9月21日導(dǎo)學(xué)——老舊小區(qū)改造

(向上遴選教育齊老師整理)

文件精神——國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見

國辦發(fā)〔2020〕23號

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)：

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內(nèi)需、推進城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義。為全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)提出以下意見：

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，按照黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持新發(fā)展理念，按照高質(zhì)量發(fā)展要求，大力改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，改善居民居住條件，推動構(gòu)建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區(qū)治理體系，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。

（二）基本原則。

——堅持以人為本，把握改造重點。從人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題出發(fā)，征求居民意見并合理確定改造內(nèi)容，重點改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，推動建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。

——堅持因地制宜，做到精準(zhǔn)施策?？茖W(xué)確定改造目標(biāo)，既盡力而為又量力而行，不搞“一刀切”、不層層下指標(biāo)；合理制定改造方案，體現(xiàn)小區(qū)特點，杜絕政績工程、形象工程。

——堅持居民自愿，調(diào)動各方參與。廣泛開展“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”活動，激發(fā)居民參與改造的主動性、積極性，充分調(diào)動小區(qū)關(guān)聯(lián)單位和社會力量支持、參與改造，實現(xiàn)決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評、成果共享。

——堅持保護優(yōu)先，注重歷史傳承。兼顧完善功能和傳承歷史，落實歷史建筑保護修繕要求，保護歷史文化街區(qū)，在改善居住條件、提高環(huán)境品質(zhì)的同時，展現(xiàn)城市特色，延續(xù)歷史文脈。

——堅持建管并重，加強長效管理。以加強基層黨建為引領(lǐng)，將社區(qū)治理能力建設(shè)融入改造過程，促進小區(qū)治理模式創(chuàng)新，推動社會治理和服務(wù)重心向基層下移，完善小區(qū)長效管理機制。

（三）工作目標(biāo)。2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

二、明確改造任務(wù)

（一）明確改造對象范圍。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。各地要結(jié)合實際，合理界定本地區(qū)改造對象范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。

（二）合理確定改造內(nèi)容。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類。

1. 基礎(chǔ)類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎(chǔ)設(shè)施包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。

2. 完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設(shè)環(huán)境及配套設(shè)施包括拆除違法建設(shè)，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老設(shè)施、無障礙設(shè)施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設(shè)施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施、物業(yè)用房等配套設(shè)施。

3. 提升類。為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的內(nèi)容，主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造，包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護等智能感知設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項服務(wù)設(shè)施。

各地可因地制宜確定改造內(nèi)容清單、標(biāo)準(zhǔn)和支持政策。

（三）編制專項改造規(guī)劃和計劃。各地要進一步摸清既有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數(shù)，建立項目儲備庫。區(qū)分輕重緩急，切實評估財政承受能力，科學(xué)編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計劃，不得盲目舉債鋪攤子。建立激勵機制，優(yōu)先對居民改造意愿強、參與積極性高的小區(qū)（包括移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區(qū)）實施改造。養(yǎng)老、文化、教育、衛(wèi)生、托育、體育、郵政快遞、社會治安等有關(guān)方面涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的各類設(shè)施增設(shè)或改造計劃，以及電力、通信、供水、排水、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位的相關(guān)管線改造計劃，應(yīng)主動與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和計劃有效對接，同步推進實施。國有企事業(yè)單位、軍隊所屬城鎮(zhèn)老舊小區(qū)按屬地原則納入地方改造規(guī)劃和計劃統(tǒng)一組織實施。

三、建立健全組織實施機制

（一）建立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制。各地要建立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、各部門齊抓共管的專門工作機制，明確各有關(guān)部門、單位和街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)職責(zé)分工，制定工作規(guī)則、責(zé)任清單和議事規(guī)程，形成工作合力，共同破解難題，統(tǒng)籌推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

（二）健全動員居民參與機制。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造要與加強基層黨組織建設(shè)、居民自治機制建設(shè)、社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)有機結(jié)合。建立和完善黨建引領(lǐng)城市基層治理機制，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同推進改造。搭建溝通議事平臺，利用“互聯(lián)網(wǎng)+共建共治共享”等線上線下手段，開展小區(qū)黨組織引領(lǐng)的多種形式基層協(xié)商，主動了解居民訴求，促進居民形成共識，發(fā)動居民積極參與改造方案制定、配合施工、參與監(jiān)督和后續(xù)管理、評價和反饋小區(qū)改造效果等。組織引導(dǎo)社區(qū)內(nèi)機關(guān)、企事業(yè)單位積極參與改造。

（三）建立改造項目推進機制。區(qū)縣人民政府要明確項目實施主體，健全項目管理機制，推進項目有序?qū)嵤?。積極推動設(shè)計師、工程師進社區(qū)，輔導(dǎo)居民有效參與改造。為專業(yè)經(jīng)營單位的工程實施提供支持便利，禁止收取不合理費用。鼓勵選用經(jīng)濟適用、綠色環(huán)保的技術(shù)、工藝、材料、產(chǎn)品。改造項目涉及歷史文化街區(qū)、歷史建筑的，應(yīng)嚴格落實相關(guān)保護修繕要求。落實施工安全和工程質(zhì)量責(zé)任，組織做好工程驗收移交，杜絕安全隱患。充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，暢通投訴舉報渠道。結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，同步開展綠色社區(qū)創(chuàng)建。

（四）完善小區(qū)長效管理機制。結(jié)合改造工作同步建立健全基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居民委員會配合，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參與的聯(lián)席會議機制，引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護改造成果。建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金歸集、使用、續(xù)籌機制，促進小區(qū)改造后維護更新進入良性軌道。

四、建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔(dān)機制

（一）合理落實居民出資責(zé)任。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補建、續(xù)籌）住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實。研究住宅專項維修資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的辦法。支持小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。鼓勵有需要的居民結(jié)合小區(qū)改造進行戶內(nèi)改造或裝飾裝修、家電更新。

（二）加大政府支持力度。將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助，按照“?；尽钡脑瓌t，重點支持基礎(chǔ)類改造內(nèi)容。中央財政資金重點支持改造2000年底前建成的老舊小區(qū)，可以適當(dāng)支持2000年后建成的老舊小區(qū)，但需要限定年限和比例。省級人民政府要相應(yīng)做好資金支持。市縣人民政府對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造給予資金支持，可以納入國有住房出售收入存量資金使用范圍；要統(tǒng)籌涉及住宅小區(qū)的各類資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，提高資金使用效率。支持各地通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。

（三）持續(xù)提升金融服務(wù)力度和質(zhì)效。支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)?；瘜嵤┻\營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據(jù)等進行債券融資，但不得承擔(dān)政府融資職能，杜絕新增地方政府隱性債務(wù)。國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行結(jié)合各自職能定位和業(yè)務(wù)范圍，按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)加大對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的信貸支持力度。商業(yè)銀行加大產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新力度，在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，依法合規(guī)對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持。

