編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

滿打滿算的話，中國房地產(chǎn)市場陷入整體性的收緊態(tài)勢至今已經(jīng)持續(xù)了五年，從2016年開始，以限購限售、“三道紅線”為代表的各類監(jiān)管動作就持續(xù)不斷，“房住不炒”的思路指引下，房企雖然日子不再好過，但這也是它們本就應該付出的“代價”。

值得注意的是，至少未來房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向已經(jīng)被明確地標示了出來，那就是所有行業(yè)玩家都要在降負債、降杠桿的前提下安全有序地實現(xiàn)增長與擴張。換句話來說，地產(chǎn)行業(yè)仍然可以增長，但錢肯定是不會再像過去那么好賺了。

近日，知名房企旭輝控股對外發(fā)布了公司在今年八月份的經(jīng)營數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，旭輝在今年八月份實現(xiàn)了超過200億元人民幣的銷售金額，今年前八個月累計實現(xiàn)的銷售額超過1770億元人民幣，相比去年同期增幅達到38%。

可以看出，旭輝控股目前的樓盤銷售表現(xiàn)看著還不錯，不過結(jié)合公司不久前發(fā)布的半年報數(shù)據(jù)可以看出，旭輝在目前的行業(yè)環(huán)境中頂多也就是剛剛達到了平均水準，增收不增利問題凸顯、負債保持增長態(tài)勢、犧牲未來長期盈利水平以降杠桿的它如很多房企一樣面臨著不小的發(fā)展壓力。

利潤增速表現(xiàn)一般

從公司發(fā)布的半年報數(shù)據(jù)更能整體看出旭輝控股近來的實際發(fā)展現(xiàn)狀。

根據(jù)2021年上半年財報顯示，旭輝控股在今年上半年實現(xiàn)了超過363億元人民幣的總營收，營收增速非常快，增幅達到58%；毛利表現(xiàn)也不錯，公司上半年毛利潤超過75億元人民幣，同比增幅超過27%。

但在凈利潤表現(xiàn)上，旭輝控股卻有點“增收不增利”的意味了，它在今年上半年的歸母凈利潤為36億元人民幣左右，同比增幅只有不到7%。58%的營收增幅，卻只有不到7%的凈利增速，這表明旭輝賺錢能力越來越差。

值得注意的是，近年來，旭輝控股的凈利潤表現(xiàn)始終說不上讓人滿意。在2018年年中達到超過58%凈利增幅的“高光”之后，公司的凈利潤增速就再也沒有亮眼過了，從2019年年中的凈利潤同比由增長變?yōu)橄碌?，?020年中旬微漲了不到6%，再到今年上半年微漲不到7%，旭輝控股的凈利潤表現(xiàn)顯然不太能讓市場滿意。

在降杠桿“三道紅線”層面，旭輝今年上半年剔除預收款后的資產(chǎn)負債率超過72%，這一數(shù)據(jù)高出了“紅線”監(jiān)管要求，但它在凈負債率、現(xiàn)金短債實現(xiàn)了“綠線”，可以看出“三道紅線”2項達標的它在降低企業(yè)負債水平上還是取得了肉眼可見成績。只是，全綠才是目標，希望旭輝控股能盡快在資產(chǎn)負債率層面滿足監(jiān)管要求。

未來發(fā)展壓力不小

需要指出的是，目前旭輝控股“三道紅線”2項達標的成績是有其“代價”付出的，這種代價繼續(xù)增加了未來公司在盈利層面的壓力，這讓原本就已經(jīng)凈利潤表現(xiàn)不佳的旭輝面臨了更大的質(zhì)疑。

從2021年年中財報數(shù)據(jù)可以看到，旭輝在今年上半年的債務總額超過1107億元人民幣，同比增加了超過60億元；凈負債額超過583億元人民幣，同比增加了超過47億；擔保合營企業(yè)負債額超過170億元人民幣，同比增加了超過32億。

整體來看，旭輝的各項負債額度都在保持增長，只是負債增幅還算是在可控空間之內(nèi)，沒有一些其它房企增長的那么快。那么，負債持續(xù)增加的情況下旭輝是如何做到進一步降低企業(yè)杠桿的呢？

以資產(chǎn)負債率為例，雖然今年上半年旭輝控股的資產(chǎn)負債率仍然飄紅，但保持了下跌態(tài)勢，原因在于公司通過增加少數(shù)股東權益的方式增加了資產(chǎn)總額，“分母”提升比“分子”要大的情況下，公司負債率肯定就下降了。

根據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，旭輝控股在今年上半年的少數(shù)股東權益超過572億元人民幣，相比去年同期大幅增加了56%，在全部股東權益中的占比也增長至近六成?？紤]到屬于外部投資的少數(shù)股東權益屬于資產(chǎn)，所以這部分的增加自然會提升公司資產(chǎn)總額。值得注意的是，這也是目前很多房企都會采用的財務調(diào)節(jié)方式。

只是，少數(shù)股東權益未來還是需要用公司業(yè)績來兌現(xiàn)，所以長期來看，這種財務調(diào)節(jié)方式“犧牲”了公司未來盈利水平。而這種犧牲已然開始顯現(xiàn)出來，公司在今年上半年毛利率、凈利率雙雙下跌就證明了這一點。

負債、盈利問題背后，旭輝控股還在遭遇著整體銷售成本的大幅增加，這進一步壓縮了公司的利潤空間。

今年上半年旭輝控股的銷售成本超過288億元人民幣，相比去年同期大幅增長了超過68%，這種現(xiàn)狀不太妙。

好消息是，雖然旭輝控股在盈利、債務等層面的表現(xiàn)一般，但從公司銷售、營收增長和存貨情況來看，公司未來出現(xiàn)較大經(jīng)營風險的可能性不高。

根據(jù)財報數(shù)據(jù)，旭輝控股在今年下半年的可售貨值達到2600億元人民幣，旗下有大量項目待售，這給公司未來的銷售情況打了一針“強心劑”。如果能夠繼續(xù)保持公司目前的銷售增長的話，那么到今年年底旭輝控股應該能夠交出一份還不錯的年度業(yè)績報告。

只是，在行業(yè)整體性收緊的大環(huán)境之下，旭輝控股無法真正高枕無憂，公司核心地產(chǎn)業(yè)務短時間難以騰飛的背景下，或許它可能將目光聚焦在多元化業(yè)務領地？當然，地產(chǎn)公司多元化我們已經(jīng)見了太多，這并不代表公司能夠在其它業(yè)務領域取得成功。但這至少是個“希望”吧，希望旭輝未來能夠給我們帶來更多驚喜。