大部分人對樓市行情的感知力，都是有滯后性的。所以買點和賣點其實比大家想象中的要重要。在這趟列車中，大家要知道什么時候上車，或者下車，都非常重要。一般來說，列車發(fā)車時刻，可以理解為行情低點，才會有干預政策入場。這個點，一般就是最佳上車的時間點。

等到你真的能感受到列車在飛快運行的時候，其實已經(jīng)是高點了；甚至已經(jīng)踩下剎車的減速，這個不太容易被判斷出來。若是這個時期才入場，就是“高位”入場，這時候買入的話，虧損是大概率的事；說不定還會進入漫長的房價下跌周期。例如2015年和2021年上車的人，這兩個時間點，就是差別巨大的。有的人已經(jīng)翻倍，但有的人還沒回到高點。

02買錯板塊買房，選板塊就是一件非常重要的事情。經(jīng)常有客戶問我，現(xiàn)在上海還有被低估的板塊嗎？我的回答是，上海樓市發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了20年，該調(diào)控的，該填坑的，該補漏的，都已經(jīng)完成了，早就沒有什么被低估的板塊了。你所見到的所謂“洼地”板塊，其實都是體現(xiàn)真實價格的。它之所以是“洼地”，就是因為這個板塊一定有短期內(nèi)無法改變的“硬傷”。

這個板塊首先原本是早期的動遷聚集地之一，那個時候缺乏規(guī)劃，很多規(guī)劃沒有做好的話，現(xiàn)在會出現(xiàn)更大的問題，你要改造還得先拆，這得動多少工程，又有多少資金能支持呢？而且到了今時今日，老房子、老塔樓太多，產(chǎn)品老化，不受歡迎；配套較為一般，沒有利用好內(nèi)環(huán)優(yōu)勢。

除了兩所大三甲，仁濟醫(yī)院和兒童醫(yī)學中心之外，其他沒有什么出眾的地方。還有楊東板塊也是一樣，屬于浦東內(nèi)環(huán)板塊，但是之所以知名度和房價均價沒有聯(lián)洋花木高，都是因為板塊內(nèi)缺乏軌交和學區(qū)配套。所以，城市的規(guī)劃是非常重要的，一旦一個地方?jīng)]有規(guī)劃好，造成的后遺癥是很多的，對于所謂的“洼地”板塊，也是硬傷的真實價值體現(xiàn)，你哪怕低買，最終也可能是低賣的。

03買錯產(chǎn)品

對于小白客戶來說，買錯產(chǎn)品就是最經(jīng)常出現(xiàn)的情況。我經(jīng)常碰見一類剛需的朋友，300萬左右預算，都在和我糾結，是選擇市區(qū)老破小，還是類似鶴沙航城這樣的遠郊的次新兩房。

我的結論當然更偏向市區(qū)的老破小。

畢竟成熟地段，成熟板塊，成熟配套，成熟交通，都是被歷史和無數(shù)人驗證過的。哪怕是上班通勤，也比你買在鶴沙航城這種，先步行2公里去坐公交，公交再搖30分鐘才到地鐵站，最后地鐵轉(zhuǎn)兩趟，坐1小時才到公司要強得多。

成熟板塊里的房子，哪怕一套老破小，背后也有種種成熟資源在和房子“捆綁銷售”；但是如果同樣都是在郊區(qū)，那房子一定是越新越好，配套一定是越多越好。最后再說一下產(chǎn)品錯配的情況。例如同樣是1000萬的預算，全上海區(qū)域隨便選。

黃浦、靜安、閔行、普陀、浦東都可以買，嘉定、松江、甚至崇明金山都可以買。但是這個預算，如果買在郊區(qū)，它一定是錯配的。因為郊區(qū)本就面向預算不足的客戶，才會犧牲地段和配套去買郊區(qū)。這總價這么高的客戶，既然哪里都可以買，為什么一定要買在遠離市區(qū)配套的，人跡罕至的地方呢？

所以錯配選擇，是非常需要注意的，它很有可能導致你的房子非常難賣。剩下的話題，我們下一篇繼續(xù)來聊聊。