（四）推動社會力量參與。鼓勵原產(chǎn)權(quán)單位對已移交地方的原職工住宅小區(qū)改造給予資金等支持。公房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)出資參與改造。引導(dǎo)專業(yè)經(jīng)營單位履行社會責(zé)任，出資參與小區(qū)改造中相關(guān)管線設(shè)施設(shè)備的改造提升；改造后專營設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)可依照法定程序移交給專業(yè)經(jīng)營單位，由其負責(zé)后續(xù)維護管理。通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引各類專業(yè)機構(gòu)等社會力量投資參與各類需改造設(shè)施的設(shè)計、改造、運營。支持規(guī)范各類企業(yè)以政府和社會資本合作模式參與改造。支持以“平臺+創(chuàng)業(yè)單元”方式發(fā)展養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)服務(wù)新業(yè)態(tài)。

（五）落實稅費減免政策。專業(yè)經(jīng)營單位參與政府統(tǒng)一組織的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對其取得所有權(quán)的設(shè)施設(shè)備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費用，可以作為該設(shè)施設(shè)備的計稅基礎(chǔ)，按規(guī)定計提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除；所發(fā)生的維護管理費用，可按規(guī)定計入企業(yè)當(dāng)期費用稅前扣除。在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)的機構(gòu)，提供養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應(yīng)納稅所得額；用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地，可按現(xiàn)行規(guī)定免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、不動產(chǎn)登記費等。

五、完善配套政策

（一）加快改造項目審批。各地要結(jié)合審批制度改革，精簡城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，積極推行網(wǎng)上審批，提高項目審批效率。可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查改造方案，認可后由相關(guān)部門直接辦理立項、用地、規(guī)劃審批。不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續(xù)。探索將工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個階段，簡化相關(guān)審批手續(xù)。不涉及建筑主體結(jié)構(gòu)變動的低風(fēng)險項目，實行項目建設(shè)單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。鼓勵相關(guān)各方進行聯(lián)合驗收。

（二）完善適應(yīng)改造需要的標(biāo)準(zhǔn)體系。各地要抓緊制定本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)規(guī)范，明確智能安防建設(shè)要求，鼓勵綜合運用物防、技防、人防等措施滿足安全需要。及時推廣應(yīng)用新技術(shù)、新產(chǎn)品、新方法。因改造利用公共空間新建、改建各類設(shè)施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎(chǔ)上一事一議予以解決。

（三）建立存量資源整合利用機制。各地要合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，加強服務(wù)設(shè)施、公共空間共建共享。加強既有用地集約混合利用，在不違反規(guī)劃且征得居民等同意的前提下，允許利用小區(qū)及周邊存量土地建設(shè)各類環(huán)境及配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。其中，對利用小區(qū)內(nèi)空地、荒地、綠地及拆除違法建設(shè)騰空土地等加裝電梯和建設(shè)各類設(shè)施的，可不增收土地價款。整合社區(qū)服務(wù)投入和資源，通過統(tǒng)籌利用公有住房、社區(qū)居民委員會辦公用房和社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、閑置鍋爐房等存量房屋資源，增設(shè)各類服務(wù)設(shè)施，有條件的地方可通過租賃住宅樓底層商業(yè)用房等其他符合條件的房屋發(fā)展社區(qū)服務(wù)。

（四）明確土地支持政策。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施的，可在一定年期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續(xù)。增設(shè)服務(wù)設(shè)施需要辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)依法積極予以辦理。

六、強化組織保障

（一）明確部門職責(zé)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要切實擔(dān)負城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的組織協(xié)調(diào)和督促指導(dǎo)責(zé)任。各有關(guān)部門要加強政策協(xié)調(diào)、工作銜接、調(diào)研督導(dǎo)，及時發(fā)現(xiàn)新情況新問題，完善相關(guān)政策措施。研究對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作成效顯著的地區(qū)給予有關(guān)激勵政策。

（二）落實地方責(zé)任。省級人民政府對本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作負總責(zé)，要加強統(tǒng)籌指導(dǎo)，明確市縣人民政府責(zé)任，確保工作有序推進。市縣人民政府要落實主體責(zé)任，主要負責(zé)同志親自抓，把推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造擺上重要議事日程，以人民群眾滿意度和受益程度、改造質(zhì)量和財政資金使用效率為衡量標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)動各方面資源抓好組織實施，健全工作機制，落實好各項配套支持政策。

（三）做好宣傳引導(dǎo)。加大對優(yōu)秀項目、典型案例的宣傳力度，提高社會各界對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的認識，著力引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。要準(zhǔn)確解讀城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造政策措施，及時回應(yīng)社會關(guān)切。

國務(wù)院辦公廳

2020年7月10日

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會議精神——李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議 部署推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造

國務(wù)院總理李克強6月19日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件；確定提前完成農(nóng)村電網(wǎng)改造升級任務(wù)的措施，助力鄉(xiāng)村振興；要求鞏固提高農(nóng)村飲水安全水平，支持脫貧攻堅、保障基本民生。

會議指出，按照中央經(jīng)濟工作會議和《政府工作報告》部署，積極做好“六穩(wěn)”工作，穩(wěn)投資是重要方面。要找準(zhǔn)切入點，抓住既能滿足群眾期盼、有利于拓展內(nèi)需促消費、又不會導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)的重大項目，擴大有效投資，努力實現(xiàn)穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的一舉多得之效。

會議認為，加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，群眾愿望強烈，是重大民生工程和發(fā)展工程。據(jù)各地初步摸查，目前全國需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民上億人，量大面廣，情況各異，任務(wù)繁重。

會議確定，一要抓緊明確改造標(biāo)準(zhǔn)和對象范圍，今年開展試點探索，為進一步全面推進積累經(jīng)驗。

二要加強政府引導(dǎo)，壓實地方責(zé)任，加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，發(fā)揮社區(qū)主體作用，尊重居民意愿，動員群眾參與。重點改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的可加裝電梯，配建停車設(shè)施。促進住戶戶內(nèi)改造并帶動消費。

三要創(chuàng)新投融資機制。今年將對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。

四要在小區(qū)改造基礎(chǔ)上，引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等服務(wù)。推動建立小區(qū)后續(xù)長效管理機制。

會議精神——住建部 發(fā)改委 財政部聯(lián)合召開全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作推進會

7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部召開全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作推進會，貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，學(xué)習(xí)宣傳貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），部署全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。會議采取電視電話會議形式，主會場設(shè)在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，在各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）、各地級市（地區(qū)、自治州、盟）和部分有條件的縣級市（縣）設(shè)立了分會場。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷出席會議并就貫徹《意見》作動員部署。國家發(fā)展改革委、財政部相關(guān)工作負責(zé)同志發(fā)言，浙江、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責(zé)同志，長沙、宜昌市人民政府分管負責(zé)同志交流發(fā)言。會議由城市建設(shè)司張小宏司長主持。

