近日，第二大長租運營服務(wù)商蛋殼公寓爆出資金鏈斷裂跑路消息，再次引發(fā)外界對長租公寓商業(yè)模式的質(zhì)疑，這也讓行業(yè)老大—鏈家旗下的自如—倍感壓力。本質(zhì)上看，自如與蛋殼、青客的運營模式并無不同。在這場全行業(yè)倒閉危機(jī)中，自如還能撐多久？

　　或許是為了打消租客的疑慮，17日，自如客官方微博發(fā)文稱，近期的行業(yè)風(fēng)波影響不到自如，“自如一切安好，大家可以安心居住”！

　　然而，下方評論已經(jīng)翻車。有不少自如房東投訴稱，自如在北京大規(guī)模惡意違約停租，且拒付違約金；據(jù)稱，自如打電話給房東，要求降租，不然就解除合同；租客的投訴也不少，有租客稱，自如合約期未滿便單方面提前解約趕人，且只給租客一個月的時間搬家。

　　有網(wǎng)友稱，自如之所以大面積退房或要求降租，說明其前期高價囤積房源給資金鏈帶來巨大壓力，難以維系。尤其是在疫情影響下，其經(jīng)營情況比蛋殼公寓、青客公寓好不到哪里去。

　　租金貸規(guī)?？赡苓_(dá)百億

　　眾所周知，壓垮蛋殼公寓的是其加杠桿野蠻擴(kuò)張的運營模式，而支撐其加杠桿的主要手段，就是租金貸。在鼎盛時期，蛋殼公寓租金貸的比例高達(dá)91%。去年，其租金貸比例仍然超過65%。

　　鏈家自如的租金貸比例可能低于蛋殼公寓，自如官方曾數(shù)次聲明，其租金貸比例低于監(jiān)管要求的30%，但自如過去幾年并未披露任何相關(guān)數(shù)據(jù)，其說法很難讓外界相信。

　　自如17日的公告聲稱，“自如從來不要求客戶以年付或租金貸的方式進(jìn)行支付”，如果客戶選擇租金貸，也會充分告知。事實果真如此嗎？

　　在新浪“黑貓投訴”上和聚投訴上，很多大學(xué)剛畢業(yè)的學(xué)生投訴稱，自如管家以“免息、免押金”等話語誘導(dǎo)他們分期付款，但并未明確告知要利用他們的信息向銀行申請信用貸款。

　　事實上，根據(jù)租客投訴和媒體報道可知，自如員工在面向大學(xué)畢業(yè)生的“海燕計劃”中，一直不遺余力地推銷租金貸。

　　根據(jù)自如披露信息，截至2019年底，自如手中的房間數(shù)量超過了100萬間，是蛋殼公寓的2.5倍。即使按30%的租金貸比例計算，其使用了貸款的房間數(shù)量也高達(dá)30萬間。按單個房間平均月租2500元計算（參考同行業(yè)的平均租金），年租金3萬元，再加上10%的服務(wù)費，自如租金貸的規(guī)?；蚋哌_(dá)100億元。

　　實際上，自如在北上廣深等一線城市的房屋數(shù)量占比較大，且租金水平要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上述數(shù)字，因此，自如實際租金貸的規(guī)?？赡芨摺?/p>

　　上百億的租金貸規(guī)模為自如提供了一個可以加杠桿的龐大資金池。

　　在自如的租金貸模式里，租客僅支付第一個月的租金和押金，剩余11個月的租金及服務(wù)費由租客向銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)申請租金貸支付。之后，租客每月按時還款。

　　另一邊，銀行、信托會把11個月的租金一次性付給自如，自如通常向房東按季度支付租金，這就意味著，自如手中至少可以沉淀三個季度的資金（租金加租客的押金）。

　　因此，自如通過租客獲得的可支配資金應(yīng)該在50-70億元。這些資金可以被用于進(jìn)一步儲備房源，再通過租金貸回收資金，這樣循環(huán)往復(fù)，杠桿越加越高。這種資金錯配的杠桿游戲風(fēng)險很高，只要出租率或租金出現(xiàn)下滑，運營商的資金鏈隨時會斷裂。

　　從金融的角度看，這純粹是一個資金池業(yè)務(wù)，企業(yè)為了自身商業(yè)利益野蠻擴(kuò)張，卻將風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁給金融機(jī)構(gòu)和租客。

