大家想過(guò)沒(méi)，樓市很差的時(shí)候，為啥開(kāi)發(fā)商就是死皮賴臉不降價(jià)呢，背后到底有什么原因？

大家好，我是謝暉。樓市進(jìn)入到3月的下半場(chǎng)，各地的樓市沒(méi)有延續(xù)2月的火爆，百城房?jī)r(jià)走勢(shì)中，只有30個(gè)城市上漲，只有81個(gè)城市在下跌，這么多城市在下跌，但是很多新房還是扛著不降價(jià)，開(kāi)發(fā)商寧愿破產(chǎn)都不公開(kāi)降價(jià)，這背后的原因其實(shí)有幾個(gè)方面。

首先，大家要知道，開(kāi)發(fā)商都有自己的一套跟投機(jī)制，拿地的時(shí)候都會(huì)主動(dòng)的綁定高管和項(xiàng)目中的核心人員，拿萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)總額從2017年高點(diǎn)時(shí)的106.4億元降至2021年的31.27億元，下降了七成，而這幾年也是樓市最低迷的時(shí)候，同期萬(wàn)科營(yíng)收規(guī)模一路從1464億元增長(zhǎng)至4528億元，這意味著，在萬(wàn)科不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，跟投機(jī)制的吸引力卻在下降，非常明顯，樓市好的時(shí)候，跟投的人拿出的錢就多了，如果降價(jià)，第一時(shí)間影響的就是這些高管和核心人員，所以降價(jià)的時(shí)候，這些內(nèi)部的人肯定第一時(shí)間不同意，他們跟投的資金就要縮水，所以就算市場(chǎng)再困難也要扛到底。

第二個(gè)方面，公開(kāi)的降價(jià)會(huì)拉低購(gòu)房者對(duì)本地樓市的預(yù)期，因?yàn)橘I漲不買跌的心態(tài)在這么多年的樓市中已經(jīng)形成了一個(gè)根深蒂固的觀念，所以一旦降價(jià)，購(gòu)房者就越不會(huì)買，而已經(jīng)訂房的客戶知道后，不僅會(huì)影響其辦理后續(xù)的手續(xù)，更會(huì)煽動(dòng)起集體退房的情緒，大家以前經(jīng)常看到業(yè)主鬧開(kāi)發(fā)商拉橫幅甚至躺地上，就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商降價(jià)太多了，業(yè)主都只能靠輿論去維權(quán)了，開(kāi)發(fā)商又很尷尬，只能說(shuō)沒(méi)有降價(jià)或者重新漲起價(jià)格。

第三個(gè)方面，開(kāi)發(fā)商一般都是把房子抵押到銀行了，所以一旦降價(jià)就會(huì)導(dǎo)致抵押物貶值，降價(jià)過(guò)多，銀行可能會(huì)有抽貸的風(fēng)險(xiǎn)，而且市場(chǎng)下行的時(shí)候，降價(jià)大概率沒(méi)有什么效果，還不如重新把房?jī)r(jià)炒高，能賣就賣，賣不出去的話就直接抵押給銀行了，反正都是拿預(yù)售的錢來(lái)的，大不了爛尾咯，剩下購(gòu)房者和銀行之間去糾纏，自己申請(qǐng)破產(chǎn)就好了，錢早就想辦法轉(zhuǎn)移掉了很大的一部分。

第四方面，一降價(jià)，最不開(kāi)心的就是地方政府，降價(jià)未遂的事件經(jīng)常發(fā)生，前幾個(gè)月漢中市的悅?cè)A苑項(xiàng)目樓盤降價(jià)，住建局就出手阻攔了，說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有按要求申請(qǐng)預(yù)售許可中的報(bào)備執(zhí)行，已經(jīng)責(zé)令這家公司整改后再進(jìn)行宣傳，并且還好心的提醒群眾，開(kāi)發(fā)建設(shè)有成本，為了購(gòu)房交樓有保障，請(qǐng)大家參考報(bào)備價(jià)購(gòu)買。這就是赤裸裸的托底呢，要知道，漢中并沒(méi)有出臺(tái)商品房?jī)r(jià)格的限跌令，這個(gè)項(xiàng)目降價(jià)可以說(shuō)是市場(chǎng)行為，但是就是不允許，美其名曰是為購(gòu)房者，其實(shí)還是為土拍造勢(shì)。

要知道，現(xiàn)在各地仍然有20多個(gè)城市在實(shí)行“限跌令”，開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售必須在合理范圍內(nèi)，低于備案價(jià)合理范圍售房，就可能被叫停，情節(jié)嚴(yán)重的還可能被嚴(yán)肅問(wèn)責(zé)：暫停網(wǎng)簽資格、暫停預(yù)售監(jiān)管資金撥付、暫停拿地資格等。降價(jià)的最大阻力其實(shí)不是開(kāi)發(fā)商自己，而是拿出土地拍賣的地方政府，因?yàn)槿绻姘阋速u了，面粉就更賣不上價(jià)了，城投托底的游戲就要玩的更加久一點(diǎn)了。

所以，大家也不用怪開(kāi)發(fā)商，各方面都有阻力，最后形成了托底和漲價(jià)的浮力，把樓市一次次的舉起后狂歡，只是現(xiàn)在承受的壓力太大了，群眾們紛紛躺下，更增加了受力面積，而下面的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商反而跑到上面來(lái)看戲增加阻力了，這次需要舉起來(lái)，花費(fèi)的力氣恐怕要更大一些了。