會議強調(diào)，要以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，認真學(xué)習(xí)宣傳貫徹《意見》，深刻認識全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的重要意義，提高政治站位，進一步增強責(zé)任感、使命感、榮譽感，在改造中從實際出發(fā)，堅持居民自愿，真正解決群眾所思所盼，不搞一刀切，辦實辦好這項民生工程、發(fā)展工程。

會議要求，各地要抓緊明確本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。要在前期摸查的基礎(chǔ)上，進一步摸清既有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數(shù)，特別是摸清建成于2000年年底前的老舊小區(qū)的數(shù)量，建立項目儲備庫。在此基礎(chǔ)上，對照《意見》提出的工作目標(biāo)，區(qū)分輕重緩急，切實評估財政承受能力，科學(xué)編制本地區(qū)“十四五”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃，按照居民自愿的原則，及早明確2021年改造計劃，優(yōu)先對居民改造意愿強、參與積極性高的小區(qū)實施改造。要合理界定本地區(qū)改造對象范圍，重點改造2000年年底前建成的老舊小區(qū)。因地制宜確定改造內(nèi)容清單、標(biāo)準(zhǔn)和支持政策，推動建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。

會議指出，各地要全面落實“省級人民政府負總責(zé)，市、縣人民政府負主體責(zé)任”的責(zé)任制，加快建立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、各部門齊抓共管的專門工作機制。要建立和完善黨建引領(lǐng)城市基層治理機制，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，共同推進改造。要廣泛開展“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”活動，激發(fā)居民參與改造的主動性、積極性，充分調(diào)動小區(qū)關(guān)聯(lián)單位和社會力量支持、參與改造，實現(xiàn)決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評、成果共享。要做好宣傳引導(dǎo)，著力引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。

會議強調(diào)，各地要學(xué)習(xí)借鑒試點地區(qū)經(jīng)驗做法，立足當(dāng)?shù)貙嶋H，加快建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔(dān)機制。要通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引各類專業(yè)機構(gòu)等社會力量，投資參與改造中各類設(shè)施的設(shè)計、改造、運營。要結(jié)合審批制度改革，精簡城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，積極推行網(wǎng)上審批，提高項目審批效率。要抓緊制定本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)規(guī)范。要加快完善改造項目生成、改造項目推進、小區(qū)長效管理等體制機制，切實打通城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中的“堵點”難題。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部相關(guān)工作負責(zé)同志和部分專家在主會場參會。各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）、各地級市（地區(qū)、自治州、盟）和部分有條件的縣級市（縣）相關(guān)部門負責(zé)同志在分會場參會。

部門解讀——住建部副部長黃艷：2019年全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作

國務(wù)院新聞辦公室于2019年7月1日上午10時舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會，請住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷介紹城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作情況，并答記者問。

各位媒體的朋友們，大家上午好！首先，我代表住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對大家長期以來對住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作的關(guān)心和支持表示衷心的感謝！下面，我先簡要介紹一下城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作有關(guān)情況。黨中央、國務(wù)院高度重視城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。習(xí)近平總書記指出，要加快老舊小區(qū)改造；不斷完善城市管理和服務(wù)，徹底改變粗放型管理方式，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。李克強總理在今年《政府工作報告》中對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作作出部署，又在6月19日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門認真貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，扎實推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。2017年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區(qū)106個，惠及5.9萬戶居民，形成了一批可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗。試點城市的實踐證明，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造花錢不多，惠及面廣，不僅幫助居民改善了基本居住條件，切實增強了人民群眾的幸福感、獲得感、安全感，也是擴大投資激發(fā)內(nèi)需的重要舉措。

2019年以來，我部會同發(fā)展改革委、財政部認真研究城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造支持政策，印發(fā)了《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。主要開展的工作：一是摸排全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)基本情況；二是指導(dǎo)地方因地制宜提出當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)老舊小區(qū)改造的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；三是部署各地自下而上，既盡力而為、又量力而行，合理確定2019年改造計劃；四是推動地方創(chuàng)新改造方式和資金籌措機制等。按照“業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政府引領(lǐng)、各方支持”的方式統(tǒng)籌推進，采取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等多渠道籌集改造資金。從試點及各地反饋的情況看，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及面廣，是一項系統(tǒng)工程，做好這項工作，需要破解三個難題：一是建立多元化融資機制，加大改造資金籌集力度；二是地方加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，強化基層組織建設(shè)，發(fā)動小區(qū)居民通過協(xié)商形成共識，積極參與老舊小區(qū)改造。三是在改造中因勢利導(dǎo)，同步確定小區(qū)管理模式、管理規(guī)約及居民議事規(guī)則，同步建立小區(qū)后續(xù)管理機制。

下一步，我部將會同有關(guān)部門認真貫徹落實黨中央、國務(wù)院的決策部署，按照6月19國務(wù)院常務(wù)會議有關(guān)要求，指導(dǎo)各地今年扎實開展試點探索，為進一步全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作積累經(jīng)驗。重點做好以下5項工作：一是抓緊摸清當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)老舊小區(qū)的類型、居民改造愿望等需求，在此基礎(chǔ)上明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的標(biāo)準(zhǔn)和對象范圍。二是按照“業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政府引領(lǐng)、各方支持”的原則，在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中積極開展“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”活動，加強政府引導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，動員群眾廣泛參與，保證改造工作順利推進、確保改造取得預(yù)期效果。三是積極創(chuàng)新城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造投融資機制，包括探索金融以可持續(xù)方式加大支持力度，運用市場化方式吸引社會力量參與等。四是在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造基礎(chǔ)上，順應(yīng)群眾意愿，積極發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等服務(wù)。五是推動建立小區(qū)后續(xù)長效管理機制。這些工作缺一不可。我們覺得盡管工作困難還是挺大，但我們信心滿滿。因為推進這項工作是群眾的期盼。

地方落實——吳曉軍在老舊小區(qū)改造工作推進座談會上強調(diào)改造與整治并舉

（五點措施要重點記憶）

省委常委、市委書記吳曉軍出席老舊小區(qū)改造工作推進座談會并講話。他強調(diào)，各級各部門要始終堅持以人民為中心，以問題為導(dǎo)向，創(chuàng)新思路，迎難而上，堅持改造與整治并舉、建設(shè)與管理同步，提速三季度、大干下半年，確保既定目標(biāo)任務(wù)按照時間節(jié)點高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量完成，確保人民群眾通過老舊小區(qū)改造更有獲得感幸福感。

就進一步做好老舊小區(qū)改造工作，吳曉軍強調(diào)——

要因地制宜，做好科學(xué)規(guī)劃。進一步明確改造的原則、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等，堅持以“微改造”普惠性改造為主。要研究制定有關(guān)支持政策，逐步使市政公用設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及其他城市基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋老舊小區(qū)，帶動老舊小區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)振興繁榮。

