隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，在建工程的轉(zhuǎn)讓成為很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組、戰(zhàn)略調(diào)整甚至是積極自救的有效途徑。在建工程收購(gòu)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，開(kāi)展法律盡職調(diào)查是降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)。本文將對(duì)在建工程的收購(gòu)項(xiàng)目法律盡調(diào)的注意事項(xiàng)和要點(diǎn)作簡(jiǎn)要介紹。

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一、相關(guān)概念與盡調(diào)目的

所謂在建工程，是指經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，擁有合法完整用地手續(xù)，依據(jù)建設(shè)工程施工合同或總包合同，在國(guó)有土地上正在建設(shè)（包括已停建或緩建）房屋等建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施的工程項(xiàng)目。在建工程收購(gòu)，也稱(chēng)在建工程轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t是指在房地產(chǎn)或基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中，出讓方將出讓國(guó)有土地使用權(quán)及附著于該土地上的未建成的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施一并轉(zhuǎn)讓給受讓方，并由受讓方支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的民事法律行為。

對(duì)在建工程項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查，目的是通過(guò)審核在建項(xiàng)目的審批、批準(zhǔn)證書(shū)、手續(xù)、法律文件等材料以了解其合法性，發(fā)現(xiàn)其中存在的法律風(fēng)險(xiǎn);并及時(shí)予以補(bǔ)救,減少不規(guī)范及其可能帶來(lái)的損失。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)在建工程轉(zhuǎn)讓都是資產(chǎn)收購(gòu)，在建工程轉(zhuǎn)讓收購(gòu)的不僅是土地使用權(quán)還包括附屬在地塊上的在建工程，所以法律盡調(diào)工作應(yīng)聚焦于項(xiàng)目土地與建筑物的合法合規(guī)性。

二、項(xiàng)目工程資料

首先，需要對(duì)項(xiàng)目標(biāo)的基本情況有所了解，例如項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目地點(diǎn)及項(xiàng)目區(qū)位描述、項(xiàng)目用地面積、建筑面積及功能分區(qū)等情況介紹、總投資規(guī)模、已投投資規(guī)模、開(kāi)發(fā)主體投資占比、融資占比等等。值得注意的是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十九條“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第四十條規(guī)定的條件?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出，商住房屋項(xiàng)目在建工程轉(zhuǎn)讓的，需要滿(mǎn)足投資法定條件，即房屋建設(shè)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。

對(duì)于立項(xiàng)審批階段，需深入關(guān)注目標(biāo)項(xiàng)目建議書(shū)、概念設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目審批、立項(xiàng)政府批文等、項(xiàng)目五證情況、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、詳細(xì)規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)充設(shè)計(jì);設(shè)計(jì)審圖、建設(shè)工程報(bào)建、招標(biāo)備案、質(zhì)量安全報(bào)監(jiān)等文件資料及取得的相關(guān)批復(fù)。具體調(diào)查材料如下：

1、環(huán)保、消防、交通、民防、園林、日照、衛(wèi)生、上水、下水、供電、煤氣、電信等政府部門(mén)及相關(guān)單位各階段的征詢(xún)意見(jiàn)、審校文件;所有與該項(xiàng)目有關(guān)的往來(lái)文件、報(bào)告及政府通知、批文等資料。

2、五證：即國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、預(yù)售許可證等。

3、土地批租合同或土地有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)以及相關(guān)土地批準(zhǔn)文件。如果項(xiàng)目土地等各證為分期取得的,需要求說(shuō)明各期證件取得的時(shí)間，并附上相關(guān)證明文件(如證照、招拍掛成交確認(rèn)單、購(gòu)地合同及資金支付憑證、與政府簽訂的合同、政府會(huì)議紀(jì)要等）。重點(diǎn)需要調(diào)查土地及在建工程是否設(shè)定抵押或存在其他權(quán)利負(fù)擔(dān)。

