記者丨寧曉敏 見習(xí)生丨夏路

出品丨鰲頭財經(jīng)（theSankei）

民營房企旭輝集團(tuán)股份有限公司（下稱“旭輝”，00884.HK）是業(yè)內(nèi)“模范生”，創(chuàng)始人之一林中則是地產(chǎn)行業(yè)堅定的“看多者”，無論在什么時候，他都對中國房地產(chǎn)和旭輝充滿信心。

2022年，旭輝因大業(yè)信托非標(biāo)融資展期而被傳債務(wù)逾期，引發(fā)了三大國際評級機構(gòu)對旭輝的降級，這也導(dǎo)致部分融資觸發(fā)了提前兌付條款，在短時間內(nèi)增加了旭輝的境外兌付壓力。

“蹲下來、活下去、站起來?！泵鎸Ь常种斜硎?，用時間換空間解決債務(wù)問題。

林中曾不止一次地表示，希望旭輝成為地產(chǎn)行業(yè)的“長跑者”，打造“百年老店”，持續(xù)穩(wěn)定地為投資者創(chuàng)造價值。在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整的當(dāng)下，“行者”旭輝能否經(jīng)受住考驗邁過難關(guān)仍需市場的檢驗。

做地產(chǎn)行業(yè)的“長跑者”

林中，1968年出生，福建南平人，旭輝集團(tuán)創(chuàng)始人之一，曾任旭輝控股董事兼主席。

從小勤奮刻苦的林中在廈門大學(xué)畢業(yè)后，進(jìn)入了體制內(nèi)，擁有人人羨慕的“金飯碗”。但是，林中并不喜歡這種一成不變的生活，毅然走出體制創(chuàng)業(yè)辦公司。

林中首先進(jìn)入一家房地產(chǎn)公司做銷售，在市場調(diào)研和各處“跑盤”中，逐漸鍛煉出敏銳的市場洞察力。

經(jīng)過一段時間的觀察和體驗，林中發(fā)現(xiàn)廈門想買房的人很多，但真正好的房子和好的中介卻不多。

廈門房地產(chǎn)于20世紀(jì)90年代初期剛開始萌動，整個行業(yè)內(nèi)十分缺乏中介服務(wù)商，包括代理銷售、策劃、房屋買賣租賃，這塊市場幾乎是空白的。

看準(zhǔn)這一空白市場，林中順勢在廈門創(chuàng)辦了“永升物業(yè)服務(wù)公司”。他認(rèn)為，“憑借代理銷售的經(jīng)驗，了解到客戶想要什么，也知道什么樣的產(chǎn)品才能打動客戶，這為永升后來轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)開發(fā)打下了堅實的基礎(chǔ)?！?/p>

1994年，林中的物業(yè)代理公司轉(zhuǎn)型成為置業(yè)公司永升旭日，正式加入地產(chǎn)開發(fā)商的大軍。

深耕廈門十余年，林中再度作出了一個影響企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵性決定——轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海。這意味著他放棄在廈門打下的江山，去一座陌生的城市重新開始。

2000年，林中將公司總部遷往上海并創(chuàng)建旭輝集團(tuán)。自此之后，旭輝集團(tuán)以上海為中心開啟了全國化布局，成長迅速。

在林中的帶領(lǐng)下，旭輝集團(tuán)很長一段時間里都把開放、共享戰(zhàn)略和快速開發(fā)戰(zhàn)略作為集團(tuán)適應(yīng)新形勢發(fā)展的兩大戰(zhàn)略。旭輝集團(tuán)因此也曾被稱為“合作之王”。

在這樣的戰(zhàn)略發(fā)展下，旭輝集團(tuán)規(guī)模得到迅速提升。近十年，旭輝集團(tuán)的銷售額增長了10倍，從2012年上市的96億元到2017年突破千億元，從2016年的530億元增長至2017年的1040億元，同比大漲96%，業(yè)績接近倍增。2018年，旭輝的合約銷售額達(dá)1520億元，行業(yè)排名也穩(wěn)固在TOP15。

2020年，林中家族以170億元人民幣財富名列《2020衡昌燒坊·胡潤百富榜》第312位。

目前，旭輝集團(tuán)已經(jīng)圍繞房地產(chǎn)主業(yè)的多元化業(yè)務(wù)布局，化身為“城市綜合運營商”。多元化業(yè)務(wù)布局主要涉及物業(yè)管理、長租公寓、教育、養(yǎng)老、商業(yè)、建筑產(chǎn)業(yè)化、基金管理、工程建設(shè)、裝修軟裝等。

林中曾不止一次地表示，更希望旭輝成為地產(chǎn)行業(yè)的“長跑者”，打造“百年老店”，持續(xù)穩(wěn)定地為投資者創(chuàng)造價值。

債務(wù)承壓多舉措化解風(fēng)險

亮眼的增長速度背后，旭輝集團(tuán)的發(fā)展之路也并非一帆風(fēng)順。

2022年9月底，房地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的“好學(xué)生”，開始“缺錢”了。

受行業(yè)整體環(huán)境影響，從2022年年末開始，旭輝在債務(wù)端面臨一定壓力。截至2023年6月末，公司總資產(chǎn)3382.02億元，總負(fù)債2607.56億元，權(quán)益總額774.45億元。

其中，發(fā)行人短期借款為1.78億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為236.89億元，短期債務(wù)達(dá)238.67億元。

與此同時，公司的貨幣資金為173.24億元（其中受限資金為4.24億元），相比2022年末減少5.92億元，降幅為3.30%。

公司的業(yè)績也出現(xiàn)大幅虧損。近日，旭輝集團(tuán)發(fā)布的公告顯示，2023年上半年，公司合并口徑凈利潤為-68.81億元，同比下降377.06%，其中歸母凈利潤為-64.32億元，同比下降456.69%。公司銷售端同步下滑，2023年1-7月，旭輝集團(tuán)實現(xiàn)累計合同銷售466.4億元，同比下滑41.14%。

虧損原因為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下跌，對物業(yè)項目計提減值撥備增加，人民幣兌美元貶值引致匯兌虧損，以及分占合營企業(yè)和聯(lián)營業(yè)務(wù)業(yè)績下降。

為提振業(yè)績，緩解流動資金壓力及為業(yè)務(wù)營運提供資金，公司正多渠道尋求措施，包括處置境外資產(chǎn)、推動債務(wù)重組、拓寬融資渠道、尋求馳援者等。

旭輝集團(tuán)賣掉了多個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)：先后變賣了長租公寓項目以及酒店項目，甚至把自家的總部大樓也放到了貨架上。2022年11月初，旭輝的林氏三兄弟甚至還增持了100萬股，持股比例達(dá)51.56%，表明要和公司共同走下去的決心。

旭輝集團(tuán)表示，控股股東對該公司的未來前景充滿信心，并可能考慮日后于適當(dāng)時候進(jìn)一步增持該公司的股權(quán)，惟須遵守適用法律及監(jiān)管規(guī)定。

去年以來，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域風(fēng)險化解政策接連出臺，旭輝集團(tuán)在融資端也取得了一些新進(jìn)展。

今年1月，旭輝集團(tuán)宣布將發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，該筆債券發(fā)行規(guī)模不超過20億元，期限為3年，由中債信用增進(jìn)提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保，詢價區(qū)間為2.80%-4.30%，募集資金將用于項目建設(shè)、償還境內(nèi)有息債務(wù)。

2023年2月8日，東方資產(chǎn)宣布與旭輝集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將幫助旭輝集團(tuán)進(jìn)行資產(chǎn)處置、資產(chǎn)盤活、項目并購重組，并提供金融支持。

盡管大幅虧損，旭輝集團(tuán)仍堅持保交樓。公告顯示，2023年上半年，旭輝集團(tuán)于全國39城68個項目兌現(xiàn)超5.5萬套房屋，交房交證約3500戶。

旭輝集團(tuán)一直被詬病的權(quán)益問題也在往好的方向扭轉(zhuǎn)。新增土儲的權(quán)益占比已經(jīng)在上升通道。2023年前7月，旭輝集團(tuán)新增土儲的金額權(quán)益占比已達(dá)74%，相較2018年同期大幅上升。旭輝集團(tuán)管理層表示，未來將持續(xù)提升權(quán)益占比，2019年全年的新增土儲權(quán)益占比將保持在70%以上。