從銀行借的錢(qián)得還。

上文中為了方便理解，籠統(tǒng)地用“投資”來(lái)描繪了現(xiàn)金流的模式。

大部分投資，花在了擴(kuò)張上。

平臺(tái)們必須通過(guò)不斷地?cái)U(kuò)張、在不同的城市搶占租房市場(chǎng)，才有可能獲得足夠多的資金來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)。

為了競(jìng)爭(zhēng)，絕大多數(shù)公司都選取了提高收房?jī)r(jià)格、降低房租價(jià)格的方法，給房東更多錢(qián)，讓住戶少交錢(qián)。

當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，中國(guó)長(zhǎng)租平臺(tái)就出現(xiàn)了乍一看很奇幻的一幕——房東手里的錢(qián)，比住戶交的錢(qián)竟然更多。

例如住戶們每月一共只交6000元，房東卻能從平臺(tái)那得到8000元。

多出的2000元，靠平臺(tái)用手里的租金投資去掙，風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

這樣的模式下，根本沒(méi)有完美的“安全島”。

小平臺(tái)直接拿著住戶預(yù)支的租金跑路，這是最早“爆雷”的那批。

像蛋殼自如這樣的正規(guī)大廠底子厚、還有周轉(zhuǎn)余地，但也十分依賴現(xiàn)金流的不斷運(yùn)轉(zhuǎn)。

突如其來(lái)的疫情、頓時(shí)停滯的租房產(chǎn)業(yè)、被迫斷流的現(xiàn)金池，啪的一聲，很快啊，給它們來(lái)了一次重?fù)簟?br>

@中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊在對(duì)自如房東進(jìn)行采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少房東接到了“自愿”降低房租，要么提前解約退租的“二選一”通知，理由是“受疫情影響巨大，希望房東與自如共渡難關(guān)”。

房東如果選擇了后者，住客們只能被清退，房東還得支付一筆不菲的裝修折損費(fèi)；而如果選擇了前者，有房東發(fā)現(xiàn)住客的租金并未減少。

即便沒(méi)有疫情，長(zhǎng)租平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)依舊不低。

總體來(lái)說(shuō)，蛋殼似乎想走的是先快速擴(kuò)張、上市后等待融資套現(xiàn)彌補(bǔ)前期的虧空，等到壟斷市場(chǎng)之后再提價(jià)盈利的路線。

這是幾乎是當(dāng)下最普遍、最快速崛起的模式，滴滴、拼多多、美團(tuán)……一批互聯(lián)網(wǎng)大廠都靠著它起家。

問(wèn)題是，純互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，就算投資失敗、垮臺(tái)，對(duì)大多數(shù)人的實(shí)際生活造不成巨大影響。一家電商倒了，去另一家買(mǎi)便是。

可租房這樣的實(shí)體產(chǎn)業(yè)，平臺(tái)的一次戰(zhàn)略失敗，可能造成幾萬(wàn)人“無(wú)房可住”。

也因此，在蛋殼疑似出現(xiàn)現(xiàn)金流危機(jī)后，多個(gè)城市的相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了反應(yīng)。

譬如北京市相關(guān)部門(mén)曾邀約蛋殼與其他長(zhǎng)租公寓品牌洽談合作收購(gòu)，但至今未有下文。

03

最后的倒霉蛋

還是你和我

此前，個(gè)別無(wú)良平臺(tái)拿著租金跑路，又或是小平臺(tái)運(yùn)營(yíng)不善而破產(chǎn)，還讓大多數(shù)人懷著幸存者的幻想，“隕石沒(méi)砸到我的頭上”。

蛋殼這種“領(lǐng)頭羊”式長(zhǎng)租平臺(tái)的爆雷，則讓幾十萬(wàn)人無(wú)差別地陷入了隨時(shí)無(wú)家可歸的恐慌——

誰(shuí)也不知道，自己租住的平臺(tái)會(huì)不會(huì)突然出問(wèn)題。

更值得關(guān)注的是，這次的風(fēng)波把長(zhǎng)租公寓，這項(xiàng)曾被視為租房現(xiàn)代化創(chuàng)新的行業(yè)，所背負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)暴露在了大眾面前。

與此同時(shí)，租房行業(yè)里，租客們的弱勢(shì)地位一覽無(wú)遺。

租房時(shí)，大家以為自己是消費(fèi)者、是顧客，一紙合約簽訂，就能受到契約精神與法律條規(guī)的保護(hù)