要強化統(tǒng)籌，健全推進機制。政府部門要相互協(xié)調(diào)，建立聯(lián)動機制，及時研究解決改造工作中遇到的困難和問題。相關(guān)單位要共振合拍，統(tǒng)籌抓好水、氣、電、熱、通信等管網(wǎng)整治。社會各界要積極參與，推動老舊小區(qū)建設(shè)的社會化、專業(yè)化、市場化發(fā)展。

要多元投入，完善資金保障。切實發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，采取多種方式，廣辟渠道籌措改造資金。加強資金使用管理，提高資金使用效益，根據(jù)社區(qū)改造輕重緩急和資金籌措進度，對老舊小區(qū)改造排出計劃，分步實施，陸續(xù)推進。

要順應(yīng)民意，加強群眾協(xié)商。提前做好群眾思想工作，充分聽取群眾意見建議，積極爭取居民理解、支持、參與，推動“共商、共建、共治、共享”。要充分發(fā)揮黨組織在社區(qū)治理和服務(wù)中的領(lǐng)導(dǎo)核心作用和“橋梁”“紐帶”作用，在老舊小區(qū)改造過程中更加密切與群眾的聯(lián)系。

要規(guī)范運作，注重長效管理。將老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理提升到推進基層社會治理的高度，納入我市市域社會治理現(xiàn)代化體系中總體謀劃，采取多樣化的物業(yè)模式做好小區(qū)管理。

會前，吳曉軍實地察看了朝陽小區(qū)、江紙社區(qū)綜合改造推進情況和馬家池社區(qū)微改造情況，并專門督導(dǎo)陽明社區(qū)深化文明城市創(chuàng)建工作。

地方落實——山東住建廳廳長談如何推進老舊小區(qū)改造

一是要進一步健全完善工作推進機制。“建議國家層面加強頂層設(shè)計，盡快出臺推動老舊小區(qū)改造的指導(dǎo)性意見，成立強有力老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，確定牽頭部門和參與部門，細化各部門在推進老舊小區(qū)改造中應(yīng)負的職責(zé)以及應(yīng)出臺的配套政策措施，協(xié)同推進，形成工作合力?！?/span>

二是進一步加大財政金融支持力度。將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造作為重要民生工程和發(fā)展工程，進一步加大專項資金支持額度，維持戶均支持力度相對穩(wěn)定。出臺銀行機構(gòu)支持老舊小區(qū)改造的政策文件，引導(dǎo)政策性銀行、商業(yè)銀行加大產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新力度，對實施老舊小區(qū)改造的企業(yè)提供信貸支持，適當(dāng)給予利率優(yōu)惠。

三是創(chuàng)新老舊小區(qū)改造模式。王玉志具體表示，支持把一個或多個老舊小區(qū)與相鄰或附近的舊城區(qū)、棚戶區(qū)、舊廠區(qū)、城中村改造等項目捆綁統(tǒng)籌，生成大片區(qū)老舊片區(qū)改造項目，作為實施平臺，吸引社會資金投入，實現(xiàn)投入產(chǎn)出平衡。
????四是完善老舊小區(qū)改造政策體系。出臺老舊小區(qū)改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，明確改造內(nèi)容、分類和標(biāo)準(zhǔn)，提升改造質(zhì)量。出臺規(guī)劃、用地、不動產(chǎn)登記等政策，允許適當(dāng)調(diào)整小區(qū)原用地性質(zhì)、建筑密度、容積率等指標(biāo)，鼓勵在老舊小區(qū)及周邊空地、低效用地上增設(shè)物業(yè)、養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、商業(yè)等設(shè)施，完善小區(qū)功能。出臺優(yōu)惠政策，鼓勵電力、通信、燃氣、供水、熱力等專營機構(gòu)參與老舊小區(qū)改造。
?????五是構(gòu)建老舊小區(qū)管理長效機制。王玉志建議，應(yīng)推動改造后小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，引導(dǎo)利用現(xiàn)代化識別系統(tǒng)和視頻監(jiān)控、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等信息化手段，提高智能化管理水平，打造一批“智慧住區(qū)”。加強老舊小區(qū)出入口人員、車輛管理，推動與公安等部門數(shù)據(jù)共享，提升老舊小區(qū)應(yīng)對突發(fā)事件的能力。

地方落實——從“改房子”到“改生活”浙江老舊小區(qū)這樣改造

去年我省被列為全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點省后，相關(guān)工作就緊鑼密鼓地展開。今年，全省將改造不少于500個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，總投資超過75.8億元，受益居民28.5萬戶。怎么改？由誰來改？錢從哪里來？近日，省建設(shè)廳編制出臺《浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則（試行）》（下稱《導(dǎo)則》）。

既重“面子”也重“里子”

近日，建于上世紀(jì)80年代的杭州市上城區(qū)紫陽街道新工社區(qū)正經(jīng)歷“微更新”，到6月底將實現(xiàn)“逆生長”，變身為一個功能齊全的現(xiàn)代化小區(qū)。

“本輪改造內(nèi)涵豐富，主要圍繞設(shè)施改造、環(huán)境優(yōu)化、服務(wù)提升三個方面，完善老舊小區(qū)功能?！笔〗ㄔO(shè)廳城市建設(shè)處一級調(diào)研員郎利民介紹，《導(dǎo)則》提出“六個有”的目標(biāo)：有完善的基礎(chǔ)設(shè)施、有整潔的居住環(huán)境、有配套的小區(qū)服務(wù)、有長效的管理機制、有特色的小區(qū)文化、有和諧的鄰里關(guān)系。

具體來說，設(shè)施改造方面，除了給小區(qū)“美顏”，還要為小區(qū)增加一批“新基建”：加裝電梯、無障礙設(shè)施、智慧安防改造、停車設(shè)施、充電樁、污水零直排、通訊設(shè)施“三網(wǎng)融合”、養(yǎng)老托幼設(shè)施等。

在環(huán)境優(yōu)化方面，改造要深度挖掘小區(qū)特色文化，尊重及利用具有歷史文化價值的街巷和景觀。

服務(wù)提升，也是改造的重中之重。《導(dǎo)則》提出“同步改造提升、同步服務(wù)提升”的基本原則，小區(qū)改造完成后提供配套物業(yè)管理服務(wù)，并將落實長效物業(yè)服務(wù)?！秾?dǎo)則》“鼓勵進行局部改擴建老舊小區(qū)的公共活動用房”，以提升小區(qū)的服務(wù)能力。

居民由“配角”變“主角”

