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（圖片來源網絡）

農村土地經營權抵押評估案例

評估對象基本情況

本文選取的評估案例位于成都市龍泉驛區(qū)XX鎮(zhèn)，龍泉驛區(qū)是四川省省會成都市所轄的九區(qū)之一，位于成都中心城區(qū)東部偏南、龍泉山脈中段，是 “中國水蜜桃之鄉(xiāng)”。龍泉驛區(qū)屬四川盆地中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，具有四季分明、春早秋涼、夏無酷暑、冬無嚴寒的特點。歷年平均氣溫16.5℃，耕層土壤有機質含量平均為17.9g/kg，耕層厚度屬于III級，平均無霜期約337天。

根據收集的資料顯示，抵押融資的土地所有權均屬各村集體所有，政府平臺公司與土地所有的村委會簽訂了流轉協(xié)議。目前土地權屬關系清晰、界線分明，實施流轉建設后，土地所有權仍歸各社集體所有，抵押融資的抵押人擁有使用權，抵押融資的土地不存在權屬爭議。????

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估價對象流轉期限為長期流轉，流轉土地利用方式為發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)，耕作制度為“水蜜桃和枇杷”，總體上看，估價對象所在位置水源豐富，但缺少配套的灌溉設施和有效的排水設施，排水依靠土溝串排；田間耕作道路不足，缺少配套的耕作道、下田坡道，較大部分耕地不能實現(xiàn)機械作業(yè)，農業(yè)機械化水平較低，耕作土地采取傳統(tǒng)的種植模式。

收益還原法

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▼?1、每年總收益確定方式

龍泉驛地區(qū)以及估價對象周邊相關種植基地較多，年產量及市場收購價格較易收集，因此估價中需要確定的是成熟周期、產量（斤/畝）、單位價格(元/斤)和估價對象“水蜜桃、枇杷”的種植面積比例，進而計算估價對象每畝的年產值。在確定上述數(shù)據時候，還應該分析地區(qū)的自然因素（土壤質量、氣候條件等）和社會經濟因素、政府補貼等可能對收益造成影響的條件。

▼2、確定估價對象的每年農業(yè)費用

生產方式不同會導致生產的年費用不同，糧食生產和果園的年費用會有很大區(qū)別，一般果園生產年費用包括種苗費、肥料費、人工費、機工費、農藥費、基礎設施及其他設施的維修費和其他費用（水電、管理費、其他材料費用等）。

種苗費—對于一般種植業(yè)來說種苗費是指種子或幼苗等。果樹的種苗費實際上指購置樹苗進行栽植培育，直至其獲取純收益之前所花費的大量費用；其中不僅包含了種苗的購置費，而且包括了施肥管理等一系列的費用。這些費用必須在以后的收益之中收回，也就是說在果樹自然退化、品種更新、土地使用年限完成以前，這些費用應該折舊完。這時的種苗費應該是指土地重建成本的折舊費。折舊年期可視果樹的經濟生產年限或剩余土地使用年限而定。

肥料費—肥料能迅速提高土壤肥力，提高土地收益，不同果樹由于管理方式不同，所以應根據實際情況分別計算。

人工費—由于目前果園基本屬于勞動密集型產業(yè)，需要雇傭一定的農業(yè)工人進行生產，由于地域的差別，果園作業(yè)期不同，工人的工作期和費用也不同，應根據當?shù)乜陀^人均日費用計算。

農藥費—使用必要的農藥，以防止果園的病蟲害，是果園發(fā)展的必要保證。不同的果園使用的農藥種類和數(shù)量不同，計算時應根據具體情況計算。

機工費—由于專業(yè)大戶、家庭農場、農民合作社等的形成，原來的小型農業(yè)機械無法滿足耕地、施肥、播種、撒藥的需求，需要雇傭部分大型機械完成。具體計算時可根據區(qū)域和果園具體情況來定，大型農具可采用當時的雇傭價格來計算。

