撰文丨綠蠟

出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

行業(yè)告別單邊快速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)開(kāi)始呼喚精細(xì)化管理，科技正在為地產(chǎn)賦予新的想象。合生創(chuàng)展在去地產(chǎn)化的道路上越走越遠(yuǎn)，進(jìn)而向綜合性投資控股平臺(tái)公司進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

拓延多元化業(yè)務(wù)邊界，需要的不僅僅是勇氣，還有宏篇布局的謀略。由結(jié)果看初衷，一切反向倒推的結(jié)果是，合生創(chuàng)展在調(diào)整“舵頭”的大方向上精準(zhǔn)而獨(dú)到。

3月24日午間，合生創(chuàng)展發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入343.71億港元，同比增84.78%；期內(nèi)毛利218.32億港元，同比增133.17%；歸屬股東凈利潤(rùn)為136.34億港元，同比增加43.73%。

此外，在負(fù)債數(shù)據(jù)方面，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)零踩線，現(xiàn)金及銀行存款達(dá)296.50億港元，比2019年的141.02億港元大幅增加。

多項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)全線“飄紅”，合生創(chuàng)展這一地產(chǎn)“老兵”正在織就龐大投資網(wǎng)絡(luò)，向投資界“新貴”挺進(jìn)，打造第二增長(zhǎng)曲線。

成長(zhǎng)性： 拓圍差異“半徑” 投資板塊成“黑馬”

人無(wú)我有，方能在群雄逐鹿的地產(chǎn)江湖中爭(zhēng)得一席之地，這是放之四海而皆準(zhǔn)的行業(yè)規(guī)則。

“逐步從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型為科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的綜合性投資控股平臺(tái)公司?！?/p>

這是創(chuàng)立于1992年合生創(chuàng)展的轉(zhuǎn)型目標(biāo)。以地產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)椤鞍霃健?，向其他上下游行業(yè)延展，合生創(chuàng)展謀定的新領(lǐng)域便是科技賦能，多元發(fā)展，以投資平臺(tái)戰(zhàn)略方向打造差異化路徑。

從年報(bào)來(lái)看，合生創(chuàng)展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)穩(wěn)健增長(zhǎng)，科技賦能初見(jiàn)成效，多元板塊協(xié)同。銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)53.7%，近三年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)50%，開(kāi)工、預(yù)售面積穩(wěn)健增長(zhǎng)，交付率同比增長(zhǎng)133% 。去年全年合生創(chuàng)展銷售均價(jià)為21178元/㎡，同比上升53.2%。

就合生創(chuàng)展整個(gè)營(yíng)業(yè)收入的組成來(lái)看，地產(chǎn)板塊仍然在營(yíng)收中占據(jù)頭籌位置，占比46.9%；商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)及合商科技板塊、合生活社區(qū)科技及物業(yè)板塊、合生資本投資板塊、基建板塊分別占比為8.7%、6.2%、18.7%、19.5%。

其中，地產(chǎn)板塊收入204億港元，同比上升61%；商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)及合商科技板塊分別為33億港元和5億港元；板塊整體收入同比上升24%；合生活社區(qū)科技及物業(yè)板塊分別為16億港元和11億港元，板塊整體收入上升56%。

此外，基建板塊工程產(chǎn)值同比上升20%，而該板塊的特點(diǎn)是打造云建設(shè)科技平臺(tái)系統(tǒng)落地實(shí)施，實(shí)時(shí)監(jiān)督工程質(zhì)量和進(jìn)度。

值得一提的是，作為全新拓展領(lǐng)域合生資本投資板塊取得了重大突破。投資板塊收入81億港元，主力投資高科技、醫(yī)療、新消費(fèi)等行業(yè)，成為本年度亮點(diǎn)新業(yè)務(wù)。

去年6月30日，合生創(chuàng)展公開(kāi)表示：“將股權(quán)投資業(yè)務(wù)納入主要業(yè)務(wù)板塊，未來(lái)將專注于高科技類股權(quán)投資，以中長(zhǎng)期持有為目標(biāo)進(jìn)行配置，在低息環(huán)境中為現(xiàn)金盈余尋找更高的資本回報(bào)及穩(wěn)定現(xiàn)金流，進(jìn)一步提升股東價(jià)值。”

彌補(bǔ)地產(chǎn)紅利的漸趨消減，投資板塊成為合生創(chuàng)展全新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

