“只需65%的去化率，即可完成2000億的年度目標(biāo)。”

作者：蒼穹

編輯：tuya

出品：財(cái)經(jīng)涂鴉?

高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)、低負(fù)債共存，被視為地產(chǎn)界的“不可能三角”，各家房企都需對(duì)三者進(jìn)行認(rèn)真考量。相對(duì)而言，規(guī)模房企具有更多的騰挪空間，陽(yáng)光城（000671.SZ）昨天給出這個(gè)難題的最新解法。?

據(jù)公司情報(bào)專家《財(cái)經(jīng)涂鴉》消息，4月23日晚間陽(yáng)光城公布2019年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，并于次日下午舉行線上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，就投資者關(guān)切的行業(yè)前景、企業(yè)發(fā)展相關(guān)問題予以解答。?

2019年陽(yáng)光城成績(jī)單整體靚麗：合約銷售額首度突破雙千億至2110億元，同比增長(zhǎng)30%；營(yíng)業(yè)收入和歸母凈利潤(rùn)分別錄得610.49億元及40.20億元，分別同比增長(zhǎng)8.11%、33.21%；凈負(fù)債率由2018年的182%降至138%，同比下降44個(gè)百分點(diǎn)。?

陽(yáng)光城認(rèn)為，短期內(nèi)政策支持與經(jīng)濟(jì)下行形成對(duì)沖，目的在于紓困，而非刺激，“房住不炒”仍是主基調(diào)；中長(zhǎng)期地產(chǎn)行業(yè)仍會(huì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，依舊具有長(zhǎng)足的發(fā)展空間。?

針對(duì)如何平衡規(guī)模和利潤(rùn)的問題，陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌表示規(guī)模、利潤(rùn)、財(cái)務(wù)三個(gè)指標(biāo)不能完全兼顧，但陽(yáng)光城近年在一定程度上實(shí)現(xiàn)三個(gè)指標(biāo)的平衡發(fā)展。?

降身段瞄向2000億+?

自2017年朱榮斌入主之后，陽(yáng)光城走上高周轉(zhuǎn)之路。秉持“規(guī)模上臺(tái)階、品質(zhì)樹標(biāo)桿”的發(fā)展戰(zhàn)略，陽(yáng)光城經(jīng)歷高速膨脹的三年，從銷售和土儲(chǔ)來(lái)看可見一斑。?

在銷售上，陽(yáng)光城的銷售額從2016年的487.2億元增至如今的兩千億，足足增長(zhǎng)4倍有余，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)63%。這一增速明顯跑贏行業(yè)大勢(shì)，僅以2019年為例，當(dāng)年全國(guó)商品房銷售額增長(zhǎng)僅6.5%，增速較上年回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。?

相較1800億的年度目標(biāo)，2019年陽(yáng)光城超額17%完成任務(wù)。事實(shí)上，陽(yáng)光城在當(dāng)年11月即提前達(dá)成全年目標(biāo)，這在房地產(chǎn)行業(yè)總體趨冷的2019年委實(shí)不易。?

土儲(chǔ)反映房企未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)潛力，陽(yáng)光城的主要房地產(chǎn)項(xiàng)目分布在大福建、長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀以及戰(zhàn)略城市等區(qū)域。2019年陽(yáng)光城以權(quán)益對(duì)價(jià)491.77億元合計(jì)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備約1268萬(wàn)平方米，其中權(quán)益土地儲(chǔ)備約937.10萬(wàn)平方米。

截至2019年年末，陽(yáng)光城累計(jì)土地儲(chǔ)備總計(jì)4101.20萬(wàn)平方米，另有已鎖定約421.54萬(wàn)方的土儲(chǔ)待分期確權(quán)；期末可售貨值達(dá)到6324億元，其中一二線城市占比為74%。?

憑借快速提升的企業(yè)綜合實(shí)力及品牌價(jià)值，陽(yáng)光城被中指研究院評(píng)為“2020中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”第13名，同時(shí)評(píng)為“成長(zhǎng)性TOP10”第五名；而且，陽(yáng)光城還在中房協(xié)會(huì)“2020中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)榜單”同樣位列第13位，并獲“成長(zhǎng)速度10強(qiáng)”第一。?

進(jìn)入雙千億之后，朱榮斌表示仍很關(guān)注規(guī)模的增長(zhǎng)速度和排名，但會(huì)更有條件關(guān)注品質(zhì)提升、關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)的改善。為此，陽(yáng)光城維持年初設(shè)定的2000億+目標(biāo)，卻要低于2019年銷售值，這固然同疫情的影響不無(wú)關(guān)聯(lián)，但也體現(xiàn)其著力點(diǎn)的變化。?

