焦點(diǎn)研究院 · 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)參2022年第8周

監(jiān)測時(shí)間：2022年2月21日—2022年2月25日

研究員：張子豪

一、宏觀政策：

1、2月21日，四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率（詳見附注1）。

焦點(diǎn)研究院：與上周菏澤等多地房貸首付松動(dòng)相比，本次廣州下調(diào)房貸利率更具信號意義。廣州作為一線城市，房價(jià)本身無明顯下行壓力，因此下調(diào)房貸利率對穩(wěn)房價(jià)用處不大，反倒是對購房需求的刺激彈性將更加明顯。目前看來，由于市場情緒仍是觀望為主，為直接刺激樓市，決策層將利用下調(diào)房貸利率等直接刺激需求端的手段，試圖恢復(fù)房地產(chǎn)景氣度。

2、2月23日，海南海口市住建局明確將進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，所有售房款應(yīng)直接存入監(jiān)管賬戶（詳見附注2）。

焦點(diǎn)研究院：加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管體現(xiàn)了“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的目標(biāo)，避免爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，此項(xiàng)政策并不意味著“凍結(jié)”預(yù)售資金，而是將按工程進(jìn)度階段性的釋放資金，保證了資金用途的安全保證和動(dòng)態(tài)管理。預(yù)計(jì)未來各地都將會(huì)采取類似措施，既能“管好”預(yù)售資金，又給資金一定的靈活性。

3、2月24日，國新辦舉行推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)（詳見附注3）。

焦點(diǎn)研究院：2022年中國經(jīng)濟(jì)增長面臨較大的下行壓力，在仍未找到另一行業(yè)替代房地產(chǎn)前，房地產(chǎn)行業(yè)仍要發(fā)揮其重要的穩(wěn)定作用。但目前來看，僅從供給端著手無法平穩(wěn)因需求不足而失衡的房地產(chǎn)市場。因此，預(yù)期未來政策調(diào)控更偏向于刺激合理購房需求的釋放，以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。而部分市場熱度較低城市購房需求相關(guān)政策支持范圍和力度有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

二、企業(yè)經(jīng)營：

1、2月21日，萬科披露2022年度第三期中期票據(jù)發(fā)行文件（詳見附注4）。

焦點(diǎn)研究院：萬科在2022年已完成發(fā)行兩期中票，共融資60億元，用途都是用于商品房項(xiàng)目建設(shè)，再加上此次的20億元，已獲得共80億資金，且并非用于債務(wù)償還。由于萬科一季度無公開債務(wù)壓力，連發(fā)三期中票可視為在融資環(huán)境好轉(zhuǎn)時(shí)積攢一定儲(chǔ)備，以應(yīng)對之后可能產(chǎn)生的資金壓力。結(jié)合郁亮此前認(rèn)為房地產(chǎn)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，萬科正在“屯糧”以背水一戰(zhàn)。

2、多家房企再遭國際三大評級機(jī)構(gòu)降級（詳見附注5）。

焦點(diǎn)研究院：盡管融資環(huán)境有所松動(dòng)，房企面對的市場環(huán)境仍舊糟糕，由于購房者信心下降，一月銷售業(yè)績普降，評級公司預(yù)計(jì)未來房企收入仍不樂觀，這也引發(fā)了最近新的一輪大規(guī)模的評級下調(diào)。目前看來，決策層對房企釋放的善意并不能產(chǎn)生提振市場的功能，這也印證了上述對需求端的刺激措施將會(huì)成為接下來的重點(diǎn)。

三、土地市場：

1、2月22日，廈門市披露了2022年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃以及今年三批供地安排（詳見附注6）。

焦點(diǎn)研究院：由于2021年最后一次宅地出讓流拍地塊較多，2022年首輪供應(yīng)11宗，島內(nèi)地塊占5宗，加大島內(nèi)地塊供應(yīng)力度可以活躍土地市場，廈門由于人口密度較大，長期來看仍具有房價(jià)上漲壓力。廈門建發(fā)，廈門象嶼和廈門國貿(mào)等企業(yè)近期成功發(fā)行低利率債券，預(yù)期后續(xù)市場國企將占據(jù)主導(dǎo)。