合生創(chuàng)展曾公開(kāi)表達(dá)對(duì)該板塊的重視：加快整合優(yōu)化，通過(guò)投資新技術(shù)、新模式、新趨勢(shì)領(lǐng)先企業(yè)，驅(qū)動(dòng)集團(tuán)自營(yíng)科技生態(tài)及各產(chǎn)業(yè)平臺(tái)創(chuàng)新、整合、發(fā)展，成功轉(zhuǎn)型為科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的綜合性投資控股平臺(tái)公司，在保證股東、投資人資金安全的同時(shí)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值。

盈利性：利潤(rùn)增厚 一線城市土儲(chǔ)占比80%

后地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代，于房地產(chǎn)企業(yè)而言，關(guān)注點(diǎn)已經(jīng)不只是局限于“規(guī)?！焙汀八俣取?，而是向高質(zhì)量、低成本，提質(zhì)增效中轉(zhuǎn)變，合生創(chuàng)展可謂打得一手好“算盤”。

就盈利能力來(lái)看，2020年合生創(chuàng)展核心利潤(rùn)上漲257.7%、毛利率提至64%，相比于大多數(shù)房企毛利率下滑的普遍狀態(tài)，合生創(chuàng)展可謂一枝獨(dú)秀。數(shù)據(jù)顯示，2015年到2019年間，合生創(chuàng)展的毛利率水平從24.62%上升至64%，增速較大；合生創(chuàng)展毛利率上漲或許與其向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型密切相關(guān)，這也體現(xiàn)了其精細(xì)的成本管控及運(yùn)營(yíng)管控能力。

從經(jīng)營(yíng)管理來(lái)看，合生創(chuàng)展2020年總收益343.71億港元，同比增長(zhǎng)84.8%；總資產(chǎn)3002.79 億港元，同比增長(zhǎng)47%；凈利潤(rùn)124.06，同比增長(zhǎng)30.8%；核心利潤(rùn)115.57億港元，同比增長(zhǎng)257.7% ；每股基本盈利559 港元，同比增長(zhǎng)31.2%。

就資本市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，業(yè)績(jī)發(fā)布當(dāng)日，合生創(chuàng)展股價(jià)為25.65港元/股，上浮0.2%。經(jīng)營(yíng)管理水平和盈利能力持續(xù)提升，多個(gè)穩(wěn)健持續(xù)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)突出轉(zhuǎn)型效果。

從土儲(chǔ)攻堅(jiān)方面來(lái)看，截至2020年，合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備約3075萬(wàn)平方米，其中一線城市（北京、上海、廣州、深圳和惠州）土儲(chǔ)高達(dá)2449萬(wàn)平方米，占比80%。另?yè)?jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)主要收入均來(lái)自于一線城市及核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域。

其中，2020年合生創(chuàng)展在廣州售出建筑面積合共為57.03萬(wàn)平方米（2019年：31.20萬(wàn)平方米），賬面值為人民幣128.43億元（2019年：人民幣62億元）。在北京及天津，售出建筑面積合共為40.44萬(wàn)平方米（2019年：30.47萬(wàn)平方米），賬面值為人民幣130.92億元（2019年：人民幣43.63億元）。

對(duì)此，合生創(chuàng)展在年報(bào)中表示，上海區(qū)域銷售額上升主要是由于合生湖山國(guó)際、合生熹景花園及合生悅公館貨量充足且受政策推動(dòng)銷售量大幅增長(zhǎng)所致；而北京及天津銷售額上升主要是由于新晉推出的金茂府（二期），合生御府帝景以及合生霄云路8號(hào)熱銷，成交面積大幅度上升所致。

優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)為合生創(chuàng)展預(yù)設(shè)了良性發(fā)展的基因。去年5月份，合生創(chuàng)展在北京市場(chǎng)創(chuàng)造了10天內(nèi)豪擲180億拿下三幅地塊的記錄，成為合生創(chuàng)展乏力一線城市的典型案例，而在此后分別引入世茂及金茂進(jìn)行開(kāi)發(fā)，成為合生創(chuàng)展搶占市場(chǎng)資源并巧妙分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)的的體現(xiàn)。

發(fā)展性：科技賦能 多元業(yè)務(wù)煥新未來(lái)