對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，需調(diào)查項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，了解項(xiàng)目投資規(guī)模、自籌資金、融資計(jì)劃、開(kāi)發(fā)建筑成本分析、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排及實(shí)際進(jìn)度、銷(xiāo)售計(jì)劃、盈利預(yù)測(cè)等等。如果涉及拆遷，應(yīng)調(diào)查項(xiàng)目拆遷的情況，查閱拆遷許可證及相關(guān)拆遷協(xié)議、政府出具的征收征用文件、拆遷補(bǔ)償方案以及補(bǔ)償支付單據(jù)等。規(guī)劃用地范圍需要完成拆遷的拆遷情況統(tǒng)計(jì)表、已完成拆遷量及待拆遷量(包括住宅、企事業(yè)單位及公建設(shè)施等）。公司或項(xiàng)目享受政府政策或補(bǔ)貼的文件。

對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)階段，法律盡調(diào)應(yīng)關(guān)注目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)工報(bào)告、勘察報(bào)告、施工定位測(cè)量復(fù)核單、沉降、位移觀(guān)測(cè)記錄、樁基檢測(cè)等技術(shù)管理資料、基坑維護(hù)、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、隱蔽工程 、結(jié)構(gòu)吊裝等中間核驗(yàn)合格的證明;規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防等各部門(mén)的備案表和驗(yàn)收資料，房屋面積測(cè)量報(bào)告；所有設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定及業(yè)務(wù)聯(lián)系單、現(xiàn)場(chǎng)簽證單的資料匯總表、圖紙會(huì)審記錄、招投標(biāo)文件、已完工程決算報(bào)告、質(zhì)量事故報(bào)告及處理意見(jiàn)、總平面圖、竣工圖紙、配套驗(yàn)收、檔案驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案等資料；

除此之外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，應(yīng)結(jié)合客戶(hù)需求了解項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、項(xiàng)目區(qū)位及市場(chǎng)分析：所在城市、項(xiàng)目區(qū)位及相關(guān)情況簡(jiǎn)要介紹;項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況、項(xiàng)目所在地周邊土地的拍賣(mài)成交價(jià)格、項(xiàng)目周邊性質(zhì)類(lèi)似的樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售情況說(shuō)明、市政配套情況及和各配套部門(mén)接治、施工進(jìn)展情況等等，可以作為法律盡調(diào)報(bào)告的補(bǔ)充內(nèi)容。

三、合同資料

項(xiàng)目合同資料項(xiàng)下，法律盡調(diào)主要關(guān)注未完成合同履行情況，若涉及解除與重新簽訂是否存在障礙，重點(diǎn)注意重大合同的履行、變更、解除及債權(quán)債務(wù)承擔(dān)條款。另外，若目標(biāo)項(xiàng)目為房地產(chǎn)項(xiàng)目，在建工程已取得預(yù)售許可證并部分預(yù)售的，還需要對(duì)原預(yù)售合同進(jìn)行調(diào)查和處理。

其中，建設(shè)工程相關(guān)合同是法律盡調(diào)工作的重中之重，面對(duì)繁雜的建設(shè)工程合同經(jīng)辦律師應(yīng)要求項(xiàng)目公司提供詳盡的合同清單，并全面披露合同原文，需提供的具體合同包括但不限于：土地出讓、拆遷、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、咨詢(xún)、采購(gòu)、施工(包括樁基施工、總包施工、消防工程、智能化工程、弱電 工程、配套工程水電氣、園林綠化工程、機(jī)電工程機(jī)電設(shè)備、空調(diào)、電梯、進(jìn)戶(hù)門(mén)、陽(yáng)臺(tái)欄桿、空調(diào)百葉、飾面磚、門(mén)窗工程、裝修施工單位等）市政配套費(fèi)用、租賃協(xié)議、營(yíng)銷(xiāo)策劃、代理銷(xiāo)售合同(或包銷(xiāo)合同）等的所有合同。

四、財(cái)務(wù)資料

為達(dá)到控制目標(biāo)在建工程的目標(biāo)，收購(gòu)方通常會(huì)采用收購(gòu)目標(biāo)項(xiàng)目公司股權(quán)的模式，對(duì)此，法律盡調(diào)還需對(duì)項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查。

法律盡調(diào)工作中的財(cái)務(wù)資料審查主要涉及如下：項(xiàng)目公司歷年審計(jì)報(bào)告；會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)憑證；公司應(yīng)收款、應(yīng)付款、其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款的情況及賬齡分析表；股權(quán)投資情況，包括公司章程、股東、實(shí)際控制人名單、股權(quán)比例、實(shí)際出資情況等；無(wú)形資產(chǎn)情況，包括項(xiàng)目公司項(xiàng)下的知識(shí)產(chǎn)權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商業(yè)秘密等資料；固定資產(chǎn)及其他重大資產(chǎn)情況；借款、抵押擔(dān)保、融資租賃等負(fù)債情況；營(yíng)收及成本資料等等。