但在實(shí)際情況中，住客很容易就變成了被攫取的對(duì)象。

一個(gè)月前，@人民周刊曾報(bào)道一位長(zhǎng)租平臺(tái)受騙女生的境況：

孤零零地站在一片狼藉的出租屋里，被身材高大的男人女人團(tuán)團(tuán)包圍，她身后是被扔得七零八落的個(gè)人物品?！懊髅魇亲约阂呀?jīng)簽完合同付完錢(qián)的房子，現(xiàn)在卻好像是自己賴著不走”。

當(dāng)她向房東出示《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》中“未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房”的截圖

得來(lái)的回應(yīng)是“我不管，趕緊給我搬”。

類似情況不在少數(shù)，蛋殼公寓此次的風(fēng)波中，不少租客只能硬著頭皮與前來(lái)收房的房東硬剛。

但同時(shí)房東們也委屈，租金沒(méi)拿著，住客們也不能苛求房東做慈善。

發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，雖然是租房平臺(tái)出現(xiàn)問(wèn)題、損害利益，但到最后卻變成了房東與房客之間的尖銳沖突。

現(xiàn)代契約精神全部完蛋，人們被迫重新回歸利益叢林的對(duì)抗。

當(dāng)然，所有人都有權(quán)利拿起法律武器，維護(hù)自身的合法利益。

這也是無(wú)數(shù)住客在遭遇平臺(tái)爆雷后，唯一的手段。

此時(shí)，維權(quán)成本，成了橫亙?cè)谒腥嗣媲暗拇箅y關(guān)。

光是房東有沒(méi)有權(quán)利趕住客，就涉及到合同類型的區(qū)別，如果簽的是轉(zhuǎn)租模式的合同，房東有權(quán)驅(qū)趕；如果簽的是委托代理模式的合同，房東則無(wú)權(quán)驅(qū)趕。

有人試圖到租房公司總部討要說(shuō)法，卻很可能遇到南京蛋殼公寓被報(bào)道的“人去樓空”。

據(jù)媒體@市界報(bào)道，自如內(nèi)部成立了專門(mén)的解約部門(mén)，讓員工“苦練”與業(yè)主、租客談解約的話術(shù)。

讀者@董*青也向我們留言爆料，她找中介退押金時(shí)對(duì)方不回復(fù)，朋友圈里卻天天發(fā)應(yīng)酬與打點(diǎn)滴的照片。

而先后對(duì)接的同一家公司的幾個(gè)工作人員，隔三差五都會(huì)在朋友圈這樣做。這讓她懷疑中介們是不是共享了一堆應(yīng)酬、生病的照片與文案。

有人試圖從法律途徑，對(duì)租房平臺(tái)進(jìn)行起訴，但卻無(wú)法支撐時(shí)間成本與精力成本。

更為常見(jiàn)的解決方案，是房東與住客之間協(xié)商。

譬如讀者@Lluvia***告訴我們，交了一年的房租后、她住到第四個(gè)月時(shí)遇上了平臺(tái)跑路。

報(bào)警后的協(xié)調(diào)結(jié)果，是雙方各退一步，自己少住三個(gè)月、期間房東不得上門(mén)騷擾。

這樣的結(jié)果想必大多數(shù)人都不會(huì)滿意，但卻毫無(wú)辦法，最后變成了房東、住戶兩方“受害者”之間的彼此讓步。

租房的問(wèn)題不只出在長(zhǎng)租平臺(tái)上，房東直租、傳統(tǒng)中介同樣踩雷。

共青團(tuán)北京市委、市政協(xié)社法委曾經(jīng)聯(lián)合發(fā)布過(guò)一份調(diào)研5000名青年住房現(xiàn)狀的報(bào)告，結(jié)果顯示，在租房過(guò)程中，沒(méi)有遇到過(guò)權(quán)益受損問(wèn)題的人，只有26.31%。

有33.3%的人，曾被房東臨時(shí)清退；

有41.3%的人，遇到過(guò)租金不按合同隨意上漲的情況；

有43.8%的人，遭遇過(guò)黑中介。

而租房的動(dòng)蕩無(wú)論大小，對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是足以令人情緒崩潰的外界壓力。

當(dāng)這樣的風(fēng)波激起波瀾，或許不該只留下“租房前擦亮眼睛”的先知式唏噓。

中國(guó)的租房市場(chǎng)亟待更為規(guī)范化、秩序化的監(jiān)管，互聯(lián)網(wǎng)金融的浪潮下，租房上疊加金融杠桿的風(fēng)險(xiǎn)也需要更為可控的管理。

愿租房人們，夜里能做個(gè)好夢(mèng)。