據(jù)介紹，本輪城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，總體上以2000年前建成的、群眾改造意愿強烈的老舊小區(qū)為重點，不包括已納入棚戶區(qū)改造計劃的小區(qū)，但也允許“破例”。在時間上，還可將2000年后建成、符合改造條件的一并納入；在地域上，由縣城城關(guān)鎮(zhèn)拓展至建制鎮(zhèn)；在小區(qū)類型上，不局限于房改房、公房，將商品房、自建房也納入改造范圍。

小區(qū)怎么改？《導(dǎo)則》提出，按“政府引導(dǎo)、多方參與”的原則，積極開展“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”活動，加強政府引導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，動員群眾廣泛參與。

“堅持政府引導(dǎo)、多方參與，能改則改、愿改盡改，政府不大包大攬、不大拆大建，不下指標(biāo)、不下任務(wù)?！崩衫裾f，居民是本輪改造的主角。

《導(dǎo)則》提出，由各地根據(jù)小區(qū)實際和居民意愿自由組合確定改造清單，并對施工驗收、全周期管理等提出要求。

從民生工程到發(fā)展工程

新一輪的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，更強調(diào)站在拉動內(nèi)需、推進制造業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展，穩(wěn)定投資、加快推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高度來推進，不僅是民生工程，更是一項“發(fā)展工程”。

這一輪城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，堅決避免房地產(chǎn)化，堅決守住兩條“紅線”：一不拆居民住房，二不動遷居民。兩條“紅線”一劃，老舊小區(qū)改造的資金籌措，其實比以前更難。那么，本輪改造的錢，從哪里來？

《導(dǎo)則》要求，創(chuàng)新老舊小區(qū)改造投資融資機制，探索多元化融資，運用市場化方式吸引社會力量參與。在這方面，浙江已有不少成功實踐。舟山市定海區(qū)以固定資產(chǎn)向中國工商銀行定海支行申請了3.5億元的銀行貸款，用于城區(qū)老舊小區(qū)改造。金華市浦江縣中山路區(qū)塊老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工程，由政府和居民共同出資，居民出資比例達到25%。

根據(jù)《導(dǎo)則》，老舊小區(qū)改造中應(yīng)當(dāng)通過整合存量房產(chǎn)或建設(shè)增量房產(chǎn)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供必要的管理辦公和經(jīng)營場所，并形成小區(qū)后續(xù)服務(wù)自我“造血能力”。

地方落實——全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作推進會召開

9月8日，全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作推進會召開。市委副書記、市長鄒自景出席會議并講話。副市長彭洪主持會議。

會議傳達學(xué)習(xí)了國務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》和全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作推進會議精神。

會議指出，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是一項重大的民生工程，是提升城市品質(zhì)、滿足人民群眾美好生活需要的發(fā)展工程，也是今年全市確定的30件民生實事之一，對穩(wěn)投資、惠民生和推進城市更新具有重要意義。

要嚴格改造標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)制定推進計劃。要嚴格界定改造對象，把群眾急需和民生痛點擺在突出位置，優(yōu)先將建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、公共服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)納入改造范圍，完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升公共服務(wù)水平，推動建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。要科學(xué)制定改造計劃，對2000年底以前建成的老舊小區(qū)進行全面摸底調(diào)查，建立項目儲備庫，實行臺賬管理，確保應(yīng)改盡改。要充分用好老舊小區(qū)改造政策，加快對零散小區(qū)的改造。各縣區(qū)要合理編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造年度計劃。改造提升方案要切合實際，體現(xiàn)小區(qū)特點，絕不能搞政績工程、形象工程。

要發(fā)揮群眾主體地位，實現(xiàn)共謀共建。堅持“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”的理念，積極建立政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、群眾積極參與、社會力量支持的體制機制。做好群眾工作，廣泛征求群眾意見，充分調(diào)動小區(qū)群眾參與改造的主動性、積極性，變“要我改”為“我要改”。注重搞好宣傳引導(dǎo)，提升社會各界對改造工作的思想認識，調(diào)動小區(qū)關(guān)聯(lián)單位和社會力量支持、參與改造。抓好示范引領(lǐng)。組織引導(dǎo)社區(qū)內(nèi)機關(guān)、企事業(yè)單位積極參與、率先推動改造工作，結(jié)合實際推進試點改造，發(fā)揮示范帶動作用。

要創(chuàng)新體制機制，加快項目建設(shè)進度。要優(yōu)化簡化項目審批流程。要結(jié)合優(yōu)化政務(wù)服務(wù)、提升營商環(huán)境對涉及的審批環(huán)節(jié)深入調(diào)研，盡快出臺我市的操作指南，指導(dǎo)縣區(qū)建立老舊小區(qū)改造方案聯(lián)合審查機制，借鑒學(xué)習(xí)先進經(jīng)驗，提高項目審批效率。要統(tǒng)籌整合各類項目。整合電力、通訊、供排水、燃氣等項目優(yōu)先納入改造，同步推進實施養(yǎng)老托育、文化教育、公共衛(wèi)生等方面涉及的各類設(shè)施增設(shè)或改造。要明確項目實施主體。創(chuàng)新項目實施方式，健全項目管理機制，加快項目推進實施。要注重歷史傳承。嚴格落實歷史建筑、特色建筑保護修繕的相關(guān)要求，注重保護歷史文化街區(qū)，打造城市特色，延續(xù)歷史文脈。

要堅持常態(tài)長效，推動共建共管共享。充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會等共同推進改造。要建立健全長效管理機制。發(fā)動居民參與改造后的運維管理，實現(xiàn)從“政府一管到底”到“共謀共建共管”轉(zhuǎn)變，共同維護改造成果。積極引入物業(yè)服務(wù)，提高老舊小區(qū)管理和服務(wù)的綜合水平。

要強化組織保障，確保工作落地落實。要加強組織領(lǐng)導(dǎo)。各縣區(qū)作為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)實施主體，主要領(lǐng)導(dǎo)要親自研究部署，分管領(lǐng)導(dǎo)要全力抓好工作落實。市級相關(guān)部門要協(xié)同聯(lián)動，增強工作合力，提升改造實效。要拓寬資金渠道，積極爭取補助項目資金，大力探索老舊小區(qū)市場化和其他社會資本融合模式，挖掘盤活小區(qū)閑置資源，吸引專業(yè)機構(gòu)和社會資本參與。引導(dǎo)居民出資參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和維護管理。要加強督導(dǎo)檢查，推動層層壓緊壓實責(zé)任。

會上，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局匯報我市老舊小區(qū)改造工作推進情況。蒼溪縣、利州區(qū)、市發(fā)改委、市經(jīng)信局、市自然資源局、州區(qū)上西街道則天南路社區(qū)發(fā)言。

