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對于中國人來說，買房是件大事。雖然家不能與房子等同，但是一所房子絕對是家的先決條件。房子是人一生中不可或缺的東西，是一天忙碌后最放松的地方，是心灰意冷時最溫暖的港灣，也是迷茫失落時最好的歸屬地。但是對于本期節(jié)目的三名當(dāng)事人代表的66位業(yè)主而言，房子卻成為了他們的糟心事。那么他們身上到底發(fā)生了什么？談的是事，說的是理，歡迎收看本期《談事說理》之66位業(yè)主。

簽訂協(xié)議的預(yù)售房，臨近交房卻被拍賣

業(yè)主代表邵某、劉某、高某分別代表了兩類型購房業(yè)主。業(yè)主代表邵某、高某屬于全款購房，他們分別于2014年、2015年與開發(fā)商簽訂了“藍色港灣”項目商品房認(rèn)購協(xié)議，之后向開發(fā)商足額繳納了七十余萬元商品房全款，開發(fā)商也承諾在2016年世界園藝博覽會之前會向購房業(yè)主交付房屋。業(yè)主代表劉某則是屬于按揭貸款購房，于2016年與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議并繳付首付款。

因為房子地理位置優(yōu)越，業(yè)主們購房時對于售房人員關(guān)于“預(yù)售許可證即將辦下來”的說辭表示默許，他們認(rèn)為這一點無傷大雅。誰料，最終他們不僅沒有如期拿到屬于他們的房子，甚至得到由于開發(fā)商資金斷裂，“藍色港灣”項目被依法拍賣的噩耗。

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漫漫求房路，何處可安家

據(jù)業(yè)主代表邵某、劉某、高某闡述，“藍色港灣”項目拍賣公告公示后，原開發(fā)商聯(lián)絡(luò)購房業(yè)主們“合作”，試圖以法律手段阻止拍賣，但以法院判決敗訴告終。2020年，新開發(fā)商在接手“藍色港灣”項目后，在房價高出了幾倍的前提下，業(yè)主均被要求退房，即退還購房業(yè)主當(dāng)年繳納的房款，66位業(yè)主當(dāng)即拒絕。

這些業(yè)主中，有的傾其一生的積蓄買房養(yǎng)老；有的為子女購買的婚房，因為此事至今租房生活；有的則在漫長的求房之路中去世，遺憾終生。66位業(yè)主抱團取暖，他們共同的愿望就是：依照當(dāng)年簽訂的認(rèn)購合同，將所屬房屋進行交付，讓他們回家。

專家深度解析案件背后的法理真相

?六十六家的燈光，何時才能點亮？六十六位業(yè)主的遭遇，告誡了我們買房時應(yīng)了解哪些法律知識？節(jié)目下半場，特邀評論員馬進彪、北京師范大學(xué)副教授賀丹兩位老師就此案進行分析。

根據(jù)上半場66位業(yè)主代表所講述的情況，特邀評論員馬進彪認(rèn)為：業(yè)主在繳納房款時并沒有取得房屋，根據(jù)經(jīng)濟社會的規(guī)律，購房時的房款在沒有換取房子之前是在不斷貶值的，所以當(dāng)前開發(fā)商向業(yè)主退還購房款，并要求業(yè)主退房的解決方案不合理。況且66位業(yè)主在尋求合理解決方案的過程中所產(chǎn)生的時間損失、精神的損失無法賠償，從各方角度來看，“66位業(yè)主”事件的本質(zhì)是民生的問題。

北京師范大學(xué)副教授賀丹認(rèn)為：業(yè)主們在得知開發(fā)商五證（《國有土地使用證》；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《建筑工程施工許可證》；《商品房預(yù)售許可證》）不齊全的前提下，仍與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議并繳納了房款，這是造成業(yè)主們“求房之路”艱難的根本原因。而業(yè)主們在“求房”的過程中，如果能夠在出現(xiàn)問題的第一時間向當(dāng)時的開發(fā)商索要賠償，則可以最大程度減少損失。

賀丹教授提出：當(dāng)前開發(fā)商向購房業(yè)主提供的解決方案中，僅注明了退還購房業(yè)主的房款，沒有涉及到購房業(yè)主在“求房”過程遭受到的損失，所以業(yè)主們不認(rèn)同目前給到的解決方案是可以被理解并有法律依據(jù)的。即使當(dāng)年的購房合同在法律上被認(rèn)定為無效，開發(fā)商也要承擔(dān)締約過失責(zé)任。

節(jié)目尾聲，北京師范大學(xué)副教授賀丹向廣大購房者建議道：在購房之前需檢查開發(fā)商出示的證書是否齊全，二手房購買過程中需要注意房產(chǎn)是否涉及擔(dān)保、抵押等問題，買賣合同中關(guān)于房屋面積、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬、違約責(zé)任、價款等描述是否清晰。如購房后產(chǎn)生問題，需在第一時間利用法律武器保護自己的權(quán)益。

在我國，一個案件的最終結(jié)局，有且只有人民法院才能判定，任何單位和個人只能給以諫言，不能干預(yù)司法公正。對于案件發(fā)展，我們節(jié)目也將持續(xù)關(guān)注。

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本案涉及的相關(guān)法條：

【房產(chǎn)五證】

一《國有土地使用證》

二《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

三《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

四《建筑工程施工許可證》

五《商品房預(yù)售許可證》

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【《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條?商品房預(yù)售實行許可制度】

開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。

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【締約過失責(zé)任】

締約過失責(zé)任也稱為先契約責(zé)任或者締約過失中的損害賠償責(zé)任，是指在合同訂立過程中，一方違背其依據(jù)誠實信用原則和法律規(guī)定所承擔(dān)的義務(wù)致另一方的信賴?yán)嬖馐軗p失時，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

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