其中的“+”，意味著不確定因素增長(zhǎng)帶來(lái)估計(jì)的不準(zhǔn)確。依照陽(yáng)光城的測(cè)算，年初1054億元的初始貨值，外加年內(nèi)新供貨值2150億元，2020年可售貨值超過(guò)3200億元，只需65%的去化率，即可完成2000億的目標(biāo)。

此前陽(yáng)光城追求規(guī)模擴(kuò)張，很多項(xiàng)目在拿地方式上采取合作的方式，這對(duì)其全口徑銷售規(guī)模貢獻(xiàn)不小。但權(quán)益銷售占比較低，一定程度影響企業(yè)融資的難易程度。2019年陽(yáng)光城新增土儲(chǔ)平均權(quán)益為70%，較2018年同增加15個(gè)百分點(diǎn)。?

陽(yáng)光城透露，將在今后發(fā)展中逐步提高權(quán)益銷售比重，80%更為理想。當(dāng)然，其仍會(huì)選擇理念相同的企業(yè)展開積極合作。?

控風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)改善?

隨著地產(chǎn)步入白銀時(shí)代，降杠桿控風(fēng)險(xiǎn)成為大勢(shì)所趨。過(guò)往的快速擴(kuò)張留給陽(yáng)光城沉重的債務(wù)包袱，但其通過(guò)各項(xiàng)持續(xù)降本增效措施，較好地改善財(cái)務(wù)狀況。?

根據(jù)一則報(bào)道，穩(wěn)健型的房企會(huì)將凈負(fù)債率控制在50%左右，如萬(wàn)科、華潤(rùn)、龍湖等；較有發(fā)展沖動(dòng)的房企凈負(fù)債率在70%-100%之間波動(dòng)，而激進(jìn)派凈負(fù)債率在150%以上。2016年、2017年陽(yáng)光城凈負(fù)債率均超過(guò)250%，屬于實(shí)打?qū)嵉募みM(jìn)派。?

陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌曾立下承諾，“希望通過(guò)三年的時(shí)間，把陽(yáng)光城的凈負(fù)債率降低在100%之內(nèi)。2019年將爭(zhēng)取回到150%，希望在2020年凈負(fù)債率可以降到100%之內(nèi)。”?

2019年已過(guò)，上述希冀已然成為現(xiàn)實(shí)。截至2019年年末，陽(yáng)光城有息負(fù)債規(guī)模1123.21億元，近三年均保持規(guī)模相當(dāng)，但債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化：該期短期有息負(fù)債規(guī)模為335.49億元，占有息負(fù)債比例較上年年末下降12.94%至29.87%，非銀融資占比較上年年末的52.57%下降至24.94%。?

在有息負(fù)債規(guī)?？刂杏薪档尿?qū)動(dòng)下，一系列利好效應(yīng)凸顯：2019年陽(yáng)光城平均融資成本為7.71%，比2018年年末下降23個(gè)基點(diǎn)；財(cái)務(wù)費(fèi)用對(duì)利潤(rùn)擠占的不利影響縮窄，陽(yáng)光城凈利潤(rùn)較上年期末提升0.16%至7.08%，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率提升2.54個(gè)百分點(diǎn)至18.92%；境內(nèi)外多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛上調(diào)陽(yáng)光城評(píng)級(jí)，其中大公國(guó)際、東方金誠(chéng)已將其主體評(píng)級(jí)提升至頂級(jí)AAA。?

面臨復(fù)雜多變的宏觀環(huán)境，現(xiàn)金為王已是不少房企現(xiàn)實(shí)的選擇。陽(yáng)光城堅(jiān)定執(zhí)行“三收三支”政策加速現(xiàn)金回款，2019年全口徑回款1692億元，回款率高達(dá)80.2%，連續(xù)兩年保持回款率在80%以上。?

現(xiàn)時(shí)來(lái)看，陽(yáng)光城現(xiàn)金流相對(duì)充足。2019年賬面現(xiàn)金為419.8億元，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.25；同時(shí)融資渠道通暢，陽(yáng)光城獲得銀行授信總額1078.2億元，其中尚有474.6億元余額未使用；多元化融資渠道（如CMBS、ABN、儲(chǔ)架式REITs等）為資金來(lái)源增添更多的可能性。?

陽(yáng)光城表示，2020年要在保證全年有息負(fù)債不增加、財(cái)務(wù)指標(biāo)不惡化的前提下，新增投資達(dá)到3000億元至5000億元；拿地方面，其將堅(jiān)持“銷多少、補(bǔ)多少”的戰(zhàn)略。?

至于利潤(rùn)率相對(duì)較低，陽(yáng)光城認(rèn)為行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入微利時(shí)代，多增加1000萬(wàn)元利潤(rùn)很難，但多花1個(gè)億卻容易。相比同行，陽(yáng)光城利潤(rùn)率無(wú)疑具有更大的增長(zhǎng)空間。