樓市，并不只會(huì)漲，偶爾它也會(huì)下跌。

過去二十多年里，樓市的上漲讓大多數(shù)人產(chǎn)生了錯(cuò)覺——樓市只會(huì)漲不會(huì)跌。但作為商品，漲與跌都是其最基本的屬性，從來沒有只漲不跌的商品，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，只是未到來的拐點(diǎn)讓很多人還在為自己的認(rèn)知堅(jiān)持。

那么，樓市上漲的最終因素是什么呢？

第一，人口流入；

第二，就業(yè)機(jī)會(huì)；

第三，宜居環(huán)境。

2015年至2018年，全國樓市的普漲讓很多突破了這三個(gè)規(guī)律，有些資源型城市更是出現(xiàn)了跳漲，那么當(dāng)時(shí)催生樓市上漲的因素則與上述三個(gè)條件沒有一點(diǎn)關(guān)系，而是因?yàn)榕锔呢泿呕囊蛩亍?/p>

2018年以后，棚改速度開始放慢，全國樓市開始出現(xiàn)分化，南北差異開始顯現(xiàn)。并且，在房住不炒的政策下，房價(jià)開始企穩(wěn)，很多地方甚至出現(xiàn)了回落。

2020年，全國商品房銷售總額超過17萬億，同比增幅為8.7%，總量上來看，商品房的銷售總額依舊還在上漲，但全國統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，下跌的城市正在增多，而且是比較快速的。

去年年初，金地集團(tuán)董事長凌克曾對(duì)房地產(chǎn)做過研判。他認(rèn)為，未來十年樓市將高位盤整，新房銷售將重回7億平米時(shí)代（2008年的水平，目前全國新房銷售為17.6億平米）。

保利地產(chǎn)的白皮書之前也提到，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的已經(jīng)進(jìn)入峰值時(shí)代。未來5至10年，中國的新房銷售市場將保持在10萬億左右的規(guī)模。

對(duì)于市場的預(yù)期讓很多房企都踩下剎車，但很多購房者依舊還迷戀在房價(jià)一直漲的幻想當(dāng)中。

1月12日，某社交平臺(tái)上，網(wǎng)名叫“厚土”的網(wǎng)友發(fā)了一個(gè)帖子稱，“贈(zèng)送（燕郊）天洋城房產(chǎn)（目前還有貸款70萬），先到先得，自己還貸款”。

一石激起千層浪，當(dāng)大家以為這是一條虛假信息時(shí)，有記者證實(shí)了這條消息的真實(shí)性。

面對(duì)提問，該網(wǎng)友稱：“越還貸感覺越虧，還不如現(xiàn)在虧個(gè)首付?！?/p>

事后，我們也查閱了此小區(qū)的房價(jià)，我們發(fā)現(xiàn)類似于該網(wǎng)友40平米的房型，目前銷售也就是70萬左右。

也就是說，“免費(fèi)”得到了這套房子，實(shí)際上也不比直接買便宜多少。當(dāng)然，這也并非燕郊第一次傳出免費(fèi)送房子的消息，早在去年4月，燕郊的憶江南小區(qū)也曾傳出過93平米房子免費(fèi)送，情況和“厚土”目前的狀況基本類似。不過比較慘的是這套房子的貸款已經(jīng)大于目前現(xiàn)售價(jià)格，已經(jīng)變成了負(fù)資產(chǎn)。

這兩年北方好幾個(gè)城市已經(jīng)出現(xiàn)了“白菜價(jià)”房子，包括黑龍江的鶴崗，還有一些資源枯竭型城市。

可以預(yù)見的是，未來這樣的城市會(huì)越來越多，而大城市的集中效應(yīng)也會(huì)明顯加強(qiáng)，好的城市會(huì)越來越好，差的只會(huì)越來越差。

綜合而言，我認(rèn)為燕郊房價(jià)是一種正常的回歸，未來樓市回歸理性之后，人口流入、就業(yè)機(jī)會(huì)、宜居因素一定會(huì)成為房價(jià)漲跌的核心評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)之一。所以，對(duì)于大多數(shù)人而言，這幾年買房一定不能過于盲目，選錯(cuò)城市不僅可能讓你虧光了首付，類似于燕郊那樣虧成負(fù)資產(chǎn)的也不是沒有可能。

因此，未來買房一定要考慮清楚城市因素、以及人口流入等因素，千萬不要迷信房價(jià)一直漲，要不然等有些城市樓市失去流動(dòng)性之后，你想賣可能都不一定能賣出去。