調(diào)研報告——榆林市老舊小區(qū)改造調(diào)研報告

老舊小區(qū)改造作為一項重大民生工程，群眾熱切期盼，改造意愿非常強烈。2019年國家住建部等三部門聯(lián)合出臺文件將其列為保障性安居工程，給予中央資金補助。我省住建廳等三部門也聯(lián)合出臺文件，對我省老舊小區(qū)改造工作提出具體實施意見。我市也在2019年政府工作報告中，將老舊小區(qū)改造列為“民生十件實事”之一試點實施。據(jù)了解，目前我市此項工作推進困難重重、進展緩慢。為深入查找原因并向市政府提出工作建議，市政研督查辦成立調(diào)研組，先后召集住建、發(fā)改、財政等部門和榆陽區(qū)、高新區(qū)相關(guān)工作人員及部分老舊小區(qū)的居民代表進行座談交流，并赴山東省淄博市、福建省廈門市和我省西安市開展專題調(diào)研，形成如下調(diào)研報告。

一、老舊小區(qū)改造的重大意義

在國家棚戶區(qū)改造政策漸趨收緊的大背景下，通過改造讓老舊小區(qū)“舊貌換新顏”，在改善群眾居住環(huán)境、平抑城市房價、穩(wěn)投資和穩(wěn)就業(yè)、提升城市基層治理水平等方面具有重要意義，是順民意、得民心的重大民生工程。

（一）大幅改善居民生活環(huán)境，提升城市整體形象。根據(jù)在淄博、廈門等地調(diào)研了解，通過老舊小區(qū)改造，小區(qū)設(shè)施設(shè)備陳舊、功能配套不全、物業(yè)管理缺失、小區(qū)環(huán)境臟亂差等群眾反映強烈的城市管理“頑疾”得以解決，居民生活環(huán)境和設(shè)施都得到根本提升，生活質(zhì)量顯著改善，群眾的滿意率達到90%以上，都衷心地對黨和政府的惠民政策點贊。

（二）有利于平抑房價過快增長，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。與棚改不同，老舊小區(qū)改造并不會產(chǎn)生短期購房需求大量激增現(xiàn)象。相反，小區(qū)生活設(shè)施和整體環(huán)境改造提升后可降低房屋空置率，促進存量住房的交易和周轉(zhuǎn)，釋放居民改善型住房需求。根據(jù)淄博市統(tǒng)計，改造后的老舊小區(qū)房價和租金平均上漲約15%到20%左右，房屋空置率大幅下降。

（三）是當(dāng)前穩(wěn)投資、促消費的重要途徑。與其它重大基礎(chǔ)設(shè)施項目、工業(yè)投資項目相比，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目投資周期短，一般為半年左右即可完成，資金周轉(zhuǎn)很快，同時邊際效益明顯，能迅速轉(zhuǎn)化為消費能力。另外也可激活居民更新房屋內(nèi)部裝修、購買家具等消費?？梢哉f老舊小區(qū)改造是一項既能保民生，又能穩(wěn)投資穩(wěn)就業(yè)，還能拉動消費的多贏工程。

（四）有利于提升城市基層社會治理水平。老舊小區(qū)改造的是環(huán)境，凝聚的是人心。根據(jù)淄博、廈門、西安等地經(jīng)驗，通過發(fā)動群眾共同締造美麗家園的歷練，群眾精神面貌大幅提升，主動維護小區(qū)環(huán)境，自覺參與社區(qū)管理的主人翁意識得到很大提升，許多人成為了老舊小區(qū)改造的義務(wù)宣傳員、講解員，基層社會治理能力和治理水平也相應(yīng)提高。

二、我市工作現(xiàn)狀及主要困難

據(jù)統(tǒng)計，我市僅中心城區(qū)在2000年前建成交付的老舊小區(qū)就有176個（榆陽區(qū)162個，高新區(qū)有14個），7層以下（以6層、5層居多）無電梯住宅樓868棟，總建筑面積132.61萬平方米，涉及群眾約1.1萬戶、4萬多人。這些小區(qū)普遍存在困難群眾相對集中、房屋建筑老化、基礎(chǔ)設(shè)施缺失、外觀立面破損、生活環(huán)境臟亂差、治安和消防隱患突出、管理力量薄弱等問題，居民改善居住環(huán)境、提升生活質(zhì)量的愿望非常強烈。

（一）工作現(xiàn)狀。根據(jù)調(diào)研組調(diào)查了解，截止2019年10月底，我市老舊小區(qū)改造工作目前剛剛起步，面臨很多問題和困難，整體工作推進緩慢。

1.改造試點推進緩慢。因靈秀街、保齡球館片區(qū)居民意見征求難以統(tǒng)一等原因，市政府第53次專題會議決定重新選定改造小區(qū)。市住建局和榆陽區(qū)政府經(jīng)摸底調(diào)研，先后2次變更改造對象，最終選定大有當(dāng)巷、桃園小區(qū)、市建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站家屬院3個小區(qū)作為改造試點項目，截止2019年9月底，大有當(dāng)巷改造工程已經(jīng)開工，其它2個小區(qū)正在辦理前期手續(xù)，預(yù)計2020年春季開工。

2.亟需啟動中省補助項目。2019年4月國家三部委《通知》文件發(fā)出后，為爭取中省補助資金，市發(fā)改委在全市范圍內(nèi)遴選了33個（其中中心城區(qū)15個）住宅小區(qū)，編制上報了《榆林市2019年老舊小區(qū)改造配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中央預(yù)算內(nèi)投資建設(shè)計劃》，9月初省發(fā)改委已下達我市15個小區(qū)的改造資金3267萬元，其中榆陽區(qū)10個、子洲縣4個、佳縣1個，這些項目亟需市區(qū)兩級財政配套資金，盡快啟動實施。

（二）我市工作中存在的難點。根據(jù)調(diào)研情況，調(diào)研組認為我市老舊小區(qū)改造工作中存在的難點有以下四個方面：

1.部門間協(xié)調(diào)機制不順。由于老舊小區(qū)改造在我市剛剛推行，各部門之間缺乏配合協(xié)作機制。一是在項目申報上，上下級政府、相關(guān)部門之間沒有明確的申報流程，存在相互推諉現(xiàn)象，造成項目申報無所適從。二是項目審批手續(xù)繁雜，涉及發(fā)改、規(guī)劃、消防、住建、執(zhí)法、質(zhì)檢等多個部門，尤其是電梯加裝審批手續(xù)更為復(fù)雜。三是施工過程中需要協(xié)調(diào)電力、供水、供暖、通訊等管道線路設(shè)施運營單位同步實施，各管道（管線）經(jīng)營單位之間協(xié)調(diào)難度很大。

2.居民自治力量薄弱。大部分老舊小區(qū)缺乏能力強又不怕麻煩的“牽頭人”或自治組織，小區(qū)改造面臨無人組織實施的局面。一是我市住宅小區(qū)沒有業(yè)主委員會或業(yè)主委員會不發(fā)揮作用的現(xiàn)象較為普遍，全市496個老舊小區(qū)中無物業(yè)管理或物業(yè)管理不健全的小區(qū)有434個，占87.5%。二是社區(qū)居委會因職能和人員等方面的制約，對老舊小區(qū)改造的推進上心有余而力不足，沒有能力充分發(fā)動群眾，更沒有能力組織實施。

