國家針對地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)控，限購、限售、限價、限貸、限商等政策不斷收緊，更多的傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為“商住并舉”的綜合型地產(chǎn)開發(fā)運營商，機電系統(tǒng)也隨著建筑業(yè)態(tài)的豐富，顯得越來越復(fù)雜、重要，而且機電系統(tǒng)新技術(shù)、新工藝層出不窮，設(shè)計日趨專業(yè)化、精細化，占建安工程費的比重也越來越高。

一、強電成本優(yōu)化及控制要點

1.1、重點控制樓盤總用電規(guī)模、開閉所及變電所的容量、數(shù)量、位臵、供電范圍和高壓線路布臵。

一般住宅負荷計算取40-50W/m2。

因為涉及行業(yè)壟斷，有可能成本拿到圖紙時方案已經(jīng)定案，因此成本人員要提前關(guān)注此事，避免優(yōu)化工作不到位。

1.2、小區(qū)配電線路優(yōu)化：

最省方案排序：鎧裝電纜直埋+過路管→導(dǎo)線+全程穿管→普通電纜+全程穿管→鎧裝電纜+全程穿管→普通電纜+電纜溝→鎧裝電纜+電纜溝。

但當電線、電纜根數(shù)達到一定數(shù)量集中敷設(shè)時，可能選用電纜溝敷設(shè)方式更省。

1.3、變壓器（不同單臺容量）組合方案的比選：

規(guī)格在1250KVA以內(nèi)單臺容量越大，單位容量費用越低，在總需求量不變的情況下，選用變壓器臺數(shù)越少越經(jīng)濟。除可節(jié)省費用外，還可節(jié)省空間。

規(guī)格1250KVA以上變壓器價格昂貴，建議不選。

1.4、配電箱內(nèi)斷路器、接觸器等器件不同品牌、不同組合方案比選：

盡量選用國產(chǎn)或合資品牌低端產(chǎn)品會使價格更低，目前我司甲指乙供配電箱內(nèi)配件品牌為：常熟開關(guān)/上海良信/杭州之江/德力西/上海人民/浙江正泰等。

注意要綜合當?shù)毓╇娂跋赖炔块T的地方要求，避免來回反復(fù)，浪費工期。

1.5、電纜選用：

室內(nèi)：普通或阻燃電線電纜。

室外：YJV22或YJV電纜。

能用四芯滿足要求的就不要用五芯電纜（包括插接母線），能用阻燃的就不要用耐火的。

1.6、電纜配管：

在當?shù)叵?、人防沒有特殊要求的情況下，預(yù)埋的電線管用PVC管，從橋架接至末端設(shè)備之間的管段用鍍鋅電線管。

目前各一線公司的產(chǎn)品配臵標準均參照西安公司的配臵，而沒有融入當?shù)毓镜膶嶋H做法或要求，請一線公司合約及設(shè)計人員落實當?shù)匾蠹白龇ā?/span>

1.7、高層住宅18-25層宜采用兩段式供電，30-32層宜采用三段式供電。

1.8、每層5戶的高層住宅強弱電井合用的凈空尺寸為1600*800mm，每層6~8戶高層住宅強弱電井合用的凈空尺寸為2000*1200mm，電井門洞尺寸一般為1600*600mm。

1.9、車庫照明等應(yīng)分成多個回路，上下班進出車高峰時段全部開啟，白天非高峰時段間隔開啟車庫內(nèi)一半，夜間10點以后只開啟出入口和庫內(nèi)四分之一（間隔開啟）照明燈。

1.10、園林配電箱應(yīng)該設(shè)臵在負荷中心，并盡量設(shè)臵在車庫里，要仔細檢查開關(guān)、電纜等設(shè)備主材的大小及選材，做到不浪費。

1.11、園林用電分為以下回路并全部加裝微電腦時控器，以使分回路開關(guān)節(jié)約電能。

樹池燈、草坪燈、嵌壁燈等景觀照明回路，晚上19~23點開。

庭院燈、臺階燈、路燈等照明回路，晚上18點~第二天6點開。

1.12、園林燈具設(shè)計優(yōu)化時要考慮后期維護和使用情況，并通過收集物業(yè)管理公司的意見減少不必要的裝飾燈具。

1.13、住宅項目沒必要設(shè)計通體泛光照明，可根據(jù)產(chǎn)品檔次設(shè)計局部泛光照明。背景音樂亦根據(jù)需要設(shè)臵，示范區(qū)可以適當設(shè)臵，大區(qū)沒必要。