五、人力資源及涉訴情況

單純就項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓而言，人力資源和涉訴問(wèn)題并非在建工程收購(gòu)項(xiàng)目盡調(diào)工作的核心關(guān)注點(diǎn)。但是，在控制項(xiàng)目公司股權(quán)從而控制目標(biāo)項(xiàng)目的模式下，收購(gòu)方需承接項(xiàng)目公司的勞動(dòng)成本和涉訴風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下，我們需對(duì)項(xiàng)目公司人力資源和涉訴情況做詳盡調(diào)查。

對(duì)于人力資源情況，應(yīng)要求項(xiàng)目公司提供如下資料：公司員工基本情況說(shuō)明，需提供員工名冊(cè)，包括正式用工、勞務(wù)派遣用工及其他用工；公司與其董事、監(jiān)事或高級(jí)管理人員簽訂的任何書(shū)面聘用、服務(wù)合同、報(bào)酬協(xié)議、股權(quán)或獎(jiǎng)金激勵(lì)合同；公司就核心員工是否存在交易相關(guān)的留任補(bǔ)償?shù)忍貏e安排；公司內(nèi)部規(guī)章制度；公司繳付社會(huì)保險(xiǎn)及公積金的情況證明；公司是否存在欠繳基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、計(jì)劃生育保險(xiǎn)及住房公積金的情況；有無(wú)無(wú)勞動(dòng)爭(zhēng)議情況說(shuō)明；公司與其雇員、董事、監(jiān)事或高級(jí)管理人員簽訂的保密協(xié)議、競(jìng)業(yè)禁止協(xié)議等協(xié)議。

而對(duì)于涉訴情況，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目公司已有或正在進(jìn)行的法律訴訟或仲裁的說(shuō)明及案件材料；可預(yù)見(jiàn)的、潛在的重大訴訟或仲裁說(shuō)明；因環(huán)保、稅收、安監(jiān)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)品責(zé)任、勞動(dòng)關(guān)系等原因受到相應(yīng)行政處罰及執(zhí)行情況；因環(huán)保、稅收、安監(jiān)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)品責(zé)任、勞動(dòng)關(guān)系等原因正在接受相應(yīng)調(diào)查，調(diào)查情況進(jìn)展及可能的結(jié)論及處罰結(jié)果；自行和解、調(diào)解、協(xié)議取得或放棄的權(quán)利、主張、要求或禁止進(jìn)一步行動(dòng)的情況。經(jīng)辦律師需尤其注意目標(biāo)項(xiàng)目是否存在權(quán)屬、抵押、工程質(zhì)量、安全事故或其他影響工程順利建設(shè)的涉訴情況，這部分的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)重點(diǎn)披露。

六、稅務(wù)資料

在稅務(wù)方面，法律盡調(diào)工作需審查項(xiàng)目公司及目標(biāo)項(xiàng)目的稅務(wù)清繳情況及相應(yīng)憑證，核查其是否存在稅務(wù)合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。另外，盡調(diào)經(jīng)辦律師應(yīng)對(duì)在建工程轉(zhuǎn)讓所涉稅種，是否存在稅收或產(chǎn)證補(bǔ)貼做一定了解，以便在交易架構(gòu)設(shè)計(jì)中為客戶(hù)提出利益最大化方案。

七、小結(jié)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷重新洗牌階段，在建工程收購(gòu)業(yè)務(wù)將如火如荼地開(kāi)展，但在建工程往往因其項(xiàng)目尚未開(kāi)發(fā)完成，且涉及的相關(guān)法律關(guān)系較為復(fù)雜而存在眾多法律風(fēng)險(xiǎn)，所以法律盡調(diào)工作對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的防范和客戶(hù)商業(yè)利益的提升具有至關(guān)重要的作用。本文僅對(duì)于一般性在建工程法律盡調(diào)重點(diǎn)、要點(diǎn)作介紹，具體項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，經(jīng)辦律師應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和客戶(hù)的關(guān)切點(diǎn)做靈活調(diào)整。