3.居民意見統(tǒng)一困難。據(jù)調(diào)查，我市老舊小區(qū)改造前居民意見統(tǒng)一難度普遍較大。主要原因:一是大部分居民參與公眾事務(wù)的意識不強，對小區(qū)改造工程不參與也不關(guān)心，坐等政府推動；二是由于小區(qū)居民之間自身思想素質(zhì)、文化差異、個體需求差異等原因，對改造的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等方面眾口難調(diào)；三是部分居民擔(dān)心改造影響自身利益而強烈反對，比如擔(dān)心改造會拆除違章建筑，一樓和二樓居民擔(dān)心電梯加裝影響采光和通風(fēng)等。

4.資金籌集渠道單一。我市老舊小區(qū)改造資金來源目前主要靠政府財政投入，居民出資難度較大，引入企業(yè)進行市場化改造還無從談起。一是爭取中省資金補助比例過少，2019年國家向陜西省下達老舊小區(qū)補助資金13.4億，其中下達我市僅3267萬元，僅占2.4%，主要原因就是我市相當(dāng)一部分老舊小區(qū)因各類審批手續(xù)缺失而無法申報。二是部分居民存在等、靠思想，過分依賴政府財政投入，自己不愿出資。尤其是電梯加裝費用財政相對補助較少，個人出資比例大，高低樓層之間費用分擔(dān)比例協(xié)商難度很大。

三、工作推進建議

針對我市老舊小區(qū)改造工作中存在的難點問題，借鑒其它地市先進經(jīng)驗做法，調(diào)研組認為推進我市老舊小區(qū)改造工作必須要堅持問題導(dǎo)向，先保民生、后做提升，政府在盡力而為的同時要量力而行，具體做好以下四個方面工作。

（一）建立協(xié)調(diào)推進機制。一是在市級成立老舊小區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，由政府主要領(lǐng)導(dǎo)或分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，住建、發(fā)改、財政、資源規(guī)劃、城管執(zhí)法、水務(wù)、電力等部門為成員單位，建立項目快速申報審批通道。二是明確各部門工作職責(zé)，由住建部門負責(zé)老舊小區(qū)改造的總體規(guī)劃和協(xié)調(diào)推進；發(fā)改部門負責(zé)建立改造項目“儲備池”，積極爭取中省補助資金；財政部門負責(zé)市級補助資金撥付；其它部門在職責(zé)范圍內(nèi)各負其責(zé)；三是明確各縣市區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會老舊小區(qū)改造的屬地工作責(zé)任，參照市級領(lǐng)導(dǎo)小組成立專門機構(gòu)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門和單位工作職責(zé)，整合歸集各類小區(qū)改造資金。四是明確街道辦事處和社區(qū)居委會為老舊小區(qū)改造申報和實施主體，開展小區(qū)改造的宣傳、全面摸排小區(qū)居民改造意愿，并具體實施小區(qū)改造項目。五是建立電梯加裝綠色審批通道，在原建設(shè)項目用地范圍內(nèi)加裝電梯的，建議不再辦理土地占用等相關(guān)手續(xù)，免收土地價款、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等行政事業(yè)性收費。在業(yè)主意見統(tǒng)一的前提下，不考慮加裝電梯后住宅采光、日照間距等問題，同時簡化規(guī)劃、設(shè)計、施工、消防等審批流程、縮短審批時限。

（二）發(fā)動群眾主動參與。一是在改造前由社區(qū)居委會指導(dǎo)小區(qū)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，由業(yè)委會負責(zé)與居民充分溝通，提前做好群眾思想工作，充分發(fā)揮社區(qū)黨員干部、社會賢達和其它熱心群眾的帶動引領(lǐng)作用，爭取居民理解和支持。二是改造時組織業(yè)主全程參與，由居民就改造內(nèi)容和小區(qū)后續(xù)管理充分討論，由街道辦事處作為主體開展項目申報、方案設(shè)計和改造施工。三是在既有住宅加裝電梯上，借鑒西安、廈門經(jīng)驗，即在社區(qū)居委會或業(yè)主委員會組織下，本單元三分之二以上業(yè)主同意即可批準(zhǔn)實施，由業(yè)主自行協(xié)商確定資金分擔(dān)辦法和低層住戶利益補償辦法，財政給予適當(dāng)獎補。

（三）合理劃分政府和業(yè)主責(zé)任。在老舊小區(qū)改造中，政府的角色應(yīng)該是推進者和引導(dǎo)者，財政資金應(yīng)更多發(fā)揮正向激勵和兜底作用，而不是大包大攬。一是合理劃分改造內(nèi)容。將改造內(nèi)容分為環(huán)境整治、民生基礎(chǔ)設(shè)施、綜合提升類三個類別，制定老舊小區(qū)改造內(nèi)容“菜單”和改造標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)小區(qū)現(xiàn)狀確定改造的“必選項”和居民“自選項”。二是明確政府和居民資金負擔(dān)比例。對于小區(qū)環(huán)境整治和水、電、氣、暖等樓體外的民生基礎(chǔ)設(shè)施，根據(jù)現(xiàn)行政策，由各級財政負擔(dān)；對于居民自選類的小區(qū)綜合提升類和住宅樓本體的改造內(nèi)容，由居民自行決定是否改造，資金主要由居民承擔(dān)，市、區(qū)財政給予適當(dāng)獎補（詳見附表）。小區(qū)改造項目的前期設(shè)計、評審等手續(xù)辦理費用建議由財政承擔(dān)。

（四）探索市場化改造模式。探索以市場化方式引入社會資本參與小區(qū)改造，切實減輕財政支出壓力。一是對具備市場化運作條件的老舊小區(qū)，采取小區(qū)業(yè)主利益捆綁開發(fā)(包括賦予小區(qū)特許經(jīng)營權(quán)、建設(shè)停車位、加層改造)、商業(yè)捆綁開發(fā)(與城市其他優(yōu)質(zhì)項目打捆)等政策激勵方式，引導(dǎo)有實力的企業(yè)參與投資改造。二是探索政府和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照一定比例出資聯(lián)合改造，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過獲得特許經(jīng)營和政府物業(yè)補助等方式，逐步回收改造成本。三是探索物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他企業(yè)按照一定比例出資聯(lián)合改造，通過加裝電梯和建設(shè)停車場等設(shè)施設(shè)備的出售、租賃收益，逐步回收改造成本。四是探索多方共建，通過制定優(yōu)惠政策，引導(dǎo)水、電、氣、暖等經(jīng)營單位更新維護相關(guān)管道、線路設(shè)施。