2、2月23日，上海發(fā)布2022年首批集中供地公告，其在出讓政策方面做出了兩項(xiàng)重要調(diào)整（詳見附注7）。

焦點(diǎn)研究院：上海的出讓準(zhǔn)則通常較為細(xì)化甚至較為繁瑣，主要是考慮到一線城市房價(jià)壓力上漲較大。同時(shí)針對每次土地出讓出現(xiàn)的新情況，在下次土地出讓過程中又不斷調(diào)整出讓規(guī)則，使得總體上土拍溢價(jià)率處于低位并且地塊流拍情況較少。

本周焦點(diǎn)研究院重點(diǎn)報(bào)告一覽：

獨(dú)家發(fā)布 | 2021年度中國房地產(chǎn)行業(yè)白皮書

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附注：

1、其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）。一名國有大行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，與去年同期市場需求旺盛、房貸額度緊張不同，今年開年以來，房地產(chǎn)成交較淡、銀行房貸額度寬裕，未來一段時(shí)間房貸仍有持續(xù)下行空間。

2、2月23日，海南?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局披露關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知。該《通知》要求，明確資金監(jiān)管主體職責(zé)及監(jiān)管內(nèi)容。監(jiān)管銀行為預(yù)售資金監(jiān)管的實(shí)施主體。開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售前，應(yīng)與監(jiān)管銀行簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》，協(xié)議條款應(yīng)當(dāng)明確預(yù)售商品房概況、監(jiān)管賬戶的戶名及賬號、預(yù)售資金的收存管理、重點(diǎn)監(jiān)管資金的構(gòu)成（含具體金額）和管理、雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。此外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)重點(diǎn)監(jiān)管資金，不得少報(bào)，并應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場醒目位置公示監(jiān)管銀行名稱及監(jiān)管賬戶，并告知購房人將所有購房款存入本項(xiàng)目的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)在銷售場所醒目位置公示監(jiān)管銀行名稱及監(jiān)管賬戶，并在簽訂中介代理合同時(shí)告知購房人將所有購房款存入本項(xiàng)目監(jiān)管賬戶。

3、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽表示，2022年要重點(diǎn)抓好加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控、推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、實(shí)施城市更新行動(dòng)、實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)、落實(shí)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)任務(wù)等工作。其中提到要保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性。繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，保障住房的剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

4、該中期票據(jù)注冊金額20億元，發(fā)行金額20億元，發(fā)行期限3年，募集資金擬全部用于商品房項(xiàng)目建設(shè)。

5、2月18日，穆迪對中梁控股評級從“B1”下調(diào)至“B2”，展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”；2月22日，惠譽(yù)對正榮地產(chǎn)評級從“B”下調(diào)至“C”；2月23日，惠譽(yù)對融信中國評級從“B”下調(diào)至“B-”， 展望“負(fù)面”；2月23日，穆迪對景瑞控股評級從“B3”下調(diào)至“Caa2”，展望仍為負(fù)面。

6、2022年廈門住宅用地計(jì)劃供應(yīng)265.95公頃，其中產(chǎn)權(quán)住宅用地82.72公頃，租賃住宅用地28.06公頃，其他住宅用地155.17公頃。

7、本次首先做出調(diào)整的是“評標(biāo)辦法”，部分地塊不再采取“135分制”而改用“商務(wù)標(biāo)（70分）+技術(shù)標(biāo)（30分）的100分制”；本次進(jìn)入“一次書面報(bào)價(jià)”階段后，若出現(xiàn)相同報(bào)價(jià)觸發(fā)“隨機(jī)值”，政策調(diào)整為所有競拍人均可修改其報(bào)價(jià)，不再按照之前的規(guī)則僅由“相同出價(jià)中的后者修改報(bào)價(jià)”。

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