基礎設施及其他設施的維修費—果園的農田基本水利設施需進行清淤加固等工作，所以每年的維修費用也就成為經常性費用，其他設施是指評估果園上在使用時所用的農機設備以及必要的生產材料費用等。

其他費用—其他必要支出（如：管理費用、水電費、其他材料費用等）是根據在估價對象所在地區(qū)農委和所在村委會進行了解確定。

需要注意的是，本次估價是根據當?shù)匾话愎麍@經營模式，模擬采購2-3年種植后就能產果帶來收益的樹苗，如為其他農作物要結合實際情況考慮其生長期，并且種苗費是一次性投入性質，估價對象土地耕作前三年為生長和維護期，需要持續(xù)投入成本，種植前三年并無收益，成本仍需要投入，以上的種苗費和其他成本費用需要統(tǒng)一計算并攤銷。

▼3、還原利率的確定

報酬率r采用安全利率加風險調整值法：即報酬率=安全利率+風險調整值，其中安全利率選用一年期銀行定期存款利率1.5%；由于農業(yè)行業(yè)作為典型的風險產業(yè)，其風險具有風險單位大、發(fā)生頻率高、損失規(guī)模大、區(qū)域效益明顯等特點，且評估對象受氣候影響、市場供給、技術、生產周期等風險明顯，結合上述平均利潤率和估價對象自身情況，本次風險調整值為6.5%，則報酬率為8%。

通常來說流轉期限和風險理論成正比關系，流轉年限越長，不可控因素越大，風險就越大；加之果樹的種植風險是農產品中較高的，本案例中進行了綜合考慮。

▼4、凈收益年增長率

根據國家統(tǒng)計局網站查詢可知，2014-2019年中國細分農產品生產價格指數(shù)（水果）情況如下表：

根據計算從2014年至2019年，水果價格指數(shù)平均增長率為3.0%，根據對龍泉驛地區(qū)水蜜桃和枇杷的發(fā)貨價格調查，近年來價格增長率在2%-4%，每年農民固定投入成本較為穩(wěn)定約在1%左右增長，經計算后本次估價對象年凈收益增長率取2.0%。

▼5、收益期的確定

收益期應該在估價對象經營權期限內，估價對象種植開始前三年無法產出水果產生收益，水蜜桃、枇杷的收獲周期為每年一次。由于估價對象的剩余流轉年限為17.4年，結合謹慎原則收益年限取14年。

市場比較法

1、案例的選取

估價人員在“成都農村產權交易所”調查了成都市周邊區(qū)土地經營權交易情況，本次評估選取三宗用途類似的交易實例作為可比實例。

▲可比實例基本情況表

2、建立價格可比基礎

上述可比實例與估價對象的支付幣種均為人民幣，單位為元，面積內涵為畝，計價單位為元/畝.年。在收集可比實例的過程中，土地估價師了解到，在當?shù)氐牧鬓D土地市場上，付款方式大多為取得經營權后一次性付清。綜上所述，估價對象與可比實例具有統(tǒng)一的比較基礎。

3、比較因素條件說明

根據估價對象的宗地條件，影響估價對象價格的主要因素有：

（1）交易日期：確定地價指數(shù)。

（2）交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易，因交易方式的不同而地價存在差異須進行交易方式修正。

（3）自然因素：主要有日照條件、降雨量、降雨均衡度、濕度（年平均）、災害性氣候狀況、無霜期、地形坡度、土壤質地、耕層厚度、有機質含量及地表水情況等。

（4）社會因素：主要指灌溉條件、防洪排澇條件、地塊形狀、人均收入水平、單位土地投入勞動量、單位土地投入資本量、土地利用規(guī)劃及交通通達度等。

（5）特殊因素：主要指災害性天氣、被污染土壤、環(huán)境污染狀況。

（6）土地使用年期：不同土地經營權剩余年限的地價存在差異，須進行土地經營權剩余年限修正。

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