作者 |?杜松子

出品 | 焦點財經(jīng)

短短三年，中梁控股便完成了千億規(guī)模、港股上市以及凈負債率下降超30倍的蛻變。

2016年，中梁控股合約銷售額190億元，凈負債率1790%；2018年，中梁控股合約銷售額1015億元，凈負債率65.8%；2019年中梁控股敲鐘港交所，銷售額達1525億元。

幻象與現(xiàn)實，并不違和地在這家公司身上交織在一起。

2021年8月24日，中梁控股(2772.HK)發(fā)布2021年半年度業(yè)績報告。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)合約銷售金額達到950億元，同比增長40.3%；營業(yè)收入為329.1億元，同比上升38.5%；核心歸母凈利潤15.0億元，同比增長14.5%；

此外，其毛利潤增加約27.4%至68.31億元，但毛利率卻由去年同期的22.6%下降至20.8，報告中解釋為期內(nèi)交付物業(yè)項目的土地收購成本相對平均售價較高導致。

營、利增長不甚匹配，一般來說是由于拿地、銷售、融資成本的上升所致。

報告顯示，中梁控股銷售成本增加約41.7%至260.75億元；融資成本為2.08億元，同比增加5.6%。

新增土儲方面，今年上半年中梁以408億新拿67個項目，總面積為793.7萬平方米，其中二線城市項目占比34%，三線城市占比55%，四線城市占比約11%。

期內(nèi)，中梁控股拿地的平均成為為5135元/平方米，合約銷售均價為12600元/平方米，而去年同期的平均成本為4300元/平方米，銷售均價為12513元/平方米。

“456”高周轉模式+阿米巴管理體系

2016年，樓市的高速擴張掀起了房企總部入滬的浪潮，中梁便是其中之一。

這一年，中梁提出“456”高周轉模式，即4個月開盤、5個月現(xiàn)金流回正、6個月資金進行再投入，可謂將高周轉打法玩轉到了極致。

除此之外，創(chuàng)始人楊劍還在集團內(nèi)推崇 “阿米巴”管理模式，此模式最早由日本經(jīng)營之圣稻盛和夫提出的：把企業(yè)劃分成一個小的團體組織，通過獨立核算制運作，全員參與經(jīng)營。

不同的是，“中梁式阿米巴”更像是一種企業(yè)內(nèi)部的加盟模式。中梁集團收取20%左右的凈利潤做運營管理費，區(qū)域集團自負盈虧。

阿米巴模式下中梁還設置了“成就共享”機制，即在前期融資中，各區(qū)域負責人都被要求跟投，如果負責人沒錢，就向集團借錢配杠桿，利息按照金融機構水平計算。

重金之下必有勇夫。據(jù)悉，2016年上半年中梁便有4個項目獲得5000多萬元的成就共享獎金。

不得不承認，楊劍推崇的高周轉和阿米巴模式，確讓中梁的規(guī)模實現(xiàn)了快速擴張。然而，一味鼓吹高速周轉和現(xiàn)金導向，項目品質(zhì)就難以得到保證。

近年來，中梁旗下項目曝出的問題，幾乎涉及到房地產(chǎn)維權的各個方面。

自2021開年，已有平頂山中梁壹號院施工質(zhì)量嚴重不達標并強制業(yè)主收房、徐州中梁首府涉嫌虛假宣傳、昆明中梁首府項目反復延期交房等各種維權事件在多地上演。

此前的浙江義烏千萬豪宅“西江雅苑更是被央視痛批為“豆腐渣工程”，最終整個樓盤700多戶直接“推倒重建”。

今年3月，中梁正式發(fā)布2021年度品牌主張「品質(zhì)耕心美好」，表示將堅持“小步快跑，持續(xù)迭代”戰(zhàn)略，對標標桿品質(zhì)房企。但反觀2021年上半年業(yè)績報告中，并未出現(xiàn)”品質(zhì)“或”產(chǎn)品“相關字眼。

快跑是真，幾時迭代？

債務壓頂，腳踩紅線

除了品控頻繁造到質(zhì)疑外，早期高周轉打法下的債務壓力也開始逐漸顯露。

“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”楊劍的這句話在地產(chǎn)圈一度被廣泛流傳。

買“50輛寶馬mini”的成本也不可小覷。

2016至2018年，趁著棚改貨幣化得東風，中梁主動下沉布局三四線城市，期間分別拿地63塊、119塊、221塊和139塊，其中2018年平均不到兩天就要拿下1塊土地。

此前上市時的招股書顯示，截至2018年底，中梁有109個信托或資管計劃尚未償還，總額達到約147億元，占到當期借款總額的54.5%。

2018年后，伴隨著棚改紅利結束，中梁便開始加大對二線城市的布局，拿地成本進一步上升。今年上半年，在土拍市場極不穩(wěn)定的情況下，中梁也并未停下大手筆拿地的節(jié)奏。

截至報告期末，中梁（包括附屬公司、合聯(lián)營企業(yè)）總土地儲備為6580萬平方米，其中，已完工占比僅13.37%。集團目前面臨著高土儲高庫存的局面，未來在帶動項目開發(fā)上對資金的需求恐怕難以壓低。

2021年2月，中梁控股發(fā)行了2.5億美元于2022年到期的7.5%優(yōu)先票據(jù)；5月20日，中梁控股又再次發(fā)行了3億美元于2022年到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)。此前，中梁更是在上市后不到一年半時間共發(fā)行七筆美元債。

截至半年報告期末，中梁總有息負債為546億元，其中短期債務約為232.15億元，占比達43%，包括銀行及其他借款158.39億，優(yōu)先票據(jù)73.76億。

且作為“三道紅線”的試點企業(yè)，按照規(guī)定，中梁控股必須在2023年6月30日前完成降負債目標。

就今年上半年情況來看，中梁控股凈負債率已降至56.1%，現(xiàn)金短債比為1.2，均達標；但剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為79.3%，繼續(xù)踩中“一道紅線”。

此外，值得注意的是，報告期內(nèi)公司凈利潤總額為25.8億元，其中少數(shù)股東損益占比達到46.5%，而控股少數(shù)股東權益占比約為66.5%，兩項數(shù)據(jù)相差20個百分點。

此前的2018年～2020年，中梁控股少數(shù)股東權益占比分別為61.8%、58.2%和63.9%，但少數(shù)股東損益占比僅分別為23.56%、38.7%和43.0%。

一般來說，少數(shù)股東權益與損益之間的差別較大，則說明少數(shù)股東損益或許存在其他分配方式，并非全部來源于凈利潤，存在明股實債的可能性較大。