艾德一站通訊，近期又有消息稱順豐控股（002352）分拆順豐房托即將在港上市，預(yù)計(jì)明日路演募資3億美元。星展為順豐房托獨(dú)家保薦人，瑞信及摩根大通是聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人。

一、REITs是個(gè)啥？

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs），是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

簡單來說，REITs是一種類似封閉式公募基金，但投資標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)的投資工具。

REITs從投資者那募集資金，指定專業(yè)管理公司進(jìn)行管理，管理公司通過購買或投資房地產(chǎn)項(xiàng)目（如住宅房產(chǎn)（公寓）、零售房產(chǎn)（如購物大廈）、商務(wù)辦公樓、酒店、廠房和倉庫等），獲得房產(chǎn)升值收益和出租收益。所獲收益在扣除管理費(fèi)和其它相關(guān)費(fèi)用后，向投資者定期發(fā)放分紅。）

目前，有14只REITs在港交所上市，如越秀房托、招商房托等。不過，順豐房托初步重點(diǎn)投資香港和中國內(nèi)地的物流地產(chǎn)。若成功上市，有望成港交所首個(gè)以物流為主的REITs。

二、順豐房托基金規(guī)模如何？

招股書顯示，順豐房托基金由順豐控股100%持有，初始投資組合包括位于香港、佛山及蕪湖的三處現(xiàn)代物流物業(yè)，包含配備有自動(dòng)分揀及供應(yīng)鏈支持設(shè)施的分撥中心，資產(chǎn)包具有新舊物業(yè)搭配、平均出租率水平高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的特點(diǎn)。

其中，順豐香港物流園區(qū)的面積最大、租金最高，毗鄰香港國際機(jī)場，估值達(dá)52.8億港元。每平方米的月租金高達(dá)107港元，而佛山和蕪湖項(xiàng)目的租金為35港元/月/平方米和26港元/月/平方米，平均出租率在90%以上。

艾德一站通了解到，于今年3月底，順豐物流物業(yè)的可出租總面積約30.76萬平方米，估值達(dá)60.94億元，平均出租率為94.9%。

三、房托生意可觀嗎？

于2020年底，物業(yè)合共有33名租戶，截至2020年底，租金收入總額排名前五位的租戶，約占總租金收入的80.1%，而順豐關(guān)連租戶約占同期總租金收入的80.0%。約90.9%租戶（按可出租面積計(jì)算）來自物流行業(yè)，而其余租戶包括來自藥品、科技及其他行業(yè)的租戶。

關(guān)連租戶比例高，意味著租約穩(wěn)定性強(qiáng)。順豐控股作為國內(nèi)高速發(fā)展的頭部物流服務(wù)提供商，為順豐房托帶來穩(wěn)定的租金收入。

財(cái)務(wù)方面，2018-2020年，順豐房托營收分別為2.55億、2.69億及2.79億港元，年內(nèi)溢利為2.97億、1.74億及2688萬港元。其中，2020年前三季度由于疫情影響，香港租金大跌17%導(dǎo)致公司凈利潤大幅下降。

四、香港物流地產(chǎn)的市場怎么樣？

2015-2020年，中國內(nèi)地物流地產(chǎn)總面積復(fù)合年增長率約為2.9%，預(yù)計(jì)市場將穩(wěn)定增長，2020-2025年復(fù)合年增長率約為2.0%。同期，香港物流地產(chǎn)總面積復(fù)合年增長率約為0.7%，預(yù)計(jì)2020-2025年復(fù)合年增長率約為0.4%。

據(jù)了解，香港運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及快遞服務(wù)的行業(yè)集中度較低。截至2019年末，行業(yè)約有26000間相關(guān)公司，當(dāng)?shù)匚锪鞯禺a(chǎn)市場的主要租戶為國內(nèi)物流公司。

于2020年末，前10名占用者的市場份額僅為11.3%。按存量計(jì)，順豐速運(yùn)為第六大物流地產(chǎn)占用者。

五、物流地產(chǎn)REITs對順豐有何作用？

物流地產(chǎn)行業(yè)是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，通過物業(yè)經(jīng)營來獲取租金等經(jīng)營性收入，行業(yè)平均的資金回收期需要10年以上。但是通過發(fā)行REITs，順豐能大幅降低自有資金的需求量，將物流地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)運(yùn)營，有助于物流地產(chǎn)商及上下游企業(yè)的規(guī)?；瘮U(kuò)張。

同時(shí)發(fā)行REITs能拓寬融資渠道，降低融資成本，從而進(jìn)一步優(yōu)化收益渠道。

這也可從順豐首席戰(zhàn)略官陳飛的話中再次印證，“分拆房托上市，主要是希望將現(xiàn)時(shí)集團(tuán)的重資產(chǎn)慢慢減少，套現(xiàn)更多現(xiàn)金，因物流公司的全球趨勢都是以輕資產(chǎn)方式經(jīng)營，未來物流需要的不是資產(chǎn)，是科技，所以這個(gè)交易都會(huì)將嘉里物流的倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)拿走?！?/p>

作為首個(gè)以物流為主的REITs，順豐房托赴港上市也是得益于港交所政策的影響。今年以來港股市場的熱度一直不減，最近更有消息曝出字節(jié)跳動(dòng)、滴滴出行、奈雪的茶等將在港股IPO。隨著越來越多的知名企業(yè)赴港IPO，內(nèi)地的投資者也想布局港股市場。

現(xiàn)在，如果內(nèi)地投資者想入局港股，打新是最友好的方式，理由如下：

1、打新門檻低。有港股賬戶就能打，而且新股申購只需一手，通常在3000～10000港幣，不會(huì)過多的占用資金。

2、資金占用時(shí)間短，獲利快。從招股到上市一般只要半個(gè)月左右，趕上新股密集期，上市后馬上賣出回籠資金，繼續(xù)打新，整個(gè)資金就可以循環(huán)利用。

3、不設(shè)漲跌，更適合短線操作。港股上市首日可漲到100%甚至更高，而且支持t+0賣出，快速獲利。

而港股打新也很簡單，只需要開通一個(gè)艾德一站通港股賬戶，在招股時(shí)間內(nèi)打新然后上市賣出即可！