作者?| 陳盼盼

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

繼去年一波房企上市潮后，山東“蚊型”房企天泰國際控股于近日在港交所提交招股書，吹響赴港上市的號角。

招股書顯示，天泰國際控股是一家物業(yè)發(fā)展商，深耕于青島，在山東省全省擁有快速擴(kuò)張的業(yè)務(wù)版圖，且26年未走出山東省。截至2020年10月31日，天泰控股在山東省8個城市擁有54個處于不同發(fā)展階段的物業(yè)項(xiàng)目，其中約47%的項(xiàng)目，位于青島、濟(jì)南及煙臺。

于規(guī)模而言，截至2020年10月31日，天泰控股擁有由附屬公司及聯(lián)營公司開發(fā)的土地儲備總量約520萬平方米；2018、2019年及截至2020年9月30日，天泰控股錄得合同銷售額分別為64.55億元、50.57億元及59.26億元。無論是土儲規(guī)模還是銷售規(guī)模，天泰控股都堪稱“迷你”。

創(chuàng)始人隱形

天泰控股的歷史可追溯至1994年。彼時，王若雄創(chuàng)辦青島天泰集團(tuán)，從天泰花園開始正式踏入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。

王若雄熱愛藝術(shù)，信仰基督教，曾擔(dān)任中城聯(lián)盟輪值主席，在房地產(chǎn)行業(yè)的知名度和行業(yè)地位比肩王石、馮侖等人。在王若雄帶領(lǐng)下，天泰集團(tuán)綜合實(shí)力曾位列山東第一。

但與大多數(shù)創(chuàng)始人牢牢掌控企業(yè)股權(quán)不同，現(xiàn)在站在天泰控股股權(quán)架構(gòu)頂端的不是王若雄，而是一位叫趙潔的人。

尤其令人不解的是，在招股書中，公司創(chuàng)始人、地產(chǎn)大佬王若雄的名字幾乎完全消失了。

據(jù)招股書披露的持股情況顯示，經(jīng)過一系列股權(quán)調(diào)整與重組后，上市前，趙潔持股100%，為天泰控股的實(shí)控人。

圖：上市前天泰控股股權(quán)架構(gòu)圖

王若雄去哪了？據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解，早在2002年2月卸任天泰控股董事后，王若雄便逐漸退居幕后，專心從藝，僅偶爾出現(xiàn)在一些場合為天泰國際控股站臺。

2010年，王若雄就將其在天泰的全部權(quán)益轉(zhuǎn)至一支公益基金后，不再持有天泰任何股權(quán)。2014年，外界已經(jīng)很少看到王若雄的身影。

在公開場合，王若雄最近的一次露面，是2020年12月底，在天泰與平安不動產(chǎn)的合作協(xié)議簽署儀式中，他現(xiàn)身簽約現(xiàn)場。

趙潔是誰

那么，這位名不見經(jīng)傳的趙潔又是什么人呢？焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)經(jīng)過多方了解獲悉，趙潔正是創(chuàng)始人王若雄的妻子。

趙潔曾在一家從事港口工程及相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的國企工作近20年，直至2001年才進(jìn)入天泰集團(tuán)開始擔(dān)任董事。在此之前，她更多以天泰集團(tuán)法人王若雄的配偶以及投資人的身份出現(xiàn)。

招股書顯示，從1996年開始，趙潔持續(xù)透過其控制的Australian Great、上海國雄等投資公司增持青島天泰集團(tuán)股權(quán)，并自2003 年6月起牢牢控制青島天泰集團(tuán)不少于70%的股權(quán)。

2019年2月，趙潔全資擁有的青島天泰控股向青島天泰集團(tuán)實(shí)施增資。之后，青島天泰集團(tuán)由趙潔直接或間接持有100%股權(quán)。其中，出于家族安排及為方便行政工作，王若雄的姐姐王清建以趙潔受托人的身份持有青島天泰集團(tuán)8.19%的權(quán)益。

招股書顯示，重組后上市前股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，青島天泰集團(tuán)通過直接和間接方式持股天泰境內(nèi)房地產(chǎn)運(yùn)營的主體——青島天泰房地產(chǎn)83.45%股權(quán)。

趙潔曾參與天泰日常管理多年，一度坐到董事長位置。但于2016年11月，趙潔以投入更多時間在家庭及其他個人興趣上為由，辭去行政職務(wù)，僅保留作為最終控股股東。天泰的日常管理及運(yùn)營一直由執(zhí)行董事戴大為及王清建以及管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。

其中，戴大為于1996年加入天泰，現(xiàn)任執(zhí)行董事兼總裁，主要負(fù)責(zé)管理董事會事務(wù)、制定經(jīng)營策略計(jì)劃以及作出重大業(yè)務(wù)決策；王清建，66歲，于1999年加入天泰，現(xiàn)任執(zhí)行董事兼副總裁，負(fù)責(zé)集團(tuán)內(nèi)部審核及合規(guī)事項(xiàng)。除此之外，還有李軍、趙民及賈洪輝三名高管，在營運(yùn)和融資方面均有不少于14年的工作經(jīng)驗(yàn)。

青島天泰房地產(chǎn)旗下控股多家房地產(chǎn)公司，其中有一家附屬公司為 TentimesCanada，該公司由王若雄與趙潔的女兒王鈺雅及女婿持有51%股權(quán)。

于上市完成后，天泰控股將由趙潔全資持有的Great Prospering、Luck Rock和公眾股東持股。招股書顯示，Great Prospering成立于2017年12月，由趙潔持有100%股權(quán)；而LuckRock是一家于2020年12月成立，持有上市后股份激勵計(jì)劃的股份，目前亦由趙潔全資擁有。

被放大的利潤

天泰控股的銷售雖不過百億，但其營業(yè)收入增長迅速。招股書顯示，2018、2019年及2020年前9個月，總收入分別為26.44億元、33.62億元以及29.31億元。2019年同比增長27.16%，2020年1-9月同比增長126.51%。同期，天泰控股的凈利潤僅為3.13億元、3.17億元及2.31億元，甚至不能覆蓋天泰控股每年支付的融資成本。

圖：報(bào)告期內(nèi)天泰控股的凈利潤

為了“化解”高額融資成本對凈利潤的影響，天泰控股大范圍利息資本化。招股書顯示，2018、2019年及2020年前9個月，天泰控股金融負(fù)債利息總額分別為2.21億元、3.18億元、2.36億元。同期，天泰控股的利息資本化為1.85億、2.77億、2.15億元。

圖：報(bào)告期內(nèi)天泰控股的利息資本化

此外，由于天泰物業(yè)項(xiàng)目的位置、產(chǎn)品類型及施工進(jìn)度對其售價(jià)的不穩(wěn)定性，導(dǎo)致天泰控股的毛利率波動較大。例如，受2019年銷售住宅物業(yè)平均售價(jià)降低的拖累，天泰毛利率由2018年的約36.2%大幅減少至2019年的約26.3%，低于上市房企約30.3%的平均毛利率。而在2020年前9月，因?yàn)榍鄭u天泰?書院壹號項(xiàng)目的毛利率較高，天泰毛利率又大幅拉升至35.5%。