記者丨寧曉敏 見(jiàn)習(xí)生丨夏路

出品丨鰲頭財(cái)經(jīng)（theSankei）

“華南五虎”之一的合生創(chuàng)展（00754.HK）猶如一頭沉睡已久的老虎，在新的掌舵者和新的市場(chǎng)環(huán)境下，逐漸迸發(fā)出威力。

2020年，自被二代千金朱桔榕接任后，合生創(chuàng)展一改之前保守、“小而美”的風(fēng)格，逐漸顯露出對(duì)規(guī)模的渴望。

上任后，朱桔榕進(jìn)行了一系列大刀闊斧的改革，各處招兵買(mǎi)馬引進(jìn)人才、豪擲百億拿地、炒股賺快錢(qián)、拓展全國(guó)化布局、創(chuàng)新多元化業(yè)務(wù)發(fā)展……為品牌凝聚核心發(fā)展能力，只為重新回到頭部房企位置。

朱桔榕是金融專業(yè)出身，上任之后，她提出要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的綜合性投資控股平臺(tái)公司。

不過(guò)，2020年還大放異彩，貢獻(xiàn)超2成利潤(rùn)的投資業(yè)務(wù)，去年至今就成了拖累業(yè)績(jī)的“罪魁禍?zhǔn)住薄＝衲晟习肽?，合生?chuàng)展集團(tuán)毛利率斷崖式下滑，毛利率則由去年同期的63%下降至23%。

最新公告顯示，今年1-10月，合生創(chuàng)展及其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的總合約銷售金額約261.94億元，較2021年同期的約363.36億元下降27.91%。

百億銷售規(guī)模還難以支撐朱桔榕想重回主流賽道的野心，合生創(chuàng)展未來(lái)的路任重道遠(yuǎn)。

招兵買(mǎi)馬高歌猛進(jìn)擴(kuò)規(guī)模

1992年，朱孟依創(chuàng)辦合生創(chuàng)展，2004年已成為內(nèi)地首家銷售破百億的房企。

此后，由于諸多原因合生創(chuàng)展錯(cuò)過(guò)了房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，一直徘徊在百億規(guī)模，被同時(shí)期并稱“華南五虎”的恒大（03333.HK）、碧桂園（02007.HK）、雅居樂(lè)（03383.HK）、富力（02777.HK）遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在了身后。

合生創(chuàng)展是一家典型的家族企業(yè)，朱孟依將半輩子的精力都傾注在了這家公司，并將女兒朱桔榕從小當(dāng)作繼承人培養(yǎng)。

2020年，朱孟依正式將權(quán)杖交給朱桔榕。朱桔榕接任后，沉寂多年的合生創(chuàng)展一改往日保守低調(diào)作風(fēng)，四處招兵買(mǎi)馬。

從龍頭房企吸納了不少高管。2021年7月，曾在凱德服務(wù)二十年的原凱德中國(guó)首席執(zhí)行官羅臻毓加盟合生創(chuàng)展，職位是聯(lián)席總裁。

凱德的核心業(yè)務(wù)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+資本運(yùn)作，羅臻毓在任職期間，主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，擅長(zhǎng)資本運(yùn)作。朱桔榕正有意讓羅臻毓去主管合生創(chuàng)展的不動(dòng)產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

今年3月8日，毛文斌正式加入合生創(chuàng)展，擔(dān)任合生創(chuàng)展廣州區(qū)域董事長(zhǎng)。毛文斌的地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷豐富，加入合生創(chuàng)展之前在中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)（000024.SZ）、方興地產(chǎn)等都有過(guò)任職。就職龍湖期間，為這家房企在廣州區(qū)域打開(kāi)局面。合生創(chuàng)展將毛文斌挖過(guò)來(lái)，主要就是想借舊改發(fā)力，做強(qiáng)做大廣州區(qū)域業(yè)務(wù)，納入眾多“老將”，合生創(chuàng)展的業(yè)務(wù)也逐漸向多元化鋪開(kāi)。

目前，合生創(chuàng)展逐步發(fā)展為全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)質(zhì)生活運(yùn)營(yíng)商，多元業(yè)務(wù)板塊構(gòu)筑全領(lǐng)域發(fā)展，旗下地產(chǎn)、商業(yè)、基建、合生活、投資五大板塊并驅(qū)發(fā)展。

與此同時(shí)，在土地市場(chǎng)上開(kāi)啟高歌猛進(jìn)模式。2020年斥資179.6億元拿下北京4宗地塊，合計(jì)耗費(fèi)179.6億元，這一金額甚至逼近合生創(chuàng)展2019年的總營(yíng)業(yè)額。2021年又以326.67億元的代價(jià)，接手廣州史上最貴的舊改項(xiàng)目。

2021年下半年，合生創(chuàng)展先是與恒大洽談其旗下物管公司的收購(gòu)事項(xiàng)，后又傳出對(duì)奧園健康、雅生活等房企旗下物管公司的收購(gòu)意圖。雖然此后不了了之，但也足以可見(jiàn)朱桔榕的野心。

今年8月，合生創(chuàng)展7.9億元收購(gòu)上海舊改地塊，出讓方是上海珠江投資集團(tuán)有限公司。該地塊屬于上海最優(yōu)質(zhì)地段之一，且是低密度住宅，更屬于非常稀缺的房源。合生創(chuàng)展計(jì)劃將地塊發(fā)展成為40座中式別墅。

