“2020年4月以來只有時代中國發(fā)過一期美元債。”

作者：蒼穹

編輯：tuya

出品：財經(jīng)涂鴉

據(jù)公司情報專家《財經(jīng)涂鴉》消息，5月15日正榮地產(chǎn)（06158.HK）發(fā)布公告，將發(fā)行2億美元2024年到期年息8.35%的優(yōu)先票據(jù)，所得款凈額擬再次撥付現(xiàn)有債項，包括以同步購買要約的方式進(jìn)行的2018年6月票據(jù)，并將尋求票據(jù)于港交所上市。

正榮地產(chǎn)已委任德意志銀行、BNP PARIBAS、建銀國際、里昂證券、海通國際、渣打銀行、瑞銀及正榮證券為本次票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席賬簿管理人，同時彼等亦是票據(jù)的初始買家。

就在上一日，正榮地產(chǎn)提出要約，按2020年票據(jù)每1000美元本金額1003.5美元的購買價以現(xiàn)金購買最高為最高接納金額的發(fā)行在外2020年票據(jù)。截至當(dāng)前，2020年票據(jù)本金未償還金額為4億美元，票面利息為10.5%。

用低息新債置換高息舊債，有助于降低企業(yè)的融資費用，也是房企一貫熟悉的做法。正榮地產(chǎn)本次美元債的發(fā)行，卻在特殊的內(nèi)、外部環(huán)境下，具有更為現(xiàn)實的意義。

從外部環(huán)境來看，房地產(chǎn)度過頗為難熬的2019年，該年全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)620次，刷新樓市記錄，“房住不炒”理念已經(jīng)深入人心。融資條件收緊，房企只能將目光投向成本更高的非標(biāo)渠道，信托、海外債等形式層出不窮?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，2019年約有60%的房企融資成本同比上漲，整體的融資成本同比上漲0.33個百分點至7.13%。

為對沖疫情影響，政府著力引導(dǎo)貸款利率下行，盡管強(qiáng)調(diào)將資金用到支持實體經(jīng)濟(jì)，但政策效應(yīng)也在消費端顯現(xiàn)。房地產(chǎn)面臨的境內(nèi)融資環(huán)境也在持續(xù)改善，2020年1-4月房企信用債平均利率為4.35%，顯著低于去年同期，而4月信用債融資成本甚至低至3.91%。

反觀境外，仍然處于疫情的高危地帶，結(jié)合發(fā)改委2019年年中“內(nèi)地房企海外發(fā)債，只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，不能用于償還國內(nèi)債、用于流動性資金供給、用于拿地”的規(guī)定，海外融資渠道難以成為房企的主要融資渠道。

內(nèi)寬外嚴(yán)，2020年4月以來房企的海外債發(fā)行已經(jīng)進(jìn)入冰點。據(jù)統(tǒng)計，正榮地產(chǎn)本次發(fā)行之前，只有時代中國（01233.HK）于4月27日發(fā)行過一期2021年到期2億美元6.0%票息的優(yōu)先票據(jù)，另外旭輝控股（00884.HK）、大發(fā)地產(chǎn)（06111.HK）、瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）執(zhí)行了回購操作。

從正榮地產(chǎn)自身來看，其于2018年首度跨入千億俱樂部，并在2019年實現(xiàn)全口徑銷售額增長21%至1307億元。后千億時代，規(guī)模的重要性趨于下降，正榮地產(chǎn)未來瞄向的是高質(zhì)量發(fā)展。

正榮地產(chǎn)財務(wù)表現(xiàn)（資料來源：2019年年報）

如何做到高質(zhì)量發(fā)展？可以歸納為穩(wěn)增長、降杠桿、發(fā)力產(chǎn)品。

首先，需要保障目標(biāo)實現(xiàn)。正榮地產(chǎn)確定2020年的銷售目標(biāo)為1400億元，相比2019年增速僅為7.1%，這一水平明顯弱于其往年增速。但需知道，受疫情影響2020年1-4月TOP100房企全口徑銷售規(guī)模同比下降14.5%，超九成房企一季度目標(biāo)完成率在20%以下。

其次，防控風(fēng)險為應(yīng)有之意。于房企而言，規(guī)模和杠桿向來不能兼得。此前由于追求規(guī)模擴(kuò)張，上市前的2017年正榮地產(chǎn)凈負(fù)債率一度高達(dá)183.2%，不過上市后不斷抑制杠桿增長，2018年、2019年正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債率分別為74%與75.2%。而2020年正榮地產(chǎn)做好節(jié)流的準(zhǔn)備，將拿地預(yù)算定為260億元，相較2019年的313億元縮窄17%。

最后，好產(chǎn)品才能得到市場青睞。目前正榮地產(chǎn)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化日益成熟，2019年項目標(biāo)化復(fù)制率達(dá)到100%，平均首開時間縮短至7個月，新項目平均首開去化率達(dá)到70%。難能可貴的是，2019年末正榮地產(chǎn)2615萬方建筑面積的土地儲備中，一、二線城市占比達(dá)74%。