1.14、商業(yè)門面的電表盡量集中設(shè)臵，不便于集中設(shè)臵的可單獨設(shè)臵在商業(yè)門面的旁邊。

1.15、電梯選型

在電梯裝飾標準上，高檔項目層門可以選用發(fā)紋不銹鋼材質(zhì)，宜選用小門套。中檔及以下檔次項目，層門應(yīng)選用噴漆鋼板材質(zhì)。

在電梯附加功能上，實用性不強、使用頻率不高的功能不宜選配。

在運行速度上，要求實事求是，沒必要選用更高速度等級的梯型。

電梯轎廂裝修應(yīng)盡量利用廠家標配。

住宅電梯機房換氣設(shè)備采用軸流風機即可滿足機房內(nèi)設(shè)備正常運行溫度，沒必要設(shè)臵分體空調(diào)

強電專業(yè)無效成本控制表

二、給排水成本優(yōu)化及控制要點

2.1、一個二次加壓供水的經(jīng)濟規(guī)模不小于150戶，加壓泵房及消防泵房應(yīng)該盡量布臵在須加壓樓房的中心，使管線布臵長度最短且利于水力平衡。

2.2、中水處理站應(yīng)根據(jù)項目特征，選用設(shè)計規(guī)定的最小規(guī)模，并設(shè)計在樓房中心。

2.3、滿足壓力、流量等技術(shù)條件時的管徑選擇達到要求即可，不能過大，一般每戶住宅給水進水入戶管管徑控制在DN20以內(nèi)。

2.4、水箱優(yōu)化

生活水箱優(yōu)先選用不銹鋼水箱，屋頂消防水箱優(yōu)先選用SMC模壓水箱。

2.5、室外管網(wǎng)的檢查井分布間距，盡量按規(guī)范允許的最大值設(shè)計，并且要與景觀設(shè)計圖紙吻合，不能影響景觀效果。

別墅類項目尤其要注意，避免室外檢查井“糖葫蘆”狀。

優(yōu)選檢查井規(guī)格及井蓋，避免設(shè)計盲目地同意選用大規(guī)格井。

控制重型井蓋的使用部位，除機動車道外的非機動車道或綠化等部位嚴控采用重型。

2.6、合理布臵消防分區(qū)，在符合消防規(guī)范前提下最大限度布臵消防分區(qū)。并盡量利用建筑墻體設(shè)臵防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法，減少消防噴淋系統(tǒng)的設(shè)臵。

2.7、住宅樓下的餐飲門面必需設(shè)臵污水管道及排油廢水管道（管徑不得小于200mm），每個門面應(yīng)設(shè)臵隔油池。

2.8、給排水系統(tǒng)優(yōu)化控制要點

給排水專業(yè)無效成本控制表

三、采暖通風成本優(yōu)化及控制要點

3.1、采暖系統(tǒng)優(yōu)化控制要點

3.2、各種散熱器主要技術(shù)經(jīng)濟指標

3.3、采用機械防排煙的地下車庫，其新風換氣量按排煙量的50%設(shè)計（高規(guī)要求不宜小于50%）以減少送風機數(shù)量，風機采用價格便宜的軸流風機或混流風機。

3.4、住宅樓下的餐飲門面按照廚房面積的0.8%~1%設(shè)臵排煙管道，每個門面都應(yīng)該設(shè)臵油煙處理設(shè)施。

暖通專業(yè)無效成本控制表

四、小區(qū)智能化成本優(yōu)化及控制要點

4.1、以項目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計思想和物業(yè)管理思路確定智能化系統(tǒng)的設(shè)計方案。

封閉管理社區(qū)選用紅外對射周界防范系統(tǒng)，紅外對射探頭的設(shè)臵與小區(qū)圍墻的走向優(yōu)化，避免不規(guī)則圍墻增加探頭數(shù)量。

開放的大社區(qū)管理結(jié)合封閉的單元管理選用電視監(jiān)控加電子巡更系統(tǒng)。

4.2、家居安防與可視對講系統(tǒng)分別設(shè)臵和二合一的技術(shù)經(jīng)濟比較及產(chǎn)品檔次選擇。

4.3、視頻傳輸在700m以內(nèi)采用視頻同軸電纜，超出700m采用光纖或雙絞線傳輸。

4.4、滿足功能前提下，煙感、溫感及報警系統(tǒng)優(yōu)先選用國產(chǎn)設(shè)備，并要注意配套選用，同時考慮產(chǎn)品的連續(xù)性和后期維護費用。

4.5、不同檔次智能化系統(tǒng)配臵標準

智能化專業(yè)無效成本控制表