違約方申請司法解除-1

【案例】A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了大片商業(yè)用房項目， 并將大部分項目整體出租給一家百貨公司， 用于商業(yè)廣場經(jīng)營， 剩下部分劃分為單個小店面賣給個人， 由個人在廣場內(nèi)個體經(jīng)營。 其中， 自然人B以36萬元價格購買其中一間小店面， 但A公司尚未為B辦理產(chǎn)權(quán)過戶。不久， 百貨公司倒閉， 項目閑置， A公司需要對整體項目進行調(diào)整， 重新規(guī)劃布局， 因諸多小店面存在無法整體規(guī)劃，為此，A公司陸續(xù)與小業(yè)主解除商鋪買賣合同，并支付相應(yīng)對價。B不同意解除合同，提出如A公司解除合同，須支付600萬元。A公司訴至法院，請求解除合同。——本案例來源于《最高院第二巡回法庭法官會議績效（第一輯）》，實際改編自《公報案例》新宇公司訴馮玉梅商鋪買賣合同糾紛案

第一，違約方并不享有法定解除權(quán)。違約方請求人民法院判決解除合同的，屬于行使訴權(quán)而非實體上的解除權(quán)，因此，本文名稱是“違約方申請司法解除”，這一點與因情勢變更申請司法解除是相同的?！丁疵穹ǖ洹岛贤幫▌t司法解釋（征求意見稿）》第33條第3款規(guī)定：“人民法院依據(jù)民法典第五百三十三條判決變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮合同基礎(chǔ)條件發(fā)生重大變化的時間、當(dāng)事人重新協(xié)商的情況以及因合同變更或者解除給當(dāng)事人造成的損失等因素，在判項中明確合同變更或者解除的時間?！钡?2條規(guī)定：“【另一種方案】人民法院依據(jù)民法典第五百八十條第二款的規(guī)定支持當(dāng)事人一方終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系的主張的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的具體情形在判項中明確合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止的時間?！边@樣的規(guī)定都是基于認為違約方并沒有解除權(quán)的共識作出的。

第二，違約方申請解除合同的依據(jù)在哪里？

最高院在發(fā)布該公報案例時，一并給出的裁判要旨中指出“違約方繼續(xù)履行所需的財力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益，合同已不具備履行條件時，為平衡雙方當(dāng)事人利益，可以允許違約方解除合同”。也就是說，最高院是以“先以債務(wù)的標(biāo)的履行費用過高”為由，認為守約方喪失了請求繼續(xù)履行的權(quán)利，再進一步根據(jù)違約方的請求，作出解除合同的判決。但其實有很多學(xué)者認為這樣的路徑選擇會導(dǎo)致說理不充分，尤其是在本案中守約方會認為“合同已經(jīng)簽了，購房款我已經(jīng)付了，房子交付給我裝修了，你賣房人就剩一個過戶的義務(wù)，怎么讓你履行過戶義務(wù)，就履行費用過高了呢？”對此，中國人民大學(xué)王軼教授的觀點是以《九民紀(jì)要》第48條為基礎(chǔ)進行說理，結(jié)合誠實信用原則與公平原則，把馮玉梅不行使解除權(quán)認定為權(quán)力濫用，為人民法院司法解除合同提供正當(dāng)化基礎(chǔ)。各位考友有興趣的話可以聽一聽王軼教授在山東大學(xué)的講座，鏈接：https://www.bilibili.com/video/BV1nT411q7tv/?spm_id_from=333.1007.top_right_bar_window_history.content.click?！毒琶窦o(jì)要》不能作為裁判的依據(jù)，但是可以作為說理的理由，下附《九民紀(jì)要》第48條：

【違約方起訴解除】違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是，在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請求解除合同的，人民法院依法予以支持：

（1）違約方不存在惡意違約的情形；

（2）違約方繼續(xù)履行合同，對其顯失公平；

（3）守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。

人民法院判決解除合同的，違約方本應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任不能因解除合同而減少或者免除。