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量化和高質(zhì)量發(fā)展階段，從開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、服務(wù)到產(chǎn)品，科技正在重塑房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)。在行業(yè)內(nèi)形成共識(shí)的是，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)必將向服務(wù)品質(zhì)提升方面轉(zhuǎn)型。

事實(shí)上，科技賦能，是合生創(chuàng)展近年轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的重點(diǎn)，也是合生創(chuàng)展面對(duì)未知的市場(chǎng)能夠逆勢(shì)增長(zhǎng)的底氣所在，這與合生創(chuàng)展項(xiàng)目打造定位密切相關(guān)。

據(jù)了解，近年來(lái)，合生創(chuàng)展地產(chǎn)板塊堅(jiān)持走“中高端精品發(fā)展戰(zhàn)略”，產(chǎn)品不斷升級(jí)，形成了“頂級(jí)豪宅、中高端品質(zhì)住宅、寫字樓及公寓”三大住宅產(chǎn)品線，打造了合生·縵系、帝景系、駿景系、國(guó)際城等一系列精品項(xiàng)目。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，以高端產(chǎn)品確保利潤(rùn)，以剛需剛改產(chǎn)品確保去化率和資金快速回籠，這是合生創(chuàng)展的產(chǎn)品邏輯。

同時(shí)，隨著科技賦能之下?tīng)I(yíng)銷模式的不斷創(chuàng)新，操盤水平的不斷提升，助力銷售指標(biāo)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

在商業(yè)板塊上，合生創(chuàng)展正迅速拓展版圖，商業(yè)板塊目前已發(fā)展輕、重兩大管理平臺(tái)：逐漸形成商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和合商科技板塊雙平臺(tái)業(yè)務(wù)。物業(yè)租賃收入持續(xù)貢獻(xiàn)集團(tuán)現(xiàn)金流，2020年合生匯、合生廣場(chǎng)等商業(yè)、寫字樓項(xiàng)目出租率達(dá)90%以上，旗艦項(xiàng)目合生匯已經(jīng)成為重要引流項(xiàng)目和著名商業(yè)地標(biāo)。

作為提升用戶粘性的重要路徑，合生活板塊也成為合生創(chuàng)展近年來(lái)發(fā)力的重點(diǎn)領(lǐng)域，深度融合物業(yè)管理、金融、旅游、大健康等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)社區(qū)全場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)。數(shù)據(jù)顯示，合生活板塊服務(wù)已覆蓋30余座城市，近200個(gè)項(xiàng)目，物業(yè)管理面積近1億㎡，為近100萬(wàn)戶家庭提供貼心服務(wù)，自主開(kāi)發(fā)的合生活A(yù)PP用戶量達(dá)150萬(wàn)，業(yè)主業(yè)主滿意度提升至107%。

年報(bào)顯示，在合生活總收入迅速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)下，社區(qū)科技收入占比在總收入中占比高企。其中基礎(chǔ)物業(yè)為10.5億港元，涉及科技占比為16.35億港元，比重分別為39%、61%。

事實(shí)上，合生創(chuàng)展的多個(gè)業(yè)務(wù)板塊也在重構(gòu)及優(yōu)化，而科技賦能相應(yīng)成果不僅體現(xiàn)在產(chǎn)品上、內(nèi)外部運(yùn)營(yíng)效率提升上、還體現(xiàn)在各業(yè)務(wù)板塊的服務(wù)上，通過(guò)新的模式和打法帶來(lái)行業(yè)變革。

依托多元業(yè)務(wù)布局，合生創(chuàng)展正在運(yùn)用智能化技術(shù)及管理方式，以科技平臺(tái)為載體，構(gòu)建從城市更新、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)管理、金融投資、基金管理到智慧服務(wù)全生命周期、全產(chǎn)業(yè)鏈的智慧管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)旗艦向“科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的綜合性投資控股平臺(tái)公司”的成功“蝶變”。

2020年是合生創(chuàng)展的UP品牌升級(jí)深化年，合生創(chuàng)展共獲得100余項(xiàng)榮譽(yù)，而對(duì)于合生創(chuàng)展來(lái)講，2021年是服務(wù)提升年，這意味全新的產(chǎn)品升維及目標(biāo)謀定。

向科技、投資跨步而行贏取盈潤(rùn)點(diǎn)，合生創(chuàng)展又會(huì)帶來(lái)何種驚喜？