編者按：一年一航程。2020年，很多事件都足以列入房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“歷史簿”。就此，搜狐焦點·焦點財經(jīng)特別策劃#地產(chǎn)年鑒#系列，復盤典型房企過往一年的跌宕起伏。是為第一篇，萬科2020：自我變革與歸零。

作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

“司湯達說，一條路并不因為它路邊長滿荊棘而喪失其美麗，旅行者照舊前進?！痹?020年的最后一天，“萬科周刊”寫下了這句話，寓意萬科已經(jīng)邁步走向新的征途。

而這條新道路，既是“萬科集團2020年會”的主題標語——“提升基本盤，實現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展，擁抱管理紅利時代”，也是其未來目標與行動的新戰(zhàn)略基準——“長期最大化市場價值”。

面對2021年，董事會主席郁亮代表萬科人為明天準備了六個思考題：

一、我們距離失敗有多遠？

二、“管理紅利時代”拉開了新一輪淘汰賽的大幕，誰將幸存？

三、萬科的發(fā)展?jié)摿υ谀睦铮?/p>

四、新時代，我們要攀登的山頂在哪里？

五、我們的工作將有什么不同？

六、我們的使命是什么？

長期最大化市場價值，是萬科的答案?！伴L期最大化市場價值，意味著我們的工作方法要‘站在未來看今天，從今天走向未來’?！庇袅琳f。

從2018年喊出“活下去”口號，到2019年提出用三年時間“鞏固提升基本盤”，再到2020年年提出“管理紅利時代元年”即將到來，萬科就像一位“敲鐘人”一樣，每一年都會為分享自己對行業(yè)的思考認知，同時向自己提出質(zhì)問。

回看2020年，在高呼管理紅利時代來臨的同時，萬科也在不斷的自我革新與突破，如“春天行動”、 “龍?zhí)ь^計劃”和 “首席客戶官”制度等，并實現(xiàn)了7011億元全口徑銷售額，在克而瑞《2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中位列第三，與碧桂園、恒大一起名列前三甲。

同時，萬科2020年也在地產(chǎn)圈留下了諸多印記，包括“救”泰禾、出售廣信資產(chǎn)包和養(yǎng)豬，以及萬科物業(yè)更名等，每一件都在業(yè)界引發(fā)轟動。焦點財經(jīng)特此總結(jié)、回顧了其中十大熱點事件：

（一）養(yǎng)豬事業(yè)：持續(xù)推進

2020年3月，萬科正式成立食品事業(yè)部，主要布局生豬養(yǎng)殖、蔬菜種植、企業(yè)餐飲三大領(lǐng)域。5月，萬科的一則招聘廣告在業(yè)內(nèi)廣泛流傳，公開招聘豬場拓展經(jīng)理、聚落化豬場總經(jīng)理等；7月，萬科宣布收購利津華育養(yǎng)豬有限公司，養(yǎng)豬事業(yè)進一步落地。

12月29日，針對“養(yǎng)豬業(yè)務進展如何，是否準備開展社區(qū)團購業(yè)務”的提問，萬科在互動平臺表示，目前養(yǎng)豬業(yè)務已經(jīng)落地，正在順利推進中。

萬科補充道，實現(xiàn)與最終客戶的連接，有很多種方式，我們會保持開放的心態(tài)，和產(chǎn)業(yè)鏈上下游各類合作伙伴共同探索，嘗試各種可能，但在業(yè)務模式通過驗證之前，不會過早下定論，也不會貿(mào)然擴張。

（二）撤銷冰雪事業(yè)部：并入酒店及度假事業(yè)部

2020年12月，萬科發(fā)布了一份內(nèi)部郵件，稱將成立酒店及度假事業(yè)部（BU），并撤銷冰雪事業(yè)部，冰雪事業(yè)部業(yè)務和團隊并入新的事業(yè)部。

同時，萬科集團合伙人、原冰雪事業(yè)部首席合伙人丁長峰將出任酒店及度假事業(yè)部經(jīng)營管理團隊的召集人，并成為新部門的首席合伙人和總經(jīng)理。