（五）建立小區(qū)管理長效機制。老舊小區(qū)改造不僅僅改造的是硬件設(shè)施和小區(qū)生活環(huán)境，更重要的是做好改造小區(qū)的后續(xù)管理，避免“前改后亂”現(xiàn)象。要充分發(fā)揮社區(qū)居委會或基層社區(qū)黨組織作用，一是對于已有物業(yè)管理的小區(qū)，加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理力度，切實提升物業(yè)服務(wù)水平。二是對于物業(yè)管理不健全的小區(qū)，在健全居民自治的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)業(yè)主根據(jù)小區(qū)情況，靈活自主選擇專業(yè)物業(yè)公司、社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理、自我管理等物業(yè)管理模式。三是對未建立住宅專項維修基金的機制老舊小區(qū)，引導(dǎo)業(yè)主補交住宅專項維修基金，為后續(xù)小區(qū)設(shè)施維修維護提供資金保障。

關(guān)于進一步加強老舊小區(qū)改造的建議

一、基本情況

老舊小區(qū)的提升改造一直是城市建設(shè)中的一項重點、難點問題，一直受到各級政府的高度重視。近年來，我區(qū)對城區(qū)部分老舊小區(qū)進行不同程度的改造，今年計劃改造27個小區(qū)，涉及西江新村、濱江新村、海棠新村、錦江區(qū)、永寧區(qū)等2000 年前建成的小區(qū)，總建筑面積超107萬平方米，將惠及10826個住戶，分二期實施，目前項目處于前期方案設(shè)計階段。經(jīng)過改造提升，城市面貌將得到大幅度提升，人民生活環(huán)境將明顯改善，但距離目標(biāo)任務(wù)還有差距，存在著房屋老化嚴重、配套設(shè)施不全、物業(yè)管理缺位等現(xiàn)狀。

2020年4月14日，李克強總理在主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議時提出，要加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，推動惠民生擴內(nèi)需。會議明確，今年要重點改造2000?年前建成的小區(qū)，并要求各地要統(tǒng)籌負責(zé)，按照居民意愿，重點改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。近日，浙江省建設(shè)廳編制出臺了《浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則（試行）》，為浙江城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提供了技術(shù)支持?！秾?dǎo)則》提出老舊小區(qū)改造“六個有”的理念，即有完善的基礎(chǔ)設(shè)施、有整潔的居住環(huán)境、有配套的小區(qū)服務(wù)、有長效的管理機制、有特色的小區(qū)文化、有和諧的鄰里關(guān)系，從而實現(xiàn)不僅僅是“改房子”，還要“改生活”的目標(biāo)，并形成小區(qū)后續(xù)服務(wù)自我“造血能力”，改善提升住宅小區(qū)的文化氛圍和文化氣息。

二、建議意見

鑒于目前黃巖老舊小區(qū)實際情況，并結(jié)合外地先進經(jīng)驗，特提出幾點建議：

一是摸清家底,科學(xué)規(guī)劃,全面部署城區(qū)老舊小區(qū)改造。建議盡快委托有資質(zhì)的單位、部門，對我區(qū)老舊小區(qū)的總體存量、類型、面積、居民人數(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施情況等進行調(diào)查摸底,建立相應(yīng)的項目庫。同時，做好規(guī)劃部署。建議盡快制定《黃巖區(qū)老舊小區(qū)改造總體規(guī)劃》，系統(tǒng)規(guī)范老舊小區(qū)改造工作。要明確改造的原則、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及投入保障、責(zé)任分工、組織實施等，使改造工作有“法”可依，有章可循。

二是積極拓展籌資渠道。李克強總理在國務(wù)院常務(wù)會議上指出，“建立政府與居民、社會力量合體共擔(dān)改造資金的機制，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營”。財政部在國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機制舉辦的發(fā)布會上表示，將增加地方政府專項債券提前下達限額，重點用于七大領(lǐng)域，其中增加了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)域。因此，建議在堅持政府投入為主體的基礎(chǔ)上，積極搭建投融資平臺，全力向上爭取專項債推進老舊小區(qū)改造，拓寬融資渠道。建議住建部門加強風(fēng)險評估，在充分論證項目預(yù)期和融資期限及還本付息匹配度的基礎(chǔ)上,合理編制項目預(yù)期收益與融資平衡方案。同時，充分利用小區(qū)的既有資源吸引社會資金，形成“政府扶持帶動，企業(yè)融資共建，居民參與受益”的共贏模式，減輕政府財政投入的壓力，增加社會投資渠道。

三是因地制宜，突出重點，突出個性化小區(qū)改造方案。?在加強對小區(qū)調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，堅持因地制宜，將老舊小區(qū)改造根據(jù)改造需求的輕重緩急分為“基礎(chǔ)設(shè)施改造”、“小區(qū)環(huán)境優(yōu)化”、“服務(wù)功能提升”三部分，為不同地域、不同條件的小區(qū)制定適宜的改造方案及內(nèi)容。在進行老舊小區(qū)改造設(shè)計時，要站在全區(qū)的角度來統(tǒng)籌規(guī)劃安排，在結(jié)合小區(qū)實際的基礎(chǔ)上，聘請專家智囊團，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋臍v史背景，深度挖掘老舊小區(qū)在文明創(chuàng)建方面的亮點，確定改造小區(qū)和改造方案。并廣泛征求群眾意見，充分論證方案，科學(xué)規(guī)劃設(shè)計，分別制定改造方案并組織實施，充分應(yīng)用垃圾分類、海綿城市、智能停車、通訊設(shè)施“三網(wǎng)融合”等建設(shè)理念，打造改造亮點品牌。

四是做好軟硬件設(shè)施改造，補齊城鎮(zhèn)老舊小區(qū)防疫短板。深入貫徹習(xí)近平總書記在統(tǒng)籌推進新冠肺炎疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展工作部署會議上的重要講話精神，通過改善小區(qū)基礎(chǔ)配套服務(wù)設(shè)施，實施智慧安防系統(tǒng)升級，完善老舊小區(qū)應(yīng)急管理配套設(shè)置，切實補齊城鎮(zhèn)老舊小區(qū)防疫短板、提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)防疫能力。同時，加強監(jiān)督管控,確保改造效果。要建立規(guī)范化、市場化運作的工程管理機制，強化施工過程管控;要充分發(fā)揮群眾的監(jiān)督作用，吸收業(yè)主代表參與改造工程現(xiàn)場監(jiān)督及驗收復(fù)核工作，打造群眾放心工程。

五是加強后續(xù)監(jiān)管跟進，引導(dǎo)老舊小區(qū)成立業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會或社區(qū)事務(wù)管理委員會，鼓勵居民主動參與小區(qū)日常管理，探索居民自治模式，從而提高老舊小區(qū)的自我管理能力和“造血”功能。

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