　　過去幾年，蛋殼、自如從事的高風(fēng)險金融活動被冠上各種創(chuàng)新口號，也是頗有諷刺意味。

　　據(jù)公開報道，2020年3月，風(fēng)投基金中的大賭客孫正義旗下的軟銀向自如投了10億美元，其中5億美元為直接投資，另外5億美元從鏈家創(chuàng)始人左暉等老股東手里購買了5億美元股份。

　　這也就是說，自如尚未上市，左暉等人就火速套現(xiàn)了5億美元（約合35億元人民幣）。

　　真是一樁完美的生意！

　　左暉等人能夠套現(xiàn)數(shù)十億，應(yīng)當(dāng)感謝幾十萬申請了租金貸的年輕租客。這些年輕租客里有很大比例是剛剛邁出校門的大學(xué)生，沒有收入，缺乏足夠的金融知識，很多人對于租金貸并沒有什么概念，再加上很多中介刻意模糊、未如實告知，導(dǎo)致他們剛出校門，就背上了一筆莫名其妙的信用貸款。

　　何況，這是一筆利息并不低的貸款！

　　自如租金貸實際利率是多少？

　　自如的租金貸利率有多高呢？根據(jù)自如官網(wǎng)顯示，其付款方式分為月付、季付、半年付和年付，自如標(biāo)紅小字“推薦”租客半年付和年付，問題是，年輕人哪里能一次性拿出半年或一年的房租？

　　自如推薦的方式就是“自如客專享分期”。

　　我們發(fā)現(xiàn)，“自如客專享分期”充滿了諸多陷阱。例如，租期一年的話，租客貸款金額為（月租金+月服務(wù)費）×12個月，但貸款周期只有11期，這就意味著租客每月償還的金額要遠(yuǎn)大于實際租金。

　　除此之外，租客還要支付租金，具體標(biāo)準(zhǔn)是每期利息=貸款總額×0.57%。

　　0.57%的月息看上去不高，但這是等額本息還款方式，其實際年化利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個數(shù)字。具體有多高呢，我們以自如的租房實際案例來計算一下。

　　自如公寓上一套小二居房子每月租金5190元（分期付款），一年貸款總金額=（5190+332）×12=66264元；加上一個月的押金5190元，相當(dāng)于你要一次性支付給自如71454元。

　　租客每月要還貸款機(jī)構(gòu)多少本金呢？按11個月計算，每月還款本金為6024元。

　　除了本金外，租客還要支付利息。按上述金額計算，則每期利息=66264×0.57%=378元，全年利息=378×11=4158元。

　　因此，租客每期需償還的本金和利息=6024+378=6402元。

　　驚不驚喜？意不意外？租自如一套房子，服務(wù)費和利息占租金的23%。

　　為了清楚地展示自如租金貸的實際利率水平，我們做了一張表。雖然自如官網(wǎng)稱其月利率為0.57%，但有租客稱，其實際月利率為0.675%，我們按這兩種不同月利率水平計算。

　　此外，因為租客要支付一個月的押金，等于自如免息占用了租客一年的資金，其成本應(yīng)當(dāng)計入房租費率中。當(dāng)然，租客也可以補交租金，但要購買所謂的“免押寶”，支付相當(dāng)于每月租金×8%的費用。

　　說到底，自如就是要強占租客押金8%的年收益。因此，我們在計算時，會采用8%的年化利率計算押金利息。

結(jié)果顯示，在月利率0.57%的情況下，租客實際承擔(dān)的借款費率為12.36%；如果計入押金利息，則實際費率為13.68%；

在月利率0.675%的情況下，租客實際承擔(dān)的借款費率為14.52%；如果計入押金利息，則實際費率為15.84%。

　　14%-15%的借貸利率高不高呢？

　　目前我國首套房貸的利率為5%左右，二套房利率也不到6%。最近全國最高法院發(fā)布的民間借貸利率最高保護(hù)上限為LPR 4倍，也只有15%左右。自如通過巧立名目以及隱藏陷阱，向大學(xué)畢業(yè)生為主的年輕人收取如此高的利率，還明其名曰“海燕計劃”，真是非常虛偽了。這方面，剛剛被叫停上市的螞蟻集團(tuán)光明正大，至少后者勇于公開披露其放貸利率為15%左右。

　　的多

　　而自如用月利率0.57%的數(shù)字游戲，來掩蓋其15%的高費率，欺負(fù)的正是那些不太懂金融知識的年輕人。

　　這樣的一家不誠信的公司還準(zhǔn)備去美國上市，將中美兩國監(jiān)管機(jī)構(gòu)視為空氣嗎？