丁長峰在朋友圈里發(fā)文稱：“經(jīng)過3個月的籌備，集團正式發(fā)文成立了萬科酒店及度假事業(yè)部，原冰雪事業(yè)部并入新的BU。又是萬里長征，前面一樣有雪山草地要過。酒店是人類最古老的業(yè)務之一，沒什么新奇事兒，關(guān)鍵是如何把產(chǎn)品和服務做好?！?/p>

（三）30億參投國改基金：持股4.24%

2020年12月，萬科旗下子公司海南中萬啟盛參與投資“中國國有企業(yè)混合所有制改革基金有限公司”(簡稱“國改基金”)，投資金額高達30億元，占股比例為4.24%。

該國改基金成立于2020年12月24日，由20家企業(yè)共同投資設(shè)立，注冊資本707億元。牽頭者中國誠通的認繳出資金額為240億元，持股33.95%，為第一大股東。

除中國誠通、萬科外，其他股東還包括長江三峽集團、中國建材集團、國新控股、遠洋海運、南方電網(wǎng)、中國通用技術(shù)集團、中廣核、上海國有資本投資公司、申能集團等一眾央企、地方國企，及普洛斯投資。

萬科方面表示，下屬子公司以自有資金參與投資國改基金，是基于公司既定的發(fā)展戰(zhàn)略，以及管理公司團隊擁有的豐富投資經(jīng)驗而做出的投資決策，本次投資有助于公司參與混改，助力業(yè)務發(fā)展。

（四）新名片：“筋廠”

在三季度，萬科有了新名片——“筋廠”。寓意為，萬科認真做事，堅持理想，不妥協(xié)、不認輸?shù)摹耙桓罹瘛?，以及萬科對好產(chǎn)品、好服務的長期主義態(tài)度。

萬科曾做過一項調(diào)查，發(fā)現(xiàn)“95后”對萬科品牌無感。自稱“筋廠”是萬科自我“年輕化”，主動親近95后的一項舉措，有助于其提前鎖定未來的主力消費群體。

繼重慶、杭州等城市落地之后，“筋廠”于2020年12月24日最新落地云南昆明西山萬達廣場。

（五）新概念：管理紅利時代

郁亮對“三道紅線”的思考，成為了2020年的行業(yè)熱點話題，熱度不比“白銀時代”、“活下去”弱，郁亮“概念王”的稱號也進一步得到認同。

郁亮認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷三個階段：2002年之前是土地紅利階段；“招拍掛”之后是金融紅利階段，而“三道紅線”之后是管理紅利時代，房企都站在同一起跑線，之前的優(yōu)勢都歸零。

房地產(chǎn)“三條紅線”的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度，房地產(chǎn)行業(yè)的土地紅利、金融紅利將逐漸消失，取而代之的是管理紅利時代。

三道紅線”將覆蓋表內(nèi)表外，并進行穿透檢查。郁亮認為，之前的財務技巧都沒有任何用處，現(xiàn)在必須是實打?qū)崄碚{(diào)整，這對所有的開發(fā)商都是挑戰(zhàn)；要從財務紀律提高到財經(jīng)紀律，財務紀律是不能做假賬等，財經(jīng)紀律則要考慮好投資紀律。

他表示，萬科爭取2021年回到“綠線”。數(shù)據(jù)顯示，目前萬科有一項指標——“剔除預付款后的資產(chǎn)負債率”是76%，略高于紅線規(guī)定的70％。

（六）萬科物業(yè)更名 “萬物云”：在管規(guī)模第一

從“萬物梁行”到 “萬物云城”，再到“萬物云”，萬科物業(yè)在2020年賺足了眼球。10月底，萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司更名為“萬物云空間科技服務股份有限公司”，簡稱“萬物云”， 從物業(yè)服務升級到空間科技服務，旗下分為Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）三大模塊。

其中，空間模塊包含歸屬社區(qū)空間服務的“萬科物業(yè)”、“樸鄰發(fā)展”，歸屬商企空間服務的“萬物梁行”，和歸屬城市空間服務、全國首個以城市服務為定位的全新品牌“萬物云城”。

科技模塊則包括“萬?？萍肌?、“第五空間”，分別提供軟硬件服務能力、數(shù)字運營和行業(yè)人工智能服務；成長模塊的“萬物成長”是萬物云的孵化器，孵化創(chuàng)新企業(yè)。

2020年12月底，克而瑞發(fā)布《2020年中國物業(yè)服務企業(yè)在管規(guī)模榜TOP100》。其中，萬物云以57800萬平米的在管面積位列榜首，雅生活以50500萬平米的在管面積次之，碧桂園服務以40899萬平米的在管面積居第三。

（七）白衣騎士：“救”泰禾

7月31日，萬科以24億元收購泰禾19.9%股權(quán)，成為泰禾第二大股東。市場將這一動作解讀為萬科“救”泰禾，萬科成為了泰禾的“白衣騎士”。

在這場股權(quán)收購中，萬科提出兩個條件：

一是，泰禾制定債務重組方案并與債權(quán)人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產(chǎn)，能支持泰禾可持續(xù)經(jīng)營，并且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可。

二是，萬科對泰禾完成法律、財務、業(yè)務等盡調(diào)，且已就盡調(diào)中發(fā)現(xiàn)的問題的解決方案和擬議交易的方案達成一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時泰禾的資產(chǎn)、債務及業(yè)務等不存在影響公司的重大問題或重大不利變化。

就萬科與泰禾合作最新進展，萬科是否已完成對泰禾盡調(diào)、是否滿意的問題，郁亮在10月31日的舉行的華東媒體交流會上表示，萬科與泰禾合作，很大程度是為了避免行業(yè)出現(xiàn)惡性事件，這是行業(yè)領(lǐng)跑者應該做的?！耙獏f(xié)調(diào)的關(guān)系很多，需要更多的時間?！?/p>

（八）出售廣信資產(chǎn)包：回籠資金390億

2020年6月底，萬科以70.4億元轉(zhuǎn)讓廣州萬溪50%股權(quán)給以信達為首的七家戰(zhàn)略投資者， 同時收回前期向廣州萬溪或廣信資產(chǎn)包提供的股東投入共計320億元，整體回籠資金390.4億元。

2017年6月底，萬科以551億元的總價獨自吞下廣信房產(chǎn)的股權(quán)及債權(quán)（廣信資產(chǎn)包），王石將曾其稱為“離開萬科的大禮包”。

但廣信資產(chǎn)包項目因為歷史原因存在一定的開發(fā)難度，經(jīng)過三年的探索，萬科找到了“解題”思路，出售股權(quán)引入戰(zhàn)略投資者，加速廣信資產(chǎn)包盤活，萬科繼續(xù)擔任項目操盤方，推進項目建設(shè)。

（九）董事會換屆：王海武、祝九勝加入

2020年5月，萬科董事會換屆，7名非獨立董事中，萬科繼續(xù)留有三個席位，包括董事長郁亮、總裁祝九勝、首席運營官王海武；來自大股東深圳地鐵的分別為董事長辛杰、總經(jīng)理唐紹杰、副總經(jīng)理李強強；另外一名外部董事由深圳資本運營集團有限公司董事長胡國斌擔任。

從非獨立董事席位上看，萬科管理層和深圳國資方面維持了3：4的比例，勢力格局不變。

萬科方面，與董事局主席郁亮不同，祝九勝與王海武是首次進入董事會，替代了上一屆的王文金、張旭。其中，王海武在4月剛晉升為萬科執(zhí)行副總裁、首席運營官，此前職位是萬科中西部區(qū)域首席執(zhí)行官。

（十）入局地方AMC：持股24.1％

2020年4月，深圳市第二家地方AMC——深圳資產(chǎn)管理有限公司成立（簡稱“深圳資管”），第一股東是深圳市投資控股有限公司（由深圳國資委100%持有）持股50.6%；萬科出資10億元，成為其第二大股東，持股24.1％。

深圳首家地方AMC是深圳市招商平安資產(chǎn)管理有限責任公司，2017年由招商局、平安集團等發(fā)起成立，主營業(yè)務是不良資產(chǎn)收購和處置業(yè)務等。

“深圳資管”主營業(yè)務也包含對不良資產(chǎn)進行管理、投資和處置等。2019年郁亮曾明確表示： “除了不良資產(chǎn)，我們找不到一個和房產(chǎn)賺錢前景相當?shù)男袠I(yè)”。所以，萬科此舉也被市場解讀，不良資產(chǎn)等特殊機會渠道將成為其獲取土地資源的一種差異化有效方式。