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展望2021年杭州樓市，整體態(tài)勢(shì)：領(lǐng)漲國內(nèi)。

幾個(gè)關(guān)鍵詞：錢、人、基建、產(chǎn)業(yè)、周期、亞運(yùn)會(huì)。

2020年11月的資金增速是23.8%，受螞蟻影響的情況下，依然是全國第一。這個(gè)數(shù)據(jù)毋庸贅述，我甚至覺得，可以等而同之，就是城市未來樓市的漲幅后勁排名。

人：預(yù)料還是人才、人口雙第一。這是個(gè)杭州的時(shí)代，在2015年就準(zhǔn)備從深圳手里接棒，2019年人口吸納能力開始超越深圳。

基建：只看地鐵?；ㄥX多且對(duì)板塊的帶動(dòng)能力太強(qiáng)，是對(duì)一個(gè)城市的普惠影響力。地鐵四期肯定會(huì)在2021年明確下來，即便是增加266公里，很多板塊的價(jià)值都會(huì)得到加持，甚至是逆襲的機(jī)會(huì)。

產(chǎn)業(yè)：剛剛失去一個(gè)逆襲的機(jī)會(huì)，但還好。還有阿里云、菜鳥、還有首富農(nóng)夫山泉。既有的數(shù)字經(jīng)濟(jì)、信息技術(shù)的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)確立。產(chǎn)業(yè)是一個(gè)城市獨(dú)特的標(biāo)簽，杭州靠產(chǎn)業(yè)立城，未來結(jié)合對(duì)人口的吸引力、城市的軟實(shí)力、旅游環(huán)境的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，還是有可能觸摸一專多能的世界名城定位。

周期，在2021年和2022年之間，應(yīng)該是持續(xù)的一段寬松周期，2020年3月，全球一起寬松，然后到6月，中國央行開始有所節(jié)制，一直到現(xiàn)在都維持一個(gè)適度寬松的態(tài)勢(shì)，2021年是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)換期，也是非常規(guī)政策逐步退出的周期，整個(gè)周期預(yù)計(jì)維持一年，個(gè)人預(yù)計(jì)M2將在2020年基礎(chǔ)上下滑，但整體保持在較高水準(zhǔn)，如果說M2的增速在2020年大多維持在10.5%--11%的區(qū)間，預(yù)計(jì)2021年應(yīng)該在10%--10.5%的區(qū)間。另外2020年3月，曾做出判斷，預(yù)計(jì)2021年1月，M1將躍居M2之上，開啟“過熱”周期，現(xiàn)在維持原判斷。

亞運(yùn)會(huì)，除了杭州人，估計(jì)關(guān)注的不多。但沒辦法，亞運(yùn)會(huì)在2021和2022之間，整個(gè)大周期，會(huì)是過熱周期。亞運(yùn)會(huì)會(huì)是點(diǎn)燃熱情的火把。放到這個(gè)大環(huán)境中去看，它起得作用那就比較大了，對(duì)整個(gè)城市、具體板塊都會(huì)有明顯影響。牛市，丁點(diǎn)利好都敢漲停。

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二手房掛牌量一直在高位徘徊，大約是2020年的8月，我們給出明確觀點(diǎn)：杭州二手房進(jìn)入“頂部”點(diǎn)位。

雖然是嚇人的12萬+，但要看到新政的影響力。

新房的倒掛是非常直白的，直白到?jīng)]有意義。

要么買不到，要么遙遙無期，甚至?xí)O誤戰(zhàn)機(jī)。2020年9月，我們說，二手房購買的時(shí)機(jī)已經(jīng)過去了，但到了不得不買二手房的時(shí)候了，沒得選擇。

怕就怕天真，太直白的紅利，就是虛妄的人生，不是福利都是陷阱。

完美地詮釋了一句話，發(fā)財(cái)要趁早。誰都知道，就等同于不知道。

還是要克服人性的弱點(diǎn)，就是只要最好的。所有的紅盤都是時(shí)間給的，從路人盤到粉盤，再到紅盤，再大紅大紫，取決于什么？取決于它賣得快慢。

2019年的年底，好多次好多個(gè)樓盤的聊天，都涉及到一個(gè)話題，“我們樓盤怎么才能賣得更火?。俊?，“賣得慢一點(diǎn)，撐到2020年的下半年！”。

整個(gè)2020年，針對(duì)一手熱盤的調(diào)控，宛若打地鼠，此起彼伏。

做線下的時(shí)候，不太愿意多講新政，畢竟“新政”是官家的事，武器庫里什么都有，就看逼到什么份上，有什么需要，所有提前的“妄言”都是多余的，因?yàn)槲蚁嘈胚B運(yùn)營(yíng)者到了現(xiàn)在都不知道該怎么辦了，見招拆招、謹(jǐn)言慎行、不重不輕中庸之道，既要過難關(guān)，也要看以后，不做自由者，也不做保守派。

針對(duì)個(gè)人購房需求，還是8個(gè)字，“無視新政，趨勢(shì)不改”。

有些研究，還不如不研究。

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二手房的漲幅，有些區(qū)域比較大。

年初，橋西先來了一波。得益于文瀾轉(zhuǎn)公的傳聞。

然后是未來科技城，顯著上漲。

再是奧體世紀(jì)城，再次領(lǐng)漲。

然后，申花翻紅，價(jià)值回歸。

現(xiàn)在整個(gè)，二手市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“普漲”的態(tài)勢(shì)。但脈絡(luò)還是比較清晰。第一集團(tuán)：

1、未來科技城、三墩北；

2、奧體、世紀(jì)城；

3、蔣村、申花、橋西。

這里面有個(gè)比較超然的錢江新城，這一輪奠定了絕對(duì)的王者地位，成為繼西湖武林門之后，名副其實(shí)地“擁江時(shí)代”的新“人文中心”。

未來科技城和三墩北，正在邁向新的“產(chǎn)業(yè)中心”。奧體、世紀(jì)城是新的“城市中心”定位。蔣村、申花、橋西，是上一輪的當(dāng)紅花旦，正從標(biāo)準(zhǔn)的市區(qū)，向“人文中心”過渡。

這里面有一個(gè)脈絡(luò)，產(chǎn)業(yè)造城???城市中心???人文中心，一步步上升。

預(yù)料，未來科技城與三墩北，會(huì)稍微停滯一下。等一等它的城市配套。

然后奧體、世紀(jì)城，再次加速。城市配套的每一次加法，核心標(biāo)桿樓盤的交付、提振和重塑，在亞運(yùn)會(huì)的召喚下，會(huì)給它在2021年和2022年間一個(gè)“沖頂”的機(jī)會(huì)。

然后是，蔣村、申花和橋西。蔣村的邏輯是：產(chǎn)業(yè)新貴的學(xué)區(qū)中心。申花的邏輯是：中央居住區(qū)，下一個(gè)南星。橋西的邏輯是：文瀾公辦，頂級(jí)學(xué)區(qū)房。

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對(duì)板塊的價(jià)值判別要有前瞻性，比如運(yùn)河灣，天花板很高。運(yùn)河新城，未來會(huì)成為城北產(chǎn)業(yè)的中心。蕭山科技城，從年輕人的冒險(xiǎn)樂園，蛻變?yōu)椤皩W(xué)區(qū)飛地”。云城會(huì)是杭州的第三中心···

本周五，針對(duì)房產(chǎn)投資，尤其是「二手房投資」，會(huì)做一個(gè)線下交流會(huì)。

放在我們的新辦公室，運(yùn)河萬科中心。

這是一次貼近實(shí)戰(zhàn)的機(jī)會(huì)，可能廢話不多，直取黃龍。

所以，有二手房購買計(jì)劃的請(qǐng)務(wù)必來，想聽雞湯的可以下次找機(jī)會(huì)。

恭祝大家，2021，事事遂愿。

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轉(zhuǎn)自清秋短評(píng)