值得一提的是，公司此次交易的出讓方為朱偉航實(shí)控的上海珠江投資集團(tuán)，該人士為合生創(chuàng)展時(shí)任主席朱桔榕的二哥。

朱桔榕接棒的這一年，合生創(chuàng)展提出每年業(yè)績(jī)保持30%-50%的增長(zhǎng)率。2020年，合生創(chuàng)展銷售額為358.34億元，同比大增53.68％。2021年，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)銷售額423億元，同比上升增長(zhǎng)21.51％，按500億元銷售目標(biāo)，完成率為85％，創(chuàng)下歷史新高。

從朱桔榕的履歷可以發(fā)現(xiàn)，她早在2009年就已經(jīng)進(jìn)入了合生創(chuàng)展企業(yè)，期間擔(dān)任過(guò)多個(gè)崗位的重要職務(wù)。也正是這十年磨一劍的歷程，為朱桔榕奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)，讓她更懂合生創(chuàng)展，從而精準(zhǔn)地探索到企業(yè)的發(fā)展真諦。

慢周轉(zhuǎn)“囤地”陷流動(dòng)性危機(jī)

不同于房企主流的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高規(guī)?！遍_(kāi)發(fā)模式，朱孟依奉行“高溢價(jià)、多囤地、慢周轉(zhuǎn)”，主打超級(jí)大盤(pán)、高端精品，不少在售樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)十多年。

如合生旗下的駿景花園、帝景山莊等，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期均超過(guò)了十年；而珠江帝景，更是開(kāi)發(fā)了超過(guò)18年。

頗為進(jìn)取的擴(kuò)張加上開(kāi)發(fā)周期緩慢，并不利于房地產(chǎn)行業(yè)的資金流通，也推高了合生創(chuàng)展的債務(wù)。

合生創(chuàng)展2020年的負(fù)債總額也大幅上漲至2030億港元，較2019年上升57%；2021年，這一數(shù)據(jù)繼續(xù)攀升到2332億港元，同比增加14.88%。

截至2022年6月末，合生創(chuàng)展的負(fù)債總額為2155.24億港元，有息負(fù)債1035.2億港元，其中短期有息負(fù)債302.9億港元。

2022年上半年合生創(chuàng)展現(xiàn)金及銀行存款282.62億港元，同比減少22.17%；借貸金額1056.65億港元，其中一年內(nèi)到期的借款為324.41億港元。

從現(xiàn)金流上看，2021年和2022年上半年合生創(chuàng)展籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，分別為-99.27億和-123.2億元。

去年下半年以來(lái)，多數(shù)房企遭遇資金危機(jī)，使行業(yè)整體環(huán)境大受影響，合生創(chuàng)展也難逃其難，公司融資渠道遇阻，再融資壓力較大。

在外部融資環(huán)境欠佳情況下，為緩解融資壓力，國(guó)有六大行近兩日密集出手，與多家房企簽訂合作協(xié)議，達(dá)成的意向性融資總額已超過(guò)萬(wàn)億元。

11月24日，建行與合生創(chuàng)展等8家房企簽署合作協(xié)議，就房地產(chǎn)金融、住房租賃業(yè)務(wù)、綜合金融服務(wù)、共同防范化解風(fēng)險(xiǎn)等方面開(kāi)展全方位合作。

不務(wù)正業(yè)涉足投資致虧損

朱桔榕是金融專業(yè)出身，上任之后，她提出要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為綜合性投資控股平臺(tái)。

由此，一家老牌地產(chǎn)公司在年輕一代的帶領(lǐng)下開(kāi)始了股權(quán)投資生意。

朱桔榕的目標(biāo)是：“希望未來(lái)在資本、收益和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)上，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、股權(quán)類投資能夠各占三分之一，以實(shí)現(xiàn)合生從‘雙輪驅(qū)動(dòng)’到‘三足鼎立’的轉(zhuǎn)變?！?/p>

朱桔榕選擇了很多優(yōu)質(zhì)股票，中國(guó)平安、匯豐、中國(guó)移動(dòng)、小米等股票，均進(jìn)了她的持倉(cāng)池。

2020年投資收益頗豐，初出茅廬的投資業(yè)務(wù)便創(chuàng)下了80.3億港元的收入，占營(yíng)收總額的23%，并將毛利率從50%推高至64%。

“炒股有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎”。好景不長(zhǎng)，其買(mǎi)入大部分公司的股價(jià)下挫明顯，合生創(chuàng)展自然也受到較大影響。

近兩年，合生創(chuàng)展集團(tuán)毛利率斷崖式下滑。2021年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展毛利潤(rùn)為131.45億港元，同比下降39.8%；毛利率從64%大幅下降至43%；歸母凈利潤(rùn)為97.6億港元，同比下降28.42%，核心凈利潤(rùn)同比下降62.8%。

今年上半年，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)毛利約30.64億港元，同比下降約69.74%；毛利率則由去年同期的63%下降至23%。

合生創(chuàng)展解釋稱，毛利率及毛利下滑主要因同期投資業(yè)務(wù)表現(xiàn)影響所致。

被朱桔榕看作是“全新拓展領(lǐng)域取得重大突破”、“成為全新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)”的投資業(yè)務(wù)不過(guò)是